Regole e criteri di spesa per la gestione della facciata condominiale
L’obiettivo dell’articolo di oggi è fare chiarezza in tema di regole e criteri di spesa per la gestione della facciata condominiale. Cosa si intende per facciata? Quali sono i lavori che la riguardano? Come vengono suddivisi i costi? Proviamo a dare delle risposte.
Cosa si intende per facciata
Il primo passo è definire cosa si intende per facciata. Si tratta della parte esterna di un’unità condominiale, che comprende sia le mura, sia gli elementi architettonici che la caratterizzano (colonne, cornicioni, fregi, stucchi, parti decorative). Sono considerate parte della facciata anche le mura e gli elementi di un eventuale lato dell’immobile rivolto verso un cortile interno e non visibile esternamente.
Opere di natura ordinaria e straordinaria
Una distinzione va fatta, innanzitutto, tra opere di natura ordinaria e straordinaria. Di natura ordinaria sono tutti quegli interventi che riguardano la manutenzione e la conservazione della facciata. Tra questi rientrano, ad esempio, la tinteggiatura e il rifacimento dell’intonaco (specie nel caso di mura che, dopo anni, presentano parti scrostate), gli interventi sulle canaline di scolo o le riparazioni relative a porte o finestre di parti comuni (che insistono, cioè, sul porticato d’ingresso o sulla rampa di scale). Si considerano opere di natura straordinaria, invece, tutte le cosiddette “innovazioni”. Interventi, cioè, non dettati da un’urgenza funzionale (una canalina di scolo è danneggiata e va quindi sostituita), ma dalla volontà di apportare una miglioria (sostituire le vecchie canaline scolo con altre di materiale di nuova concezione).
Anche gli interventi realizzati su iniziativa di un singolo condomino possono riguardare la facciata. È il caso dell’applicazione di tende da sole, dell’apposizione di insegne o targhe (come succede, ad esempio, quando un’unità condominiale è adibita a studio di un professionista) o dell’installazione di condutture al servizio di un solo appartamento, ma per le quali si rende necessario il passaggio sulle mura esterne dell’edificio (come nel caso di impianti di condizionamento). Tutte opere ammissibili, a patto di rispettare due principi di base. Il primo è quello sancito dal noto Art. 1102 del Codice Civile, ovvero non alterare, né impedire l’uso e l’accessibilità di altri condomini a una parte comune. Il secondo è non modificare o turbare il decoro e la linea estetica dell’edificio (Art. 1122 Codice Civile).
Chi decide?
Chi decide in merito agli interventi che riguardano la facciata? È l’assemblea condominiale a doversi esprimere. La normale procedura prevede che, per ogni opera proposta, vengano presentati uno o più preventivi di spesa, da valutare e approvare in sede di assemblea. Per gli interventi di manutenzione ordinaria è necessario il voto favorevole della maggioranza più uno dei presenti in assemblea (deleghe di voto comprese), purché sia rappresentata (in millesimi di proprietà) almeno la metà del valore dell’immobile. Per le opere di natura straordinaria, invece, occorre il voto favorevole della maggioranza più uno degli intervenuti, rappresentanti la proprietà di almeno i due terzi del valore complessivo dell’immobile. È quanto sancito dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Criteri di ripartizione delle spese
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce i criteri di ripartizione delle spese tra i condomini relativamente alle parti comuni dell’edificio. Per quel che riguarda la facciata, fa fede il primo comma. Qui è scritto che per le parti comuni a disposizione di tutti i condomini in ugual misura, ogni spesa sostenuta va ripartita in base ai millesimi di proprietà. L’unica eccezione legittima e quindi ammissibile a livello legislativo è il caso in cui l’unanimità dell’assemblea condominiale approvi l’applicazione di un diverso sistema di suddivisione delle spese.
Anche quando un intervento dovesse riguardare una sola parte della facciata, che insiste a ridosso della proprietà di alcune e non di tutte le unità abitative, le spese sono comunque a carico della collettività. Lo stesso vale per elementi o parti esterne dei singoli balconi, che contribuiscono a definire linea estetica dell’edificio. Se una porzione esterna della superficie muraria del balcone è scrostata e si rende necessario un intervento di ripristino dell’intonaco, la spesa incide su tutti i condomini e non sul solo proprietario dell’appartamento di cui il balcone è parte. Viceversa, tutti gli interventi che riguardano parti del balcone accessibili solo al proprietario sono a suo esclusivo carico. È classico il caso dell’installazione di un’unità di condizionamento esterna.
Alle spese relative alle parti comuni, e quindi anche quelle della facciata, devono infine contribuire anche i proprietari di eventuali box o autorimesse solo se integrate nel corpo dell’edificio, come stabilito dalla Sentenza 1255/1995 della Corte di Cassazione.
Il vasto e variegato panorama della giurisprudenza italiana contempla anche casi particolari e sentenze che costituiscono un’eccezione rispetto alle leggi citate come riferimento. Quanto descritto in questo articolo, tuttavia, rappresenta una veritiera – e speriamo efficace – sintesi di regole e criteri di spesa per la gestione della facciata condominiale.
come vanno ripartite le spese di tinteggiatura della facciata in presenza di una veranda che altre che alterare il decoro ingloba una pqarte della stessa.
Buonasera Sig. Fardani,
In questo caso, dove la veranda ingloba parte della facciata può essere considerata come un balcone aggettante e quindi le spese di manutenzione o ristrutturazione spettano al proprietario dell’appartamento in cui si trova il balcone, essendo quest’ultimo di sua proprietà esclusiva.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
grazie dott. Morelli buona sera
la ringrazio della risposta.
ma in questo modo adotto una convenzione di ripartizione spese non prevista dall’art. 1123 c.c. la quale stabilisce che la ripartizione deve essere sostenuta da tutti i condomini proporzionale ai millesimi di proprietà.
questa nuonva convenzione deve essere approvata all’unanimità di tutti i condomini.
l’Amministratore Condominiale deve iniziare, visto che la veranda deturpa il decoro senza nulla osta dello stesso e consenso scritto di tutti i condomini,a richiedere al tribunale la sua eliminazione.
altrimenti chi modifica il decoro architettonico si accolla tutta la spesa.
grazie cordialità
Luciano
Buonasera Sig. Fardani,
è corretto quello che scrive, la sua disamina è stata perfetta.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
buongiorno, il piccolo condominio composto da 4 proprietari ha bisogno di intervento ordinario su un solo lato della facciata per rifacimento intonaco con successiva pitturazione….
una parte della facciata è in comune con un capannone di proprietà esclusiva di un nostro condomino che è proprietario di un fondo dell’immobile.
Lui ritiene di non dover partecipare alle spese in quanto la sua proprietà esclusiva copre un lato del suo fondo e quindi non soggetta a manutenzione.
Quando abbiamo fatto i millesimi del nostro immobile il redattore ha fatto due tabelle 1 per le spese delle scale e opere interne… Infatti due fondi non pagano in quanto non usufruiscono dell’ingresso per accedere alle loro proprietà, e 1 tabella per le spese di facciata e tetto, dove i proprietari partecipano.
Come ci dobbiamo comportare nei confronti del proprietario che non vuole partecipare alla spesa della facciata.?
Franco Cirillo, la spezia
Buongiorno Sig. Cirillo,
nessuna valenza ha l’affermazione proprietario che sostiene “di non dover partecipare alle spese in quanto la sua proprietà esclusiva copre un lato del suo fondo e quindi non soggetta a manutenzione”.
La manutenzione della facciata del condominio è intervento conservativo dello stabile, sia per ragioni di estetica che per il mantenimento in efficienza di quella parte dell’edificio e riguarda tutti i condòmini, dimostrazione corretta è l’elaborazione della tabella per le spese di facciata e tetto, dove tutti i proprietari partecipano in maniera proporzionale.
L’art. 1117 Codice civile indica tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
«La facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni» (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).
Non so se avete un amministratore, visto che il vostro stabile è composto di solo 4 unità e quindi non c’è l’obbligo, ma in questi casi sarebbe necessario poiché con una delibera approvata con la semplice maggioranza si potrebbe imporre a tutti condomini la spesa prevista per il rifacimento intonaco e tinteggiatura della facciata.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili