Stendere i panni fuori sul balcone o su un apposito stendino fissato al davanzale è una pratica tanto diffusa quanto fonte di problemi e discussioni, specie in ambito condominiale. Il gocciolare dei panni stesi sulla proprietà dell’inquilino del piano di sotto è solo uno dei più frequenti spunti di dissapori e litigi. Noi, che ci facciamo sempre promotori del quieto vivere, cerchiamo oggi di approfondire meglio quali sono regole e principi da rispettare a proposito di panni stesi in condominio.
Vince sempre il regolamento contrattuale
Iniziamo col chiarire che non esiste una norma del Codice Civile che si esprime in materia di panni stesi in condominio. Si fa quindi riferimento a quanto eventualmente espresso dai regolamenti comunali o condominiali. A proposito di regolamento condominiale, la sentenza n.11692 del 16/10/1999 pronunciata dalla Corte di Cassazione, ne riconosce il potere di porre limiti o veti che riguardano anche le singole proprietà. Un regolamento di tipo contrattuale, sottoscritto cioè da tutti i condomini all’atto della vendita, può quindi contenere il divieto di stendere i panni in parti visibili e sporgenti della casa, come appunto balcone, finestre e verande.
Il mancato rispetto di questo divieto può comportare sanzioni pecuniarie. Questo vale anche nel caso in cui balconi o finestre di un appartamento fossero dotati, già al momento della vendita, di staffe con fili preposti all’eventuale stesura di panni. Il fatto che il costruttore abbia predisposto una struttura del genere non giustifica il mancato rispetto di un eventuale divieto da regolamento. In definitiva, come abbiamo già avuto occasione di vedere in varie occasioni, vince sempre il regolamento contrattuale.
Il principio di tutela del decoro
Altre regole con cui fare i conti riguardo i panni stesi in condominio sono quelle fissate dalle amministrazioni comunali. Qui il panorama è vasto e articolato, in quanto ogni amministrazione può adottare provvedimenti diversi. Le regole da rispettare possono dunque essere molto diverse da comune a comune. Ci sono, ad esempio, divieti di stesura dei panni riferiti a parti di edificio che sporgono sulla pubblica via. Divieto che può riguardare l’intera giornata o limitarsi ad alcune fasce orarie.
Altre amministrazioni, come nel caso di Roma, sono più restrittive e impongono il divieto assoluto di stendere abiti, biancheria, tessuti, tappeti e qualunque altro oggetto, se visibile da uno spazio pubblico. Il divieto vale anche all’interno di una proprietà, indipendentemente quindi dal fatto che quanto steso non vada a gocciolare o in qualche modo a invadere parte di un’altra proprietà o di un’area pubblica. Il principio di base è la tutela del pubblico decoro, nel caso dei regolamenti comunali, e dell’estetica della facciata, per quanto riguarda le realtà condominiali.
Come procedere verso chi non rispetta il divieto?
Se il regolamento contrattuale o quello comunale stabiliscono il divieto di stesura ed esposizione di panni, chi lo ignora è sempre passibile di azione giudiziaria. Anche se per anni abbiamo continuato a stendere i panni sul balcone senza che nessuno avesse nulla da dire, nel momento in cui dovesse esserci contestata la violazione di un divieto, ci troveremmo dunque in torto.
Il mancato rispetto della norma può essere contestato per via giudiziaria, appellandosi all’articolo 949 del Codice Civile e chiedendo la cosiddetta “azione negatoria”. Se poi vengono rilevate circostanze di turbativa o molestia, si può procedere alla richiesta di risarcimento danni. Qualora il divieto fosse contenuto nel regolamento comunale, si può invece chiedere direttamente l’intervento della polizia locale. In questi casi, indipendentemente dal fatto che la stesura di panni causi effettivamente danno o molestia ad altri, l’amministrazione emette una diffida. Qualora poi il destinatario dell’ammonimento continuasse a ignorarlo, si configurerebbero gli estremi del reato penale. L’articolo 674 del Codice Penale arriva a prevedere, per questi casi, sanzioni dell’ordine di 200 euro e fino a un mese di reclusione.
Cosa succede quando non ci sono divieti da regolamento?
In assenza di divieti stabiliti dal regolamento condominiale o comunale, la stesura dei panni è di norma consentita. Questo non esclude però che possano sorgere contestazioni da parte dei vicini. Come nel caso di gocciolamenti che vanno a insistere sul balcone del condomino del piano di sotto o di lenzuola o altri capi stesi che arrivino a coprire parte della visuale del vicino.
Tra le sentenze di riferimento in materia c’è, in particolare, la n.14547/2012 della Corte di Cassazione, secondo cui è consentito stendere i panni all’esterno della proprietà solo se precedentemente ben strizzati. Altro articolo di legge cui ci si può appellare è il n.844 del Codice Civile, in base al quale cui ciascun condomino è legittimato a godere della cosa propria, a patto di non provocare immissioni moleste, che superino cioè i “limiti di normale tollerabilità”. Principio che avevamo già affrontato per quanto riguarda i rumori e che si presta a interpretazioni soggettive. Non essendoci limiti oggettivamente quantificabili per stabilire se lo sgocciolamento dei panni stesi in condominio crei effettivamente un danno al condomino che lo contesta, ogni valutazione del caso spetterebbe al giudice.
Alla luce di quanto approfondito a proposito di panni stesi in condominio, il primo passo è informarci se ci sono eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale o in quello del comune in cui viviamo. In assenza di questi, cerchiamo sempre di fare appello al buon senso. Stendere i panni all’interno della nostra proprietà è sì un diritto legittimo, ma pur sempre contestabile. Cerchiamo dunque di farlo avendo cura di non arrecare disturbo agli altri, così da non fornire pretesti per spiacevoli discussioni o addirittura strascichi a livello legale. Morelli Amministrazioni Immobili è ben lieta di fornire strumenti per tutelare chi si sente vittima di turbative e molestie, ma il nostro obiettivo primario resta quello di fornire informazioni utili per evitare di arrivare alle vie legali. La vita, del resto, ci fornisce già abbastanza spunti per arrabbiature e dispiaceri vari. Perché allora non evitarli, là dove dipende da noi?
