Non è raro che in una realtà condominiale ci siano delle unità immobiliari (appartamenti o garage) vuote. Succede soprattutto in condominii di più recente costruzione, quando alcune unità sono abitate, mentre altre ancora non sono state vendute. In questo caso chi paga le spese degli appartamenti invenduti? Questione tanto antipatica, quanto non obbediente a una sola regola, chiara e a scanso di equivoci. Chiarezza che proviamo a fare noi con l’articolo odierno.
La suddivisione delle spese secondo la legge
Quando si parla di spese condominiali e della loro ripartizione tra i proprietari, l’articolo di legge di riferimento è il 1123 del Codice Civile. Qui si chiarisce che le spese di gestione del condominio, comprese quelle relative alla corretta conservazione delle parti comuni, vanno suddivise tra tutti i condomini, secondo il criterio dei millesimi di proprietà. Chi è proprietario di un appartamento più grande, quindi, paga di più. L’articolo stesso prevede tuttavia che si possa derogare da questo principio e stabilire quindi un diverso criterio di ripartizione delle spese. Lo si può fare solo con una delibera dell’assemblea di condominio votata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini. In questo caso si può decidere, ad esempio, di suddividere le spese in parti uguali, e non secondo i millesimi di proprietà, oppure di esonerare alcuni condomini dal contribuire.
Tutta questa premessa però non permette ancora di dare risposta alla domanda di partenza: chi paga le spese degli appartamenti invenduti? Se le devono accollare gli altri condomini o sono a carico della società che ha costruito e/o che si occupa della vendita degli immobili?
La buona notizia è che il costruttore va considerato alla stregua di tutti gli altri proprietari di unità condominiali. Questo si traduce nel fatto che anche la società costruttrice è tenuta a rispettare quanto stabilito dal regolamento condominiale e a sottostare a leggi, quali l’articolo 1123 C.C. Finché non sono vendute, le unità immobiliari restano proprietà di chi le ha costruite. Va da sé, dunque, che il costruttore sarebbe tenuto a pagare le spese di tutte le unità invendute. L’uso del condizionale lascia, ahimè, intuire che non è sempre così.
Il vincolo del regolamento contrattuale
In presenza di un regolamento contrattuale è quest’ultimo a prevalere. Regolamento che è redatto dalla società costruttrice/venditrice (spesso si tratta dello stesso soggetto) e che viene fatto sottoscrivere a tutti gli acquirenti nell’atto di vendita. E i costruttori/venditori, che la sanno lunga, hanno spesso l’accortezza di inserirvi un articolo in cui si esonerano dal pagare le spese relative all’invenduto. In questo caso, c’è poco da fare. Il regolamento contrattuale può essere modificato solo con delibera assembleare votata all’unanimità. Ma, siccome le unità non ancora vendute sono proprietà del costruttore/venditore, per raggiungere l’unanimità su una decisione d’assemblea servirebbe dunque anche il suo consenso. Salvo in un mondo fiabesco o in qualche improbabile film di fantascienza, è facile dedurre che nessuna società (costruttrice o venditrice che sia) voterebbe mai qualcosa che va contro il proprio interesse, obbligandosi a pagare.
E allora chi paga le spese degli appartamenti invenduti? Purtroppo, tocca al resto dei condomini, sempre sulla base dei millesimi di proprietà, a meno di diverso accordo sempre stabilito da regolamento. Lo ha ribadito anche la sentenza n.18337, emessa dal Tribunale di Roma il 27 settembre 2018. Il caso riguardava il ricorso presentato da una società costruttrice contro una modifica del regolamento condominiale approvata dall’assemblea a maggioranza. I condomini avevano votato per l’abolizione di un articolo del regolamento contrattuale, in cui si esentava la società costruttrice dal partecipare alle spese condominiali relative alle unità invendute. Il giudice ha dato ragione al costruttore proprio perché una norma stabilita dal regolamento contrattuale può essere modificata solo con l’unanimità dei consensi. Non basta il voto favorevole della maggioranza dei condomini.
Quando il costruttore è considerato al pari degli altri condomini
C’è poco da fare, dunque, se si è acquistato un appartamento in un condominio dove il regolamento contrattuale esonera il costruttore/venditore dal partecipare alle spese. Chi paga le spese degli appartamenti invenduti sono i condomini. Nel caso, invece, non ci sia una norma specifica nel regolamento contrattuale, vale il principio per cui la società costruttrice, in quanto proprietaria delle unità invendute (che siano appartamenti, cantine, garage o altri locali all’interno dell’immobile), è da considerarsi al pari degli altri condomini. E come gli altri condomini è tenuta a contribuire alle spese condominiali, secondo quanto stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Tradotto: il costruttore dovrà pagare la sua quota in base ai millesimi corrispondenti alle unità invendute. Se non dovesse farlo, è l’amministratore condominiale a dover procedere, esattamente con le stesse modalità previste dall’articolo 1129 del Codice Civile. Qui è stabilito che, a fronte di situazioni di morosità, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa dei pagamenti non corrisposti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Per esercizio si intende la gestione annuale, al termine della quale l’amministratore deve presentare ai condomini il rendiconto.
Un amministratore che non intraprende l’azione civile per chiedere il pagamento delle quote non corrisposte è responsabile di eventuali danni che possono conseguirne. Come nel caso in cui, ad esempio, il mancato pagamento delle quote da parte di alcuni condomini porti all’interruzione dei servizi di manutenzione e pulizia delle parti comuni. Un danno che finirebbe col gravare ingiustamente anche sui condomini in regola coi pagamenti e di cui l’amministratore dovrebbe poi rispondere a livello legale.
Ricapitolando, chi paga le spese degli appartamenti invenduti? I condomini, se il regolamento contrattuale del condominio esonera il costruttore dal contribuire alle spese. Altrimenti, se non c’è un regolamento contrattuale o una norma specifica in materia, tocca alla società costruttrice/venditrice, che è tenuta a pagare in base a tutti i millesimi di proprietà invenduta. E se non dovesse farlo, è l’amministratore a dover agire per pretendere gli eventuali mancati pagamenti. Poche chiare regole, che, sebbene non sempre condivisibili, è bene conoscere. La consapevolezza dei propri diritti e doveri è una buona base su cui costruire il proprio quieto vivere, di cui restiamo convinti promotori.
Per derimere la questione, sarebbe logico che il costruttore pagasse la sua quota di spese di proprietà e non quelle di gestione.
Cosa che sembra anche abbastanza logica, perchè se si dovesse sostituire un infisso condominiale, il costruttore avrebbe comunque interesse a concorrere alle spese, mentre non si vede perchè debba pagare le spese per le pulizie o la luce delle scale.
Gentile Maurizio,
non sarebbe corretto perché il costruttore rimane comunque proprietario degli immobili non venduti, pertanto deve essere considerato come tutti gli altri proprietari e non può esimersi dal pagamento (salvo espressamente indicato regolamento contrattuale) da tutte le spese di gestione che servono al corretto mantenimento dello stabile.
Per lo stesso motivo per cui anche chi non utilizza la caldaia centralizzata è obbligato a pagare la quota fissa di manutenzione sebbene non usufruisca del riscaldamento.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Salve, io sono inquilina di un appartamento in uno stabile in cui ci sono degli invenduti. Spettano a me o al proprietario le spese dell’invenduto?
Buongiorno Signora, le spese delle unità invendute del condominio spettano esclusivamente al costruttore o al proprietario, a lei competono solo quelle relative alla sua proprietà, salvo verificare cosa riporta il regolamento contrattuale . Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno,
abito in condominio costituito da 2 scale, dove ci sono degli appartamenti invenduti, 1 nella scala A, 3 nella scala B.
Le 2 scale hanno gestioni separate (luce, ascensore, pulizie): una scala ha l’ascensore, l’altra no, una scala ha la ditta delle pulizie, altra no, contatori luce separati.
Le spese generali (compenso amministratore, cancelleria, invio 770,ecc) di tutti i 4 appartamenti invenduti si devono dividere tra tutti i condomini delle due scale, secondo la tabella di proprietà generale a livello dell’intero condominio (tabella A).OK.
Invece, per quanto le spese di gestione delle singole scale (luce,ascensore, pulizie) a carico degli appartamenti invenduti, chi è tenuto a partecipare: solo i condomini della scala dove queste spese sono state sostenute, oppure tutti i condomini delle 2 scale senza distinzione?
Preciso che i condomini di una scala non godono in nessun modo dei servizi dell’altra scala (pulizie, luce, ascensore). Inoltre, non hanno mai partecipato alle scelte di spesa decise dell’altra scala, in virtù dell’autonomia delle singole scale.
Ringrazio anticipatamente
Buongiorno Sig.ra Emilia, finché non sono vendute, le unità immobiliari restano proprietà di chi le ha costruite. Va da sé, dunque, che il costruttore sarebbe tenuto a pagare le spese di tutte le unità invendute. Occorre però fare attenzione al regolamento contrattuale, dove spesso la società costruttrice/venditrice inserisce un articolo in cui si esonera dal pagare le spese relative all’invenduto. In questo caso, c’è poco da fare, le spese condominiali sono tutte a carico SOLO di coloro che hanno acquistato l’immobile. Se le scale hanno una gestione separata per quanto le spese delle singole scale (luce,ascensore, pulizie) queste devono essere ripartite solo dai condomini della scala dove queste spese sono state sostenute, con la nota espressa prima circa l’invenduto. Cordiali saluti Morelli Amministrazione Immobili
Portone ingresso confominio nuovo con maniglia. Ho chiesto all’amministratore mettere
portone con il pulsante no maniglia visto ora covid ma non la sostituita
Che fare??
Grazie
Cordiali saluti
Clara
Buongiorno Sig.ra Clara,
innanzitutto occorre vedere se la sua richiesta era condivisa anche da altri condomini e deliberata in sede assembleare, in questo caso l’amministratore deve applicare quanto indicato nel verbale. Diversamente lei può far riferimento all’art. 1102 del codice civile che afferma: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”… pertanto può apportare le modifiche, comunicando preventivamente all’amministratore la sua intenzione.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno, la mia situazione è un po’ particolare. Ho donato parte della proprietà, originariamente indivisa e successivamente frazionata, a mio figlio che ha eseguito lavori di costruzione, realizzando un’abitazione ex novo. Io, originaria proprietaria dell’indiviso, ho provveduto negli anni a pagare tutte le spese comuni di fogna, manto stradale, cancello, etc. Tali spese comuni, in assenza di costituzione di condominio e di regolamento condominiale, furono di comune accordo suddivise in quote di pari importo tra ciascuno dei proprietari che hanno abitazione sulla strada privata comune. Subentrato mio figlio, in qualità di nuovo proprietario della costruzione di recente edificazione, i restanti comproprietari chiedono l’esborso di una quota per le spese pregresse di allacciamento in fogna, cancello su strada, e costruzione del manto stradale. Per precisione, finisco per dire che ad oggi non è ancora stato costituito condominio. Mio figlio è tenuto a rimborsare tali spese pregresse pro quota a ciascuno dei restanti comproprietari? In caso di risposta positiva, mi può indicare a quali articoli di legge o sentenze fare riferimento? Grazie in anticipo per eventuale risposta.
Buongiorno,
se il condominio non è stato costituito nulla si può pretendere. Per maggiore chiarezza di quante unità è costituito il “potenziale condominio?”…
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buonasera, ho comprato un appartamento direttamente dal costruttore. Nel regolamento di condominio c’è scritto che il costruttore si incarica il pagamento delle spese condominiali degli appartamenti invenduti per una quota pari al 20%.
Il restante presumo debba essere suddiviso tra i proprietari degli appartamenti venduti.
Dopo 5 anni l’amministratore chiede a me le spese degli anni in cui l’appartamento era invenduti. Come devo comportarmi?
Grazie
Jacopo
Buonasera Sig.Jacopo,
se questa clausola è presente nel regolamento di condominio di origine contrattuale ha pieno valore. Prima di tutto occorre analizzare i bilanci consuntivi alla chiusura di ogni anno, in questi rendicondi l’amministratore avrebbe dovuto indicare le unità (e l’importo) su cui addebitare la quota dell’80%, ovvero agli appartamenti venduti. Secondo passo, occorre verificare se effettivamente queste spese sono state saldate.
Quindi inizierei dall’analisi della chiusura dei bilanci annuali.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili