Regole e criteri di spesa per la gestione della facciata condominiale
L’obiettivo dell’articolo di oggi è fare chiarezza in tema di regole e criteri di spesa per la gestione della facciata condominiale. Cosa si intende per facciata? Quali sono i lavori che la riguardano? Come vengono suddivisi i costi? Proviamo a dare delle risposte.
Cosa si intende per facciata
Il primo passo è definire cosa si intende per facciata. Si tratta della parte esterna di un’unità condominiale, che comprende sia le mura, sia gli elementi architettonici che la caratterizzano (colonne, cornicioni, fregi, stucchi, parti decorative). Sono considerate parte della facciata anche le mura e gli elementi di un eventuale lato dell’immobile rivolto verso un cortile interno e non visibile esternamente.
Opere di natura ordinaria e straordinaria
Una distinzione va fatta, innanzitutto, tra opere di natura ordinaria e straordinaria. Di natura ordinaria sono tutti quegli interventi che riguardano la manutenzione e la conservazione della facciata. Tra questi rientrano, ad esempio, la tinteggiatura e il rifacimento dell’intonaco (specie nel caso di mura che, dopo anni, presentano parti scrostate), gli interventi sulle canaline di scolo o le riparazioni relative a porte o finestre di parti comuni (che insistono, cioè, sul porticato d’ingresso o sulla rampa di scale). Si considerano opere di natura straordinaria, invece, tutte le cosiddette “innovazioni”. Interventi, cioè, non dettati da un’urgenza funzionale (una canalina di scolo è danneggiata e va quindi sostituita), ma dalla volontà di apportare una miglioria (sostituire le vecchie canaline scolo con altre di materiale di nuova concezione).
Anche gli interventi realizzati su iniziativa di un singolo condomino possono riguardare la facciata. È il caso dell’applicazione di tende da sole, dell’apposizione di insegne o targhe (come succede, ad esempio, quando un’unità condominiale è adibita a studio di un professionista) o dell’installazione di condutture al servizio di un solo appartamento, ma per le quali si rende necessario il passaggio sulle mura esterne dell’edificio (come nel caso di impianti di condizionamento). Tutte opere ammissibili, a patto di rispettare due principi di base. Il primo è quello sancito dal noto Art. 1102 del Codice Civile, ovvero non alterare, né impedire l’uso e l’accessibilità di altri condomini a una parte comune. Il secondo è non modificare o turbare il decoro e la linea estetica dell’edificio (Art. 1122 Codice Civile).
Chi decide?
Chi decide in merito agli interventi che riguardano la facciata? È l’assemblea condominiale a doversi esprimere. La normale procedura prevede che, per ogni opera proposta, vengano presentati uno o più preventivi di spesa, da valutare e approvare in sede di assemblea. Per gli interventi di manutenzione ordinaria è necessario il voto favorevole della maggioranza più uno dei presenti in assemblea (deleghe di voto comprese), purché sia rappresentata (in millesimi di proprietà) almeno la metà del valore dell’immobile. Per le opere di natura straordinaria, invece, occorre il voto favorevole della maggioranza più uno degli intervenuti, rappresentanti la proprietà di almeno i due terzi del valore complessivo dell’immobile. È quanto sancito dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Criteri di ripartizione delle spese
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce i criteri di ripartizione delle spese tra i condomini relativamente alle parti comuni dell’edificio. Per quel che riguarda la facciata, fa fede il primo comma. Qui è scritto che per le parti comuni a disposizione di tutti i condomini in ugual misura, ogni spesa sostenuta va ripartita in base ai millesimi di proprietà. L’unica eccezione legittima e quindi ammissibile a livello legislativo è il caso in cui l’unanimità dell’assemblea condominiale approvi l’applicazione di un diverso sistema di suddivisione delle spese.
Anche quando un intervento dovesse riguardare una sola parte della facciata, che insiste a ridosso della proprietà di alcune e non di tutte le unità abitative, le spese sono comunque a carico della collettività. Lo stesso vale per elementi o parti esterne dei singoli balconi, che contribuiscono a definire linea estetica dell’edificio. Se una porzione esterna della superficie muraria del balcone è scrostata e si rende necessario un intervento di ripristino dell’intonaco, la spesa incide su tutti i condomini e non sul solo proprietario dell’appartamento di cui il balcone è parte. Viceversa, tutti gli interventi che riguardano parti del balcone accessibili solo al proprietario sono a suo esclusivo carico. È classico il caso dell’installazione di un’unità di condizionamento esterna.
Alle spese relative alle parti comuni, e quindi anche quelle della facciata, devono infine contribuire anche i proprietari di eventuali box o autorimesse solo se integrate nel corpo dell’edificio, come stabilito dalla Sentenza 1255/1995 della Corte di Cassazione.
Il vasto e variegato panorama della giurisprudenza italiana contempla anche casi particolari e sentenze che costituiscono un’eccezione rispetto alle leggi citate come riferimento. Quanto descritto in questo articolo, tuttavia, rappresenta una veritiera – e speriamo efficace – sintesi di regole e criteri di spesa per la gestione della facciata condominiale.
come vanno ripartite le spese di tinteggiatura della facciata in presenza di una veranda che altre che alterare il decoro ingloba una pqarte della stessa.
Buonasera Sig. Fardani,
In questo caso, dove la veranda ingloba parte della facciata può essere considerata come un balcone aggettante e quindi le spese di manutenzione o ristrutturazione spettano al proprietario dell’appartamento in cui si trova il balcone, essendo quest’ultimo di sua proprietà esclusiva.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
grazie dott. Morelli buona sera
la ringrazio della risposta.
ma in questo modo adotto una convenzione di ripartizione spese non prevista dall’art. 1123 c.c. la quale stabilisce che la ripartizione deve essere sostenuta da tutti i condomini proporzionale ai millesimi di proprietà.
questa nuonva convenzione deve essere approvata all’unanimità di tutti i condomini.
l’Amministratore Condominiale deve iniziare, visto che la veranda deturpa il decoro senza nulla osta dello stesso e consenso scritto di tutti i condomini,a richiedere al tribunale la sua eliminazione.
altrimenti chi modifica il decoro architettonico si accolla tutta la spesa.
grazie cordialità
Luciano
Buonasera Sig. Fardani,
è corretto quello che scrive, la sua disamina è stata perfetta.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
buongiorno, il piccolo condominio composto da 4 proprietari ha bisogno di intervento ordinario su un solo lato della facciata per rifacimento intonaco con successiva pitturazione….
una parte della facciata è in comune con un capannone di proprietà esclusiva di un nostro condomino che è proprietario di un fondo dell’immobile.
Lui ritiene di non dover partecipare alle spese in quanto la sua proprietà esclusiva copre un lato del suo fondo e quindi non soggetta a manutenzione.
Quando abbiamo fatto i millesimi del nostro immobile il redattore ha fatto due tabelle 1 per le spese delle scale e opere interne… Infatti due fondi non pagano in quanto non usufruiscono dell’ingresso per accedere alle loro proprietà, e 1 tabella per le spese di facciata e tetto, dove i proprietari partecipano.
Come ci dobbiamo comportare nei confronti del proprietario che non vuole partecipare alla spesa della facciata.?
Franco Cirillo, la spezia
Buongiorno Sig. Cirillo,
nessuna valenza ha l’affermazione proprietario che sostiene “di non dover partecipare alle spese in quanto la sua proprietà esclusiva copre un lato del suo fondo e quindi non soggetta a manutenzione”.
La manutenzione della facciata del condominio è intervento conservativo dello stabile, sia per ragioni di estetica che per il mantenimento in efficienza di quella parte dell’edificio e riguarda tutti i condòmini, dimostrazione corretta è l’elaborazione della tabella per le spese di facciata e tetto, dove tutti i proprietari partecipano in maniera proporzionale.
L’art. 1117 Codice civile indica tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
«La facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni» (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).
Non so se avete un amministratore, visto che il vostro stabile è composto di solo 4 unità e quindi non c’è l’obbligo, ma in questi casi sarebbe necessario poiché con una delibera approvata con la semplice maggioranza si potrebbe imporre a tutti condomini la spesa prevista per il rifacimento intonaco e tinteggiatura della facciata.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno,
avrei una domanda sulla ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata condominiale. Sono proprietario di un immobile uso commerciale situato al piano terra. i due lati esposti dello stesso sono prevalentemente costituiti da vetrate. In caso di rifacimento facciata, senza andare ad intervenire sulle vetrate, mi spetta il pagamento per la quota dei miei millesimi o si può usare una ripartizione diversa? La ringrazio per il tempo dedicatomi
Buongiorno Sig. Massimilianio, L’art. 1117 c.c., definisce proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
Tutti i condòmini dunque, o meglio tutti i condòmini proprietari di unità immobiliari all’interno dell’edificio (siano essi appartamenti, uffici, negozi, cantine o box auto) sono comproprietari della facciata e conseguentemente hanno diritto a concorrere alle decisioni sulla sua conservazione, nonché l’obbligo di partecipare alle spese. Queste vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, trovando applicazione nella fattispecie il disposto del primo comma dell’art. 1123, Codice civile.
Cordiali saluti Morelli Amministrazione Immobili
Dovendosi procedere a delle riparazioni della facciata di un fabbricato adiacente alla mia proprietà e sulla cui terrazza ho il calpestio, desidero sapere se mi compete partecipare alla spesa e, se sì, in quale misura. Grazie
Buongiorno, occorre chiarire se la terrazza è in realtà il lastrico solare del condominio oggetto delle riparazioni…e cosa s’intende per riparazioni…
Salve, avrei una domanda in merito alla tinteggiatura delle facciate esterne di un piccolo condominio (tipo maisonette) con 4 appartamenti al piano terra e 4 al primo piano.
Il piano terra è faccia vista ed ognuno ha davanti su 2 lati il proprio giardino di proprietà ad uso esclusivo. il lato dietro affaccia sulla corsia box ed è sempre faccia vista.
Il primo piano invece è tinteggiato, con gran parte della facciata occupata da balconi o logge di proprietà del condomino.
Assunto che le pareti interne dei balconi non rientrano nelle spese comuni, perche di proprietà esclusiva, mi chiedevo se i proprietari degli appartamenti al piano terra che affacciano sul proprio giardino ed hanno tutti i muri faccia vista debbano partecipare alla spesa della tinteggiatura delle facciate, nonostante non traggano alcun beneficio da questo lavoro, ne li riguardi in alcuna parte. Oltretutto considerando che come proprietari del giardino antistante, la manutenzione ordinaria e straordinaria della facciata che affaccia sul loro terreno è a loro esclusivo carico e non ripartita tra i condomini.
Grazie
Buongiorno,
la facciata è una parte comune del condominio rispetto alla quale, in assenza di diverso accordo tra le parti (cioè tra tutti i condòmini), la spesa deve essere ripartita secondo i millesimi di proprietà. “le spese relative al rifacimento delle facciate esterne di un edificio in condominio, vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, trovando applicazione nella fattispecie il disposto del primo comma dell’art. 1123, Codice civile, non quello del secondo comma.
E’ identico, infatti, l’uso che ciascun condomino può fare delle facciate esterne del fabbricato, e ciò indipendentemente dal fatto che tali facciate si trovino o meno in corrispondenza alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva” (così Pret.Portogruaro 13 aprile 1988 n. 80 in Codici dell’edilizia, locazioni condominio, 1989, 2, 20). Cordiali saluti Morelli Amministrazione Immobili
buongiorno,
il nostro condominio ha deciso di restaurare le facciate del palazzo,io sono un condomino che abita al piano terra con un giardino che si estende su due lati del palazzo; questo comporta il montaggio dei ponteggi per diverso tempo,ho diritto ad uno sgravio sull’importo a
mio carico o ad un rimborso per il disagio subito per tutta la durata dei lavori? grazie
Buongiorno, per legge non le spetterebbe nulla per il disagio in quanto la facciata è parte anche sua (in quanto parte comune). Potrebbe chiedere all’assemblea “volenterosa” nei suoi confronti, un rimborso per il disagio relativamente al periodo della bella stagione, in quanto i ponteggi limitano il godimento del suo giardino. Cordiali saluti Morelli Amministrazione Immobili
Sono proprietario di una costruzione realizzata su suolo di mia proprietà confinante con il giardino condominiale di un edificio separato dalla mia costruzione. Partecipo a condominio per il giardino ed altri servizi minori (cancello di accesso al giardino dalla strada pubblica, acqua e citofono). Il condominio ha deciso di rifare la facciata del solo edificio principale, escludendo la mia costruzione, ma pretende che il costo sia ripartito secondo la regola dei millesimi e quindi pretende la mia partecipazione ad una spesa da cui non traggo alcun beneficio. Ovviamente il condominio non ha mai partecipato alle spese di manutenzione delle mie facciate, perché di proprietà esclusiva. Io ritengo di non dover pagare nulla.
È una impostazione corretta la mia?
Grazie
Buongiorno Sig. Aldo,
la ringrazio per il suo interessante quesito e trovo corretta la sua impostazione, che in qualche modo è la stessa interpretazione fornita dalla giurisprudenza Cass. civ. sez. II, 12 maggio 2014 n. 10270 “Occorre ricordare che, in tema di condominio negli edifici, le parti dell’edificio che sono destinate ad assolvere una funzione nell’interesse di tutti condomini, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 cod. civ., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, secondo comma e terzo comma cod. civ.. Ed invero la previsione dell’art. 1123, secondo comma, presuppone, in relazione alla natura e alla destinazione, un uso differenziato della cosa comune, per cui la relativa spesa deve essere sopportata dalle proprietà esclusive che ne godono in proporzione del valore relativo, mentre il terzo comma fa riferimento all’ipotesi in cui i beni siano al servizio soltanto di alcune unità immobiliari.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Volevo sapere se le spese necessarie alla manutenzione di una superficie in vetrocemento piuttosto ampia (oltre mq 4,00) su muro perimetrale di un condominio, afferente ad una unità immobiliare, debbano essere sostenute dal proprietario o in ragione dei millesimi come spesa su parte comune
Buongiorno Sig.Bruno,
in mancanza di disposizioni contenuti in un regolamento contrattuale, le spese per le opere di manutenzione dei muri perimetrali dell’edificio devono essere suddivise tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno,
sono proprietaria, con mia sorella, di un appartamento al piano terra (due facciate) al centro storico di Modica Alta. In fase di ristrutturazione la vicina (con la quale abbiamo una porzione di parete in comune) ha inviato una segnalazione alla Soprintendenza per causare un blocco dei lavori, in realtà la Soprintendenza ha dato il visto per procedere ma con la richiesta di effettuare il ripristino della facciata anche nelle parti non di nostra proprietà (esiste una terrazza sopra il nostro portone di altro vicino) e di sostituire un pluviale che ricade sulla nostra proprietà sempre dello stesso vicino. La domanda è la seguente: chi deve pagare questi lavori? E soprattutto se il vicino della terrazza non dovesse darci l’autorizzazione ad effettuare le richieste della Soprintendenza come possiamo procedere?
Ringrazio per l’eventuale risposta.
Buongiorno Sig.ra Rosalia,
la sua è una questione molto interessante e complessa, perché unisce diritto condominiale, proprietà comune e tutela paesaggistica (Soprintendenza).
Le rispondo passo per passo, in modo chiaro ma completo, così sai come muoverti sia verso i vicini sia verso la Soprintendenza.
1. Premessa: cosa ha disposto la Soprintendenza
Da quanto scrive, la Soprintendenza ha: autorizzato i lavori di ristrutturazione, prescritto il ripristino della facciata anche nelle porzioni contigue non di vostra proprietà, per uniformità estetica, e imposto la sostituzione di un pluviale che si trova sulla vostra proprietà ma appartiene al vicino della terrazza.
Queste prescrizioni sono tipiche nei centri storici (come Modica Alta), dove l’intervento edilizio deve rispettare il decoro dell’intero prospetto, anche se di proprietà frazionata.
2. Chi paga i lavori imposti dalla Soprintendenza
a) Ripristino della facciata (parti non di vostra proprietà)
Se la Soprintendenza vi impone di eseguire il ripristino anche su tratti di facciata appartenenti ad altri proprietari,
il costo deve gravare proporzionalmente su ciascun proprietario per la parte di facciata di sua competenza.
In altre parole:
voi non siete obbligati a pagare il restauro della facciata altrui;
potete però anticipare i lavori per ragioni tecniche o di continuità estetica, chiedendo poi il rimborso pro quota ai vicini (ex art. 1104 e 1110 c.c., se trattasi di bene comune).
Se la facciata è formalmente comune (muro perimetrale condiviso):
le spese vanno divise a metà, ai sensi dell’art. 880 c.c. (“Muri di confine in comunione presunta”).
b) Sostituzione del pluviale (grondaia)
Il pluviale, anche se passa sulla vostra proprietà, serve a scaricare le acque del terrazzo del vicino. Quindi appartiene al vicino, che ne è responsabile (art. 1126 c.c., per analogia; art. 2051 c.c., per custodia).
La manutenzione o sostituzione è a carico esclusivo del proprietario del terrazzo che trae utilità dal pluviale.
In breve:
se la Soprintendenza impone la sostituzione, il costo deve gravare sul vicino proprietario del terrazzo, non su di voi.
3. Se il vicino non vi autorizza a intervenire
Può accadere che il vicino: non vi autorizzi ad accedere alla sua terrazza per lavorare sulla parte di facciata o sul pluviale, o rifiuti di sostenere la sua quota di spesa.
In tal caso, avete diversi strumenti legali:
a) Diffida formale Scrivete (meglio tramite avvocato o tecnico abilitato): richiamando la prescrizione della Soprintendenza, chiedendo la collaborazione e autorizzazione all’accesso, e specificando che, in caso di rifiuto, vi riservate di agire ai sensi dell’art. 843 c.c. (accesso e passaggio per eseguire lavori necessari).
L’art. 843 c.c. stabilisce infatti che:
“Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, se ciò è necessario per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino.”
Quindi non può opporsi legittimamente se l’intervento è imposto da un’autorità pubblica e necessario per lavori legittimi.
b) Intervento d’urgenza
Se i lavori devono comunque eseguirsi (pena sospensione della pratica edilizia), potete: notificare la situazione all’Ufficio Tecnico Comunale e alla Soprintendenza, documentare il rifiuto del vicino, e chiedere di procedere in via sostitutiva o coattiva (art. 650 c.p. in caso di inottemperanza a prescrizione della P.A. può persino configurare reato).
c) Azione di rimborso spese
Se sostenete le spese per la parte che spetta al vicino (ad esempio, per uniformità cromatica della facciata), potete chiedere rimborso pro quota ex art. 1104 c.c. o per arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.).
In conclusione
Lei non dovete sostenere i costi per la parte di facciata o impianti che appartengono o servono il vicino.
Ha diritto di accedere e intervenire anche sulle parti altrui, se necessario per eseguire lavori imposti da un’autorità pubblica, previa comunicazione formale (art. 843 c.c.).
Se il vicino si oppone o non collabora, diffida scritta + comunicazione alla Soprintendenza e al Comune sono le prime mosse corrette.
cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno possiedo un box auto in una costruzione distinta dall’edificio principale (quello degli appartamenti) a cui accedo tramite passo carrabile che funge anche da cancello di ingresso nel condominio.Quindi per accedere al cortile dove sono situati i box attraverso una specie di tunnel che poi è l’edificio principale stesso. Il nuovo amministratore mi ha incluso nella ripartizione delle spese delle facciate è corretto?
La ringrazio
Buongiorno Sig.Yuri,
la sua domanda è molto pertinente, e in effetti la situazione che descrivi è tipica ma delicata, perché tocca un punto chiave del diritto condominiale: la partecipazione alle spese comuni da parte dei proprietari di box in corpo separato.
Vediamo insieme come va interpretata secondo il Codice Civile e la giurisprudenza più recente.
1. Principio di base: “utilità” della parte comune (art. 1123 c.c.)
L’art. 1123, comma 1, del Codice Civile stabilisce che:
“Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
Ciò significa che:
non conta solo l’appartenenza al condominio,
ma anche se una parte comune arreca o meno utilità (diretta o indiretta) alla singola unità.
Se una parte comune non serve in alcun modo un’unità (ad esempio un box in edificio separato), le spese relative non vanno ripartite su chi non ne trae utilità.
2. Facciate dell’edificio principale e box in corpo separato
Nel suo caso: il box si trova in una costruzione distinta, non fa parte strutturalmente dell’edificio principale, ma accede ai box attraverso il tunnel e il passo carrabile condominiale.
In questa situazione, lei è condomino limitatamente alle parti comuni che servono i box:
il passo carrabile,
il cancello di ingresso,
l’illuminazione del tunnel, ecc.
Tuttavia, le facciate dell’edificio principale: non servono il suo box, non le danno utilità diretta o indiretta, e non fanno parte della costruzione di cui il suo box è elemento.
Di conseguenza, non è obbligato a contribuire alle spese di rifacimento o tinteggiatura delle facciate dell’edificio principale.
3. Giurisprudenza di riferimento
La Cassazione ha più volte chiarito che le spese condominiali vanno ripartite solo tra coloro che traggono utilità dalla parte comune.
Le cito alcune sentenze significative:
Cass. civ., Sez. II, 16 febbraio 2012, n. 2192
“I proprietari di box o negozi situati in un edificio separato, se non traggono utilità dalle facciate o da altre parti comuni dell’edificio principale, non sono tenuti a contribuire alle relative spese.”
Cass. civ., Sez. II, 24 gennaio 2018, n. 1748
“L’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni sussiste solo in relazione all’utilità che la parte comune arreca al bene di proprietà esclusiva.”
Cass. civ., Sez. II, 26 novembre 1996, n. 10448
“Il proprietario di locali in corpo separato non deve partecipare alle spese di manutenzione delle facciate e delle scale dell’edificio principale.”
In Conclusione
In base alla normativa e alla giurisprudenza: Non è tenuto a partecipare alle spese di rifacimento delle facciate dell’edificio principale,
se il suo box auto è in un corpo di fabbrica separato e non trae alcuna utilità da quelle facciate.
L’unica partecipazione dovuta riguarda le parti comuni effettivamente utilizzate per accedere al tuo box (come il passo carrabile, il cancello, e il tunnel di accesso).
cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buonasera. sono proprietario esclusivo di un lastrico solare (soltanto del lastrico) sopra un immobile ( palazzina) di 2 piani. Gli altri proprietari vogliono rifare le 2 facciate del palazzo. Sono obbligato a contribuire in qualche modo alle spese di rifacimento delle facciate ?
attendo risposta . grazie
Buongiorno Sig.Migliorini,
e la risposta in questo caso è abbastanza chiara, grazie anche a una giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione.
Vediamo tutto con ordine, così può anche difendere la tua posizione in assemblea condominiale.
1. La situazione di fatto
lei è proprietario esclusivo del lastrico solare (cioè del “tetto piano” dell’edificio).
Non possiede alcuna unità immobiliare (appartamento, negozio, garage ecc.) all’interno dell’edificio.
Gli altri condomini vogliono rifare le facciate (prospetti) del palazzo.
2. Principio generale
Le facciate sono considerate parti comuni del condominio (art. 1117 n. 1 c.c.), in quanto:
servono all’aspetto estetico e alla protezione dell’intero edificio, e traggono utilità per chi abita o possiede porzioni dell’edificio sottostante.
Le spese per la loro manutenzione si dividono in base ai millesimi di proprietà, tra coloro che traggono utilità da quella parte comune (art. 1123, comma 1 c.c.).
3. Il caso del proprietario solo del lastrico solare
La Cassazione ha chiarito che chi è proprietario solo del lastrico solare:
non fa parte del condominio nel senso pieno (manca la titolarità su unità immobiliari interne), non trae utilità da molte parti comuni, come scale, facciate, androni, ascensori, ecc.
Pertanto, non è tenuto a contribuire alle spese relative a tali parti.
4. Giurisprudenza rilevante
Cass. civ., Sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136
Il proprietario esclusivo del lastrico solare, che non ha proprietà di unità immobiliari nel fabbricato, non è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni, dalle quali non trae utilità (come facciate e scale).
Cass. civ., Sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831
Il proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire solo alle spese che riguardano il lastrico stesso, ai sensi dell’art. 1126 c.c., e non a quelle relative ad altre parti comuni dell’edificio.
In conclusione se lei è proprietario esclusivo solo del lastrico solare e non possiede alcun appartamento nell’edificio,
non è obbligato a contribuire alle spese di rifacimento delle facciate o di altre parti comuni (come scale, androne, ascensore).
Dovrà partecipare solo alle spese di manutenzione o riparazione del lastrico solare, secondo il criterio dell’art. 1126 c.c.
cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buonasera, sono proprietaria di un immobile posto all’ultimo piano di un edificio condominiale, le pareti perimetrali che affacciano sul terrazzo di mia proprietà sono di pertinenza condominiale e pertanto vanno così ripartite le spese di tinteggiatura o solo del proprietario dell’ultimo piano?
Buongiorno Sig.ra Ilaira,
Le pareti perimetrali esterne dell’edificio sono, per presunzione legale, parti comuni (art. 1117 n. 1 c.c.), poiché:
delimitano e proteggono l’intero edificio,
contribuiscono al decoro architettonico,
assolvono funzione strutturale e di coibentazione per tutti i piani.
Quindi, anche se affacciano su un terrazzo di proprietà esclusiva, restano condominiali, salvo che un titolo (ad es. atto di compravendita o regolamento contrattuale) disponga diversamente.
Ripartizione delle spese di tinteggiatura o manutenzione
Le spese per il rifacimento o la tinteggiatura delle pareti perimetrali condominiali vanno ripartite secondo l’art. 1123, comma 1 c.c., cioè:
“Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
In pratica:
la tinteggiatura esterna delle pareti perimetrali (anche se visibili solo dal terrazzo di un singolo) è a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà;
il proprietario dell’ultimo piano o del terrazzo esclusivo non è tenuto da solo a sostenerne la spesa, se le pareti sono condominiali.
Giurisprudenza di riferimento
La Corte di Cassazione è costante su questo punto.
Ad esempio:
Cass. civ., Sez. II, 30/07/2004, n. 14589
Le pareti perimetrali esterne costituiscono parti comuni anche se si affacciano su spazi di proprietà esclusiva (come terrazzi o cortili interni); le spese di manutenzione e tinteggiatura gravano su tutti i condomini in proporzione ai millesimi.
Cass. civ., Sez. II, 13/12/2001, n. 15789
L’appartenenza in via esclusiva del terrazzo non muta la natura condominiale dei muri perimetrali che vi si affacciano.
Eccezione
Solo se il tratto di parete ha funzione o uso esclusivo per l’appartamento dell’ultimo piano (ad esempio, una parete interna o di recinzione del terrazzo che non svolge alcuna funzione strutturale o estetica comune), allora la spesa può essere a carico del solo proprietario.
Ma questo è un caso raro e deve risultare chiaramente dal regolamento o da una perizia tecnica.
Conclusione
Se, come dice, le pareti perimetrali che affacciano sul tuo terrazzo:
sono strutturalmente parte del perimetro dell’edificio, e non servono solo il tuo appartamento, allora la tinteggiatura o manutenzione è a carico del condominio, ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi generali (art. 1123, co. 1 c.c.).
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Chi è proprietario esclusivo solo del lastrico solare e non possiede altra proprietà nell’edificio, deve partecipare alla ristrutturazione dei prospetti?
Buongiorno Sig.ra Randazzo,
Nel condominio, le spese per la ristrutturazione dei prospetti (facciate) rientrano tra le spese per le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Tali spese, per principio generale, sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari che traggono utilità dalle parti comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.).
Il caso specifico: proprietario solo del lastrico solare
Se una persona è proprietaria esclusiva del lastrico solare e non possiede alcuna unità immobiliare (appartamento, negozio, garage ecc.) nel condominio, si pongono due questioni:
Il lastrico solare è parte comune o esclusiva?
In questo caso, è di proprietà esclusiva, quindi non parte comune.
Traggo utilità dalle facciate o dai prospetti?
No. Chi è solo proprietario del lastrico solare non trae alcuna utilità diretta o indiretta dai prospetti, che servono a proteggere e decorare l’edificio nel suo insieme e le unità sottostanti.
Orientamento della giurisprudenza
La giurisprudenza prevalente (Cass. civ., tra cui Cass. 28.4.2004, n. 8136 e Cass. 3.8.1990, n. 7831) afferma che:
Il proprietario esclusivo del lastrico solare, che non possiede altri beni nell’edificio, non è tenuto a contribuire alle spese condominiali relative a parti comuni da cui non trae utilità, come scale, facciate o prospetti.
Tuttavia, egli:
deve contribuire alle spese di manutenzione del lastrico (art. 1126 c.c.) insieme ai condomini delle unità sottostanti (in proporzione di 1/3 a suo carico e 2/3 a carico di questi ultimi).
non deve contribuire alle spese per altre parti comuni, come facciate, scale o ascensori, se non ne trae alcuna utilità.
Conclusione
Se il proprietario possiede solo il lastrico solare esclusivo e nessun’altra unità nel condominio:
non è tenuto a partecipare alle spese di ristrutturazione dei prospetti.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buonasera e grazie per l’interessante articolo e lo scambio successivo.
Come ritiene vedano ripartire le spese relative a porzioni verticali di facciata vetrata (intervallate da altre porzioni verticali non vetrate) che contengono le finestre di una serie di appartamenti posti uno sopra l’altro?
Comunque con il criterio dell’Art, 1123 c. 1, oppure la sola intelaiatura della vetrata con tale comma (spese ripartite in base ai millesimi) e le finestre vere e proprie con il c. 2 o 3 (spese sostenute dalle singole U.I. servite da tali finestre)?
Grazie
Buongiorno Sig.Guido,
Premessa: cosa stiamo valutando
Parliamo di una facciata “a sviluppo verticale” con porzioni vetrate che servono direttamente gli appartamenti, cioè le vetrate contengono le finestre delle singole unità immobiliari disposte una sopra l’altra.
In questi casi occorre distinguere con precisione quali elementi sono “comuni” e quali sono di uso esclusivo.
1. Criterio generale (art. 1123, comma 1 c.c.)
Il comma 1 si applica a tutte le parti comuni dell’edificio, ossia a quelle necessarie per l’estetica, la solidità o la conservazione complessiva.
Quindi, se la porzione vetrata della facciata (l’intelaiatura, le strutture metalliche o in calcestruzzo, le lastre esterne di rivestimento) è parte integrante del prospetto e contribuisce all’aspetto architettonico complessivo, le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123, comma 1).
Giurisprudenza conforme:
Cass. civ. n. 1368/2016: le spese per le facciate esterne, anche se contenenti infissi o serramenti di proprietà esclusiva, si ripartiscono secondo i millesimi, salvo che le porzioni siano di uso esclusivo o non comuni.
Cass. civ. n. 1737/2015: le parti strutturali e decorative della facciata sono comuni e rientrano nel criterio millesimale generale.
2. Le finestre delle singole unità
Diverso è il discorso per gli infissi (telai, vetri, ante, oscuranti, serramenti interni):
essi sono di proprietà esclusiva del singolo condomino, poiché servono solo la sua unità immobiliare e non l’intero edificio.
Pertanto:
la manutenzione ordinaria e straordinaria dei serramenti, vetri e infissi interni grava sul singolo proprietario;
la struttura comune che li contiene (montanti verticali, telai portanti della facciata vetrata, guarnizioni di giunto, rivestimento esterno) resta a carico del condominio, art. 1123 c.1.
3. Quando può applicarsi il comma 2 o 3
Gli art. 1123, commi 2 e 3 c.c. prevedono la ripartizione in base al “maggiore o minore uso” o “servizio reso”:
comma 2 → spese a carico solo dei condomini che traggono utilità da una parte comune;
comma 3 → parti destinate a servire una sola parte dell’edificio.
Possono applicarsi solo se la porzione vetrata interessa esclusivamente una colonna di unità (per esempio: una “vela vetrata” che serve solo l’alloggio di una scala o di un corpo condominiale specifico).
In quel caso, le spese si ripartiscono solo tra i condomini “serviti” da quella sezione, in proporzione ai rispettivi millesimi (comma 3).
Ma attenzione: se la facciata vetrata fa parte del disegno architettonico complessivo e contribuisce al decoro dell’intero fabbricato, anche se è solo su un lato, prevale il criterio generale del comma 1 (spese per millesimi generali).
Conclusione
Quindi, in via generale, la facciata vetrata (compresa l’intelaiatura) rientra nel comma 1 dell’art. 1123 c.c.,
mentre gli infissi propri di ciascun appartamento sono a carico dei rispettivi proprietari.
Il criterio dei commi 2 o 3 si applica solo se quella parte della facciata serve esclusivamente alcune unità e non è parte del prospetto architettonico comune.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno,
il rifacimento ordinario della facciata riguarda anche le unità commerciali poste al piano terra del condominio? Alcuni amministratori sostengono che si altri che no. Chi ha ragione?
Buongiorno Sig.Meroni,
anche i proprietari dei locali al pian terreno sono comproprietari della facciata e pertanto partecipano alle spese di manutenzione.
Salvo diversa prescrizione nel regolamento condominiale.
cordiali saluti
Cristian Morelli
Buongiorno, l’amministratore di condominio ha ieri condiviso la ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata, solaio e fondamenta, ma, a parità di millesimi, chi abita al piano terra pagherà un terzo rispetto a chi abita al quinto piano e un quarto rispetto a chi abita al settimo piano. Dice che ai millesimi va aggiunta una variabile inerente al piano di abitazione. Ma io pensavo che ciò valesse per le spese di ascensore o luce delle scale, non per le facciate. Me lo può confermare?
Buongiorno Sig.ra Contino,
Ha perfettamente ragione a sollevare il dubbio — e la tua intuizione è corretta.
Vediamo di chiarire con precisione come vanno ripartite le spese di rifacimento della facciata, del solaio e delle fondamenta, secondo il Codice Civile e la giurisprudenza costante.
1. Facciata esterna
Le spese per il rifacimento o manutenzione della facciata rientrano tra quelle per la manutenzione delle parti comuni (art. 1117 c.c. e 1123 c.c.).
Devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, cioè in proporzione al valore della singola unità immobiliare, senza tener conto del piano.
Riferimenti:
Art. 1123 comma 1 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio… sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Cass. civ. n. 1456/2017: le spese di rifacimento della facciata vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà, non in base al piano.
Conclusione: il criterio del “piano più alto paga di più” non è applicabile alla facciata.
2. Solaio (tra piani)
Qui bisogna distinguere:
Se si tratta del soffitto o pavimento tra due appartamenti, la spesa è a metà tra i due proprietari (art. 1125 c.c.).
Se invece si tratta di un solaio di copertura (lastrico solare o tetto), le spese si ripartiscono secondo l’art. 1126 c.c.:
1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo (es. il proprietario del lastrico);
2/3 a carico di tutti i condomini sottostanti, in proporzione ai millesimi.
3. Fondamenta e struttura portante
Le fondamenta e le strutture portanti sono parti comuni necessarie alla stabilità dell’edificio.
Anche qui le spese si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, non al piano.
(Cass. civ. n. 11291/1990, 11029/2011).
4. Quando si applica la “variabile del piano”
Il criterio del piano è previsto solo per le spese che dipendono dall’uso differenziato:
Ascensore → art. 1124 c.c. (metà per millesimi, metà in base all’altezza del piano);
Illuminazione scale, pulizia scale, ecc. → in proporzione all’uso (quindi anche qui il piano conta).
Ma non per facciate, tetto, fondamenta, muri maestri, cortile, giardino, ecc.
Conclusione operativa
Se, come dice, il vostro amministratore ha applicato un coefficiente “di piano” alle spese di facciata, solaio e fondamenta, la ripartizione non è conforme alla legge.
Può chiedere che venga corretta secondo i millesimi di proprietà, citando l’art. 1123 c.c. e la giurisprudenza sopra riportata.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
I millesimi di in pezzo di terra.distante dal.condominip devono.essere considerati nel riparto delle spese.per la facciata
Buongiorno Sig. Catal da Pagliardi,
La risposta, in breve, è: dipende dalla natura giuridica di quel terreno e da come sono determinati i millesimi nel regolamento o nelle tabelle approvate.
Vediamo bene i due scenari possibili 👇
⚖️ 1️⃣ Principio base: si paga in base ai millesimi di proprietà condominiale
L’art. 1123, comma 1, c.c. stabilisce che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.”
👉 Quindi, per il rifacimento della facciata, partecipano solo i condomini che traggono utilità o appartengono all’edificio.
Il criterio è quello del valore proporzionale dell’unità immobiliare nell’edificio stesso, non di eventuali altri beni staccati.
🧱 2️⃣ Caso A — terreno pertinenza o accessorio comune del condominio
Se il terreno (anche distante) è parte comune del condominio — per esempio un cortile, giardino condominiale, area parcheggio o resede comune — e quindi fa parte del condominio nel suo complesso,
allora i millesimi di proprietà complessiva comprendono anche la quota di quel terreno.
➡️ In questo caso, sì, quei millesimi vanno considerati nel riparto di tutte le spese comuni, compresa la facciata, perché fanno parte del valore complessivo della quota condominiale.
Esempio:
Se un appartamento ha 200/1000 di proprietà comprensivi della quota di un giardino condominiale (anche lontano), paga sempre per 200/1000 su tutte le spese comuni, facciata compresa.
🌳 3️⃣ Caso B — terreno separato e autonomo dal condominio
Se invece quel pezzo di terra:
si trova fisicamente altrove (non contiguo all’edificio),
è di proprietà esclusiva di uno o più condomini,
o è parte comune solo a un gruppo di condomini (non a tutti),
allora non rientra nel condominio edilizio e non incide sulle spese dell’edificio.
In questo caso:
I millesimi relativi al terreno non devono essere considerati nel riparto delle spese per la facciata, che riguardano esclusivamente l’edificio.
📚 Cass. Civ., sez. II, n. 1848/1997:
“Le spese relative alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio devono essere sostenute dai soli condomini che traggono utilità dalle stesse, restando escluse le proprietà separate e autonome, ancorché appartenenti ai medesimi soggetti.”
📄 4️⃣ Come verificare nel tuo caso
Controlla le tabelle millesimali o il regolamento condominiale:
Se riportano un’unica tabella generale di proprietà (che comprende il terreno), allora si applica quella a tutte le spese comuni.
Se invece ci sono tabelle distinte (es. Tabella A – edificio, Tabella B – terreno o servizi accessori), allora:
la Tabella A va usata per la facciata;
la Tabella B solo per la manutenzione del terreno o degli impianti connessi.
👉 Questo è il punto decisivo: la tabella da usare deve corrispondere alla parte dell’immobile interessata dalla spesa.
Se vuole, posso aiutarla a verificare concretamente la tua situazione:
se mi indica (1) che tipo di terreno è, (2) se compare nelle tabelle millesimali e (3) se nel regolamento è citato come parte comune, le dirò con precisione se deve partecipare alle spese di facciata o no.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
salve, il mio condominio (edificio storico vincolato, con 6 proprietari) presneta una vistosa crepa verticale suuna facciata, per la quale abbiamo deliberato il restauro pagatosecondo tabelle millesimali. Nella delibera è stato inserito anche il restauro, di importanza solo estetica e non strutturale, della corrispondente crepa all’interno dell’appartamento coinvolto. In qualemisura questo ripristino è a carico di tutti, essendo ovviamente il godimento a beneficio del solo proprietario? Se riguarda tutti, comprende anche la tinteggiatura e il ripristino dei decori interni, o solo il rinzaffo nella fessura e il rifacimento dell’intonaco nel punto della crepa?
Buongiorno Sig.Mauro,
Domanda molto intelligente e precisa, e — visto che si tratta di edificio storico vincolato — anche giuridicamente delicata.
Provo a risponderti in modo completo ma pratico, distinguendo bene il principio generale, la parte condominiale, la parte privata e come ripartire i costi interni.
⚖️ 1️⃣ Principio generale
Quando un danno interno a un appartamento (crepa, distacco d’intonaco, infiltrazioni, ecc.) è causato da un vizio o cedimento di una parte comune, la riparazione della causa (cioè della parte comune) è a carico del condominio,
mentre la riparazione delle conseguenze interne segue una logica diversa:
🔹 Il condominio risponde dei danni conseguenti (art. 2051 c.c., responsabilità per custodia) solo nella misura necessaria a ripristinare il bene danneggiato,
ma non delle migliorie o delle opere estetiche che esulano dal ripristino funzionale.
In sostanza:
il ripristino tecnico della crepa interna causata dal movimento del muro comune → spesa condominiale;
la tinteggiatura o il rifacimento decorativo completo della stanza → spesa privata, perché serve solo al decoro e al godimento del singolo.
🧱 2️⃣ Cosa rientra nella spesa condominiale (a carico di tutti)
Rientrano solo gli interventi strettamente conseguenti e necessari al consolidamento e alla riparazione della parte comune (la muratura portante o la facciata), cioè:
la chiusura tecnica della crepa interna (rinzaffo, stuccatura, rifacimento intonaco nel punto della fessura);
eventuale verifica strutturale o consolidamento del muro comune;
la tinteggiatura limitata alla zona dell’intervento, per uniformare e ripristinare la funzionalità.
📚 Cass. Civ., sez. II, n. 20985/2018:
“La riparazione dei danni interni alle unità immobiliari derivanti da difetti delle parti comuni spetta al condominio, ma limitatamente al ripristino funzionale; restano a carico del singolo le opere aventi valore meramente estetico.”
🎨 3️⃣ Cosa resta a carico del singolo proprietario
Rifacimento integrale della tinteggiatura della stanza o parete oltre la zona interessata;
Ripristino o rifacimento di stucchi, cornici, decori, affreschi (se non direttamente lesionati dalla crepa ma rifatti per uniformità estetica);
Eventuali interventi migliorativi rispetto alla situazione originaria (es. cambio colore, rasatura completa, restauro ornamentale).
In breve:
Il condominio copre il ripristino tecnico minimo necessario (intonaco + stuccatura),
il proprietario copre il restauro estetico o il “di più”.
🧮 4️⃣ Come si può formalizzare in delibera (o in fattura)
Spesso conviene distinguere le due voci:
“Restauro crepa interna – ripristino tecnico” (quota condominiale)
“Rifacimento tinteggiatura e decori interni” (a carico del singolo)
Così il tecnico o l’impresa possono fatturare separatamente le due porzioni, evitando discussioni future o richieste di rimborso.
🏛️ 5️⃣ Nota particolare per edifici vincolati
Nel caso di edificio storico sottoposto a vincolo, valgono due attenzioni:
Gli interventi sulle murature portanti o sulle finiture originali devono rispettare autorizzazione della Soprintendenza, anche per gli interni se parte del vincolo.
Se la crepa interna riguarda intonaco o decoro storico vincolato, può essere considerato bene comune sotto tutela: in quel caso il restauro può rientrare tra le spese comuni, perché l’interesse (storico-artistico) è collettivo e non privato.
👉 Quindi: se il decoro interno è soggetto a vincolo o tutela d’insieme, è corretto che la spesa sia condominiale, almeno per la parte vincolata.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buonasera
volevo fare una riflessione sulla definizioni di parti comuni. in testa alla pagina si dice
“Per quel che riguarda la facciata, fa fede il primo comma. Qui è scritto che per le parti comuni a disposizione di tutti i condomini in ugual misura, ogni spesa sostenuta va ripartita in base ai millesimi di proprietà. ”
Teoricamente se la facciata di un condominio fa da “parete” solo ad una colonna (di appartamenti) del condominio questi sfruttano in maniera esclusiva la funzione di protezione della facciata. Dico questo perchè questo principio (a mio avviso discutibile) è quello che si applica per i lastrici solari. In caso di manutenzione straordinaria il costo è ripartito per 1/3 alla proprietà esclusiva del lastrico e i 2/3 non tra i rimanenti appartamenti..ma solo tra quelli il cui lastrico solare fa da copertura. Quindi le altre colonne di appartamenti che non sono coperta da quella porzione di lastrico solare non concorrono alla spesa. Seguendo questa logica quindi dovrebbe valere il discorso fatto all’inizio… Corretto?
Buonasera Sig.Nicola,
Hai toccato un punto centrale e dibattuto nella giurisprudenza condominiale: il criterio di “comunione funzionale” (cioè: chi trae effettiva utilità da una parte comune) rispetto al criterio “formale” dell’art. 1117 c.c.
Ti rispondo in modo chiaro ma preciso giuridicamente 👇
⚖️ 1️⃣ La regola generale: art. 1117 c.c.
L’articolo 1117 c.c. elenca tra le parti comuni:
“tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e le facciate”.
Dunque la facciata è considerata parte comune dell’intero condominio, salvo che il titolo (es. il regolamento condominiale o l’atto di proprietà) disponga diversamente.
🧱 2️⃣ Il criterio funzionale (come per i lastrici solari)
Hai ragione nel richiamare l’analogia con i lastrici solari (art. 1126 c.c.).
In quel caso la legge deroga espressamente alla regola generale, stabilendo che:
“Quando l’uso del lastrico solare o di una parte di esso non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alla spesa delle riparazioni, mentre gli altri due terzi gravano su tutti i condomini ai quali il lastrico serve da copertura”.
👉 Qui il criterio è funzionale: paga chi trae vantaggio (copertura o uso esclusivo).
Ma questa è una norma speciale, che si applica solo ai lastrici (e in certi casi assimilati, come terrazze a livello).
🧩 3️⃣ La facciata è diversa
Per la facciata, la Cassazione è costante nel dire che:
Anche se serve da parete solo a una “colonna” di appartamenti, rimane parte comune a tutto il condominio, perché concorre all’estetica, alla stabilità e al decoro architettonico dell’edificio nel suo complesso.
Quindi, a differenza del lastrico, non si guarda solo alla funzione di protezione o copertura, ma anche al contributo alla forma e all’unità estetica del fabbricato.
📚 Cass. Civ., sez. II, n. 27363/2014; Cass. Civ. n. 1027/2009:
“La facciata di un edificio condominiale, anche se costituisce la parete esterna di una sola scala o colonna di appartamenti, è parte comune, giacché contribuisce al decoro e all’aspetto architettonico dell’intero edificio.”
💰 4️⃣ Quindi, per la ripartizione delle spese
La spesa per rifacimento o manutenzione della facciata va ripartita in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 comma 1 c.c.), tra tutti i condomini.
Non è ammesso escludere le “altre colonne”, anche se non direttamente “protette” da quella parete.
Solo se una facciata è completamente autonoma, priva di funzione estetica o strutturale per il resto dell’edificio (ad esempio, un corpo di fabbrica separato), si può sostenere che non sia “comune” a tutto il condominio — ma è un caso raro e da valutare tecnicamente.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno dott. Morelli, in assemblea abbiamo deliberato la valutazione di vari preventivi per il rifacimento della facciata così articolati sull’OdG:
– facciata (da primo piano): intonacatura totale compresi balconi e sottobalconi
– facciata (piano terra): pulizia ceppo
I preventivi sottopostici dal ns. amministratore tengono ovviamente ben distinti i due interventi.
I negozi al piano terra possono – previa delibera assembleare – partecipare all’intero costo della pulizia piano terra e non dell’intonacatura dei piani superiori? Vi sono già state situazioni a riguardo? grazie mille per la disponibilità e il tempo dedicato
cordialmente
Matteo
Buongiorno Sig.Matteo,
La questione che mi pone è piuttosto frequente quando si affrontano lavori di manutenzione delle facciate nei condomini misti (con negozi al piano terra e appartamenti ai piani superiori).
Riassumo i punti principali:
1. Principio generale (art. 1123 c.c.)
Le spese condominiali si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o criteri stabiliti dalla legge.
Se l’intervento riguarda parti comuni che servono in misura diversa i condomini, le spese vanno ripartite in proporzione all’uso (art. 1123, commi 2 e 3 c.c.).
2. Facciata: intonacatura e balconi/sottobalconi
La facciata dell’edificio è parte comune (art. 1117 c.c.).
I lavori di rifacimento dell’intonaco dei piani superiori rientrano nelle spese generali a carico di tutti i condomini, negozi compresi, in base ai millesimi.
3. Piano terra: pulizia ceppo
Qui si apre la distinzione.
Se la pulizia del rivestimento (il ceppo) è un intervento che riguarda solo la parte visibile e fruibile dai negozi, alcuni orientamenti ammettono che i relativi costi possano essere posti a carico esclusivo di chi trae utilità diretta (cioè i proprietari dei negozi).
Tuttavia, spesso i tribunali considerano l’intera facciata come bene comune a prescindere dalla porzione: quindi anche la pulizia del piano terra viene ripartita fra tutti i condomini.
4. Prassi e precedenti
In vari casi, le assemblee deliberano di suddividere le spese del piano terra solo tra i negozi, ma questa scelta deve essere espressamente approvata e accettata da tutti, altrimenti può essere impugnata.
La giurisprudenza ha più volte ribadito che la facciata è un bene unitario e le spese spettano a tutti i condomini (anche i negozi).
👉 In sintesi:
Di diritto, i negozi partecipano anche all’intonacatura dei piani superiori.
Per il ceppo a piano terra, la linea più prudente è ripartire la spesa fra tutti; se l’assemblea, con le maggioranze di legge, delibera diversamente (ad esempio, solo i negozi pagano quella parte), è possibile, ma occorre verificare che non vi siano contestazioni.
cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili