Nell’articolo di oggi parliamo di manutenzione dei balconi condominiali. Una questione che è spesso oggetto di contenziosi tra condomini. Come andremo a vedere, infatti, non è facile stabilire i confini tra quella che è la proprietà del singolo condomino e quanto invece ricade tra le parti comuni.
Questo provoca incertezza riguardo i lavori da eseguire e i costi da sostenere. A fronte, ad esempio, di una ringhiera pericolante o con parti di vernice scrostata da cui emergono evidenti tracce di ruggine, chi decide riguardo la manutenzione? Il singolo condomino proprietario del balcone? O l’assemblea condominiale?
Interventi sui balconi: chi decide?
Riallacciandoci all’esempio di uno o più balconi che presentino evidenti segni di usura, non è facile stabilire a chi spetta decidere su eventuali lavori da eseguire e relative spese.
Se, da un lato, viene facile pensare che il balcone sia proprietà del singolo condomino e che spettino dunque a lui oneri e onori del caso, dall’altro non si può fare a meno di considerare che le parti esposte del balcone contribuiscono al decoro dell’intero edificio.
E abbiamo più volte visto, come ad esempio nell’articolo sulle norme da rispettare nell’installazione di tende da sole, quanto ciò vada a incidere sul valore commerciale delle singole unità immobiliari. Cosa dice dunque la legge in tema di manutenzione dei balconi condominiali? Cerchiamo di capirlo meglio di seguito.
Balconi aggettanti e balconi incassati
Intanto va fatta una prima distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati. Per balconi aggettanti si intendono quelli sporgenti dalla facciata condominiale. Questi sono considerati, di fatto, dei prolungamenti esterni dell’appartamento. I balconi incassati sono, invece, quelli ricavati all’interno dell’appartamento stesso e che dunque non presentano alcuna sporgenza esterna.
Questo fa sì che, ad esempio, nel caso di balconi incassati, tutto quanto riguarda la parte sporgente rientra nella facciata condominiale e quindi la necessità di interventi di manutenzione va presa in sede di assemblea. E le spese, di conseguenza, vanno ripartite tra tutti i condomini, anche nel caso l’intervento riguardi le mura che insistono solo su alcuni balconi. Diverso il discorso per i balconi aggettanti. Questi sono per legge considerati un prolungamento della singola unità immobiliare e quindi proprietà esclusiva del condomino.
E’ quindi quest’ultimo che ha potere decisionale per tutto ciò che riguarda eventuali interventi di manutenzione. Tutto chiaro dunque? Nient’affatto. A livello legislativo, infatti, è specificato anche che tutti gli elementi di decoro vanno considerati come parti comuni, in quanto incidono sul decoro dell’edificio (ex articolo 1117 del Codice Civile).
Cosa sono gli elementi di decoro?
Ma cosa si intende per elementi di decoro del balcone? Il sopracitato ex articolo 1117 del Codice Civile parla di frontalini e intradossi. Il frontalino è la parte di rivestimento esterna della soletta del balcone, dove per soletta s’intende il pavimento e lo strato sottostante.
Di fatto, si tratta di quella parte (solitamente in vernice e calce) sotto il parapetto del balcone e che lo cinge da tutti i lati sporgenti. L’intradosso è, invece, il piano sottostante la soletta, ovvero la parte che sovrasta il balcone sottostante. Entrambe parti visibili all’esterno e quindi considerate come elementi che vanno a definire il decoro architettonico dell’edificio. Se quindi l’intradosso è rovinato, magari al punto di provocare caduta di calcinacci, l’assemblea condominiale ha potere di decidere d’intervenire, anche qualora il proprietario del relativo balcone fosse contrario.
Se la maggioranza delibera per intervenire, quest’ultimo sarebbe costretto ad accettare la decisione e partecipare alla spesa. Come nel caso della sentenza n.1611 del 9 aprile 2015 emessa dal Tribunale di Bari. Qui è stata rigettato il ricorso di un condomino che contestava una delibera assembleare con cui s’era deciso di operare interventi di manutenzione sul terrazzo attico di proprietà esclusiva di un condomino.
I giudici hanno stabilito che, nonostante il terrazzo in oggetto rientri nella proprietà del singolo, svolge funzione portante dell’intero edificio e va considerato, in questo senso, parte comune. La sentenza ha quindi confermato la legittimità della decisione presa in assemblea, con le spese ripartite secondo il criterio dei millesimi di proprietà.
La ringhiera: proprietà esclusiva o parte comune?
E le ringhiere come vanno considerate? Tornando all’esempio iniziale, in cui ci sono ringhiere di balconi aggettanti la facciata che necessitano di essere ritinteggiati, a chi spetta la decisione? Di primo impatto verrebbe da pensare che si tratti di un elemento di decoro e che quindi si applichi lo stesso criterio appena visto per frontalini e intradossi. In realtà, la questione non è così chiara e lineare. La ringhiera in sé non è considerata, infatti, elemento di decoro.
A meno che non sia caratterizzata da particolari lavorazioni che contribuiscono al profilo architettonico dell’edificio. Una semplice ringhiera metallica verniciata con una colorazione industriale può essere acquistata dal singolo condomino che necessita la sostituzione, senza bisogno di particolari interventi decisi dall’assemblea. In questo caso quindi i condomini che fossero eventualmente contrari potrebbero impugnare un’eventuale delibera e rifiutarsi di partecipare alla spesa.
Sarebbe qui il giudice a dover fare le valutazioni del caso e a pronunciarsi a riguardo. La manutenzione dei balconi condominiali è dunque materia complessa, da maneggiare con cura. Se alcuni aspetti sono ben definiti, altri rimandano a valutazioni soggettive. Conoscere la materia, anche quando si presta a interpretazioni, è comunque fondamentale per ponderare bene ogni decisione, sempre nell’ottica della pacifica convivenza, di cui non manchiamo di farci promotori.
