Parliamo oggi del riscatto di case in edilizia convenzionata, a partire dal bando promosso dal Comune di Milano proprio in questi giorni. Attraverso una determina pubblicata il 31 ottobre 2019, infatti, la giunta milanese ha dato il via alla possibilità di acquisire la piena proprietà di circa 8mila appartamenti in edilizia convenzionata.
Un’iniziativa che riguarda 287 aree della città e che rientra in un progetto con la doppia finalità di agevolare i cittadini che hanno acquistato casa con questa modalità, da un lato, e portare nuove risorse alle casse comunali dall’altro. Di seguito cercheremo di capire meglio in cosa consiste questa iniziativa e soprattutto cosa significa riscattare una casa in edilizia convenzionata.
Cos’è l’edilizia convenzionata
Innanzitutto chiariamo che cos’è l’edilizia convenzionata, nota anche come PEEP (Piano Edilizia Economica e Popolare) e come funziona. Si tratta della possibilità di acquistare casa ad un prezzo calmierato, di solito pari al 20-25% in meno rispetto al valore di mercato. Un’opportunità che i comuni, sulla scorta di quanto stabilito dalla Legge 167 del 1992, mettono a disposizione dei cittadini meno abbienti. Per averne diritto occorre soddisfare dei requisiti stabiliti dal comune stesso, dimostrando, ad esempio, che il reddito complessivo del nucleo familiare non superi una certa soglia.
Come funziona?
Il comune commissiona la realizzazione di edifici ad uso residenziale su terreni di sua proprietà. La ditta costruttrice cui viene affidato l’incarico dovrà così sostenere solo i costi di costruzione. Proprietario del terreno è e resta il comune. È questo il particolare che permette al costruttore di vendere le singole unità immobiliari a prezzi più bassi del valore di mercato. A regolare il rapporto tra comune e ditta costruttrice è un vero e proprio contratto, chiamato convenzione, dove vengono definiti a livello notarile vincoli e obblighi tra le parti.
Diritto di superficie e piena proprietà
Chi acquista casa in edilizia convenzionata non acquisisce la piena proprietà della casa, ma solo il cosiddetto diritto di superficie. È il comune, infatti, ad essere proprietario del terreno. Il diritto di superficie ha un contenuto più limitato rispetto alla piena proprietà. Per questo motivo è considerato tra i cosiddetti diritti parziari, al pari del diritto di usufrutto o del diritto di abitazione, per citare due esempi tra i più comuni.
E’ la sopracitata convenzione stipulata tra comune e costruttore a fare da riferimento anche per chi acquisisce un’unità immobiliare in regime di PEEP. Convenzione che dev’essere sempre allegata a ogni singolo atto di compravendita e che solitamente stabilisce per il diritto di superficie una valenza di 99 anni. Al termine di questi, il diritto decade e il comune ha facoltà di rientrarne in pieno possesso. In caso contrario, la piena proprietà può essere riscattata da chi vi abita.
In genere, tuttavia, il riscatto di case in edilizia convenzionata è reso possibile prima di arrivare alla naturale scadenza. I comuni stessi promuovono sempre più spesso iniziative in questo senso, come dimostra il piano urbanistico promosso proprio in questi giorni dal Comune di Milano e di cui spiegheremo meglio in seguito.
Limiti del diritto di superficie
Il diritto di superficie, come detto, ha dei limiti rispetto alla piena proprietà. A partire da eventuali vincoli, specificati nella convenzione, che possono riguardare, ad esempio, l’impossibilità di vendere prima che sia trascorso un certo periodo dalla stipula del contratto di compravendita. Un altro limite importante è il valore commerciale. Chi volesse vendere un appartamento su cui ha il solo diritto di superficie non potrà farlo al prezzo di mercato.
Ci sarà un deprezzamento legato proprio al fatto che il nuovo acquirente acquisirà, a sua volta, il solo diritto di superficie e non la piena proprietà dell’appartamento stesso. Ecco perché il riscatto di case in edilizia convenzionata è una svolta significativa. Si diventa, in questo modo, proprietari al 100% dell’unità immobiliare. E ci si libera dunque da vincoli e limitazioni scritte nella convenzione.
Milano promuove il riscatto di case in edilizia convenzionata
Il riscatto di case in edilizia convenzionata prima del naturale scadere del diritto di proprietà è un’opportunità che periodicamente i comuni concedono. E’ quello che sta avvenendo a Milano, con l’amministrazione comunale da tempo impegnata a svincolare le tante abitazioni cedute con questa modalità. La determina del 31 ottobre scorso riguarda complessivamente circa 8000 unità immobiliari e interessa diverse aree della città, da via Arezzo a via Voltri, da via dei Missaglia a via Cascina Bianca, da via De Chirico a via Mignone.
La maggior parte degli immobili coinvolti sono stati costruiti negli anni settanta, quando si è verificato un forte ricorso al PEEP, per agevolare tante famiglie nell’acquisto della loro prima casa. Attraverso questa iniziativa, con un investimento medio di 12 mila euro, si potrà acquisire la piena proprietà. I soggetti interessati avranno cinque anni di tempo per avviare le pratiche necessarie, per le quali, a partire da lunedì 18 novembre 2019, sarà disponibile uno sportello informazioni in via Bernina 12.
Bando per il riscatto di case in edilizia convenzionata con cui il Comune di Milano punta a incassare 95 milioni di euro, da reinvestire in progetti a sostegno dell’emergenza abitativa e per la riqualificazione di quartieri critici, come sottolineato dall’assessore all’urbanistica Pierfrancesco Maran.
