Pulizie delle parti comuni: una questione delicata
La gestione delle parti comuni di un’unità condominiale è una questione delicata, spesso fonte di accese discussioni e attriti tra i condomini. Il più classico degli esempi è quello che riguarda la pulizia delle scale.
A chi tocca occuparsene? Chi lo stabilisce? Come si ripartiscono le eventuali spese?
Con l’articolo di oggi proveremo a dare delle risposte a questi punti.
Cosa si intende per parti comuni
Le parti comuni di un’unità condominiale sono tutti quegli spazi liberamente accessibili ai condomini e di cui ciascun condomino ha pari diritto di usufruire. Lo sono quindi, per fare degli esempi, la rampa delle scale, l’ascensore, il giardino, i portici, la corsia dei garage.
Pulizia e manutenzione: a chi tocca?
Non c’è una regola fissa che stabilisce a chi toccano pulizia e manutenzione delle parti comuni. In genere, le decisioni in merito vengono prese in sede di assemblea condominiale. Prendendo l’esempio più comune della pulizia delle scale, si può stabilire di affidarla ad un’impresa di pulizie o ad altro soggetto, a patto che sia in regola coi requisiti previsti la normativa vigente (Legge n° 443 – 8 agosto 1985, Art.3 e successive modifiche).
Affidare l’incarico a chi non è abilitato a farlo, può comportare sanzioni pecuniarie, come prevede la Legge n.82/1994.
Quello che l’assemblea non può imporre è che siano i condomini stessi ad occuparsene. È il caso, ad esempio, della pulizia delle scale affidata settimanalmente, a rotazione, ai vari condomini. Questa modalità può esistere solo se frutto di libero e unanime accordo tra i condomini stessi. La chiave però è proprio l’unanimità: basta che uno solo dei condomini sia contrario per far saltare l’accordo. Ciascuno è libero di sottrarsi a questo genere di impegno e nemmeno l’assemblea condominiale ha il potere di imporlo.
Criteri di ripartizione delle spese
Come si stabilisce la ripartizione delle spese di pulizia e manutenzione delle parti comuni? In primo luogo, si fa fede al regolamento condominiale. Nei casi migliori, il regolamento può prevedere delle tabelle millesimali, redatte da tecnici abilitati e pensate appositamente per ripartire le spese relative, ad esempio, alla pulizia e all’illuminazione delle scale o all’uso e alla manutenzione dell’ascensore.
Se il regolamento condominiale non dice nulla in merito, si fa riferimento al codice civile. E qui le cose si complicano.
Restando al caso della manutenzione delle scale, gli Articoli 1123 e 1124 c.c. stabiliscono la ripartizione delle spese sulla base sia del valore delle singole unità immobiliari, sia dell’altezza del piano a cui si abita. Il primo è il classico principio secondo cui chi ha un appartamento più grande deve contribuire in maniere maggiore alle spese comuni. Il secondo, invece, parte dal presupposto che, nel caso delle scale, chi abita più in alto ne fa un utilizzo maggiore. Principio, quest’ultimo, piuttosto controverso. Se da un lato è vero che chi abita, ad esempio, al primo piano difficilmente percorrerà i gradini dal secondo piano in su, dall’altro è altrettanto vero che la maggior parte dei condomini dei piani alti si servono maggiormente dell’ascensore che delle scale. Tuttavia, il principio dell’altezza del piano è spesso preponderante. Anzi, è l’orientamento più diffuso negli ultimi anni. A partire da una sentenza della corte di cassazione (n.432 del 12 gennaio 2007), ripresa anche dal Tribunale di Milano, sez.XIII, 26 gennaio 2012.
Un’ultima precisazione riguarda la distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni. Quanto sinora detto riguarda, infatti, la gestione ordinaria delle spese, come appunto la pulizia delle scale. Nei casi di interventi straordinari, come ad esempio, la sostituzione dell’ascensore, ogni decisione spetta all’assemblea dei condomini.
Sostituire l’impresa di pulizie
Cosa succede quando i condomini intendono sostituire l’impresa o il soggetto che si occupa della gestione di una delle parti comuni? Mettiamo il caso che la maggior parte dei condomini si ritenga insoddisfatto del grado di pulizia delle scale o della manutenzione del giardino. Se non ci sono pendenze o contestazioni, relativi, ad esempio, a eventuali pagamenti di prestazioni non ancora erogati, è possibile rescindere il contratto in qualsiasi momento. In genere si tratta, infatti, di contratti di prestazione d’opera o di appalto di servizi, i quali non prevedono vincoli temporali specifici, come succede invece nei contratti di lavoro subordinato. Tocca all’assemblea condominiale deliberare in merito e per farlo occorre il voto della maggioranza dei presenti (deleghe comprese). Nel caso di assemblea di prima convocazione, occorre però che la somma dei millesimali dei votanti sia pari almeno alla metà del valore millesimale dell’edificio. In seconda convocazione è sufficiente, invece, che sia rappresentato un terzo del valore millesimale complessivo.
