A chi ha una casa con riscaldamento autonomo sarà probabilmente capitato di essere contattato da una ditta che si occupa di manutenzione caldaie per il controllo annuale. Controllo che viene spesso presentato come obbligatorio per legge. In realtà non è proprio così ed è quello che cercheremo di chiarire nell’articolo odierno, parlando di obblighi e di responsabilità in tema di manutenzione caldaie.
Manutenzione ordinaria e verifica fumi
Partiamo da una distinzione di base, esistono due tipi di controlli in fatto di manutenzione caldaie: la manutenzione ordinaria e il controllo dell’efficienza energetica, noto anche come “prova fumi”. La prima riguarda la verifica periodica del corretto funzionamento generale e la pulizia del bruciatore e delle parti interne. Un’operazione utile a garantire sia buone prestazioni dell’impianto, che possono tradursi anche in un risparmio in bolletta, sia la nostra sicurezza. Una caldaia difettosa può causare incidenti domestici gravi, da incendi a intossicazioni. Inoltre, in mancanza di corretta manutenzione, le compagnie di assicurazione potrebbero non rispondere di eventuali danni.
La prova fumi consiste, invece, in un esame della combustione della caldaia, dove si verifica il tiraggio e si rilevano le emissioni prodotte, con particolare attenzione alla concentrazione di ossido di carbonio. Le emissioni prodotte devono sottostare a limiti fissati per legge, in mancanza dei quali si rendono necessari interventi per mettere la caldaia a norma o addirittura sostituirla. In fatto di efficienza energetica, infatti, ci sono obblighi più stringenti, che prevedono il rilascio di una certificazione di conformità da parte di un tecnico abilitato.
È obbligatorio fare la revisione della caldaia ogni anno?
Veniamo ora alla domanda clou: è obbligatorio fare la revisione della caldaia ogni anno? La risposta è no, non c’è un obbligo di legge che fissa questa cadenza in fatto di manutenzione caldaie. Ma, come spesso accade quando si ha a che fare con leggi e decreti, bisogna entrare nel dettaglio di ciò che stabiliscono. Su quando fare la revisione della caldaia, nello specifico, si deve fare riferimento al Decreto del Presidente della Repubblica numero 74 entrato in vigore nel Luglio 2013. Qui è definito che la manutenzione ordinaria dev’essere svolta a cura di personale tecnico abilitato secondo tempi e modi prescritti dalla ditta installatrice.
In pratica, ci si deve attenere a quanto stabilito da chi ha installato l’impianto. Se nell’apposito libretto non c’è nessuna indicazione sulla periodicità della revisione, si prende allora in considerazione il libretto d’uso della caldaia, ovvero il manuale fornito dalla ditta costruttrice. In mancanza di specifiche anche da parte del costruttore, si fa riferimento alle norme UNI e CEI, come ad esempio la UNI 10436/96, che riguarda le caldaie autonome e quelle con potenza inferiore a 35kW, e la UNI 10435/95, riferita a caldaie condominiali o con potenza superiore a 35kW.
Il DPR 74/2013 impone però che la revisione della caldaia sia eseguita esclusivamente da ditte termoidrauliche certificate e qualificate ai sensi di quanto definito dal D.M. 37/2008.
Prova fumi: tempi e regole precisi
Nella manutenzione caldaie rientra, come anticipato, anche la verifica dell’efficienza energetica o prova fumi. Qui gli obblighi di legge si fanno più precisi e stringenti. Intanto, sono previste delle cadenze in base al tipo di impianto di riscaldamento:
- due anni per caldaie a combustibile liquido o solido di potenza compresa tra 10 e 100 kW;
- un anno per caldaie a combustibile liquido o solido di potenza superiore a 100kW;
- ogni quattro anni per caldaie a gas, metano o gpl di potenza compresa tra 10 e 100kW;
- ogni due anni per caldaie a gas, metano o gpl di potenza superiore a 100kW.
Oltre ad aggiornare il libretto d’impianto, il tecnico deve quindi rilasciare il documento con l’esito della prova fumi e soprattutto una certificazione di conformità. Questa certificazione serve ad attestare che le emissioni prodotte dalla caldaia siano in linea coi limiti di riferimento. In alcune regioni è previsto che il tecnico stesso invii copia della dichiarazione di conformità all’ente preposto. Sono dieci le regioni che hanno deciso di istituire un database in cui registrare le dichiarazioni di conformità in fatto di manutenzione caldaie: Abruzzo, Liguria, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Sicilia, Toscana, Umbria e Veneto.
Qui possono scattare anche ispezioni a campione, previste per i comuni superiori ai 40mila abitanti. Il cittadino soggetto a ispezione viene avvisato qualche giorno prima e, se non in regola o se rifiuta il controllo, può incorrere in sanzioni di varia entità. In particolare, il Decreto Legislativo n.192 del 2005 prevede multe che possono andare da 500 euro a 3000 euro per chi risulta non in regola. A queste si sommano i costi del controllo, che per gli impianti domestici variano da un minimo di 20 euro a un massimo di 200 euro.
È prevista inoltre una sanzione, che può oscillare tra 500 euro e 600 euro, nel caso non si sia in possesso del libretto d’impianto. Anche i tecnici addetti alla manutenzione caldaie sono soggetti a sanzioni, da un minimo di 1000 euro fino a un massimo di 6000 euro, qualora non rilascino la certificazione di conformità o non la trasmettano all’ente territoriale preposto.
Quanto costa la manutenzione caldaia
I costi di manutenzione ordinaria possono variare, a seconda della ditta che li esegue e degli interventi che si rendono necessari. Può succedere, ad esempio, che nel corso del controllo di manutenzione si rilevi la necessità di sostituire un pezzo. In ogni caso, la cosa più saggia da fare è chiedere dei preventivi di spesa contattando diverse ditte termoidrauliche.
Per quanto riguarda, invece, la verifica dell’efficienza energetica, oltre all’uscita del tecnico va pagato anche il cosiddetto “bollino blu”. Si tratta di un’autocertificazione con cui dichiariamo che la nostra caldaia è stata regolarmente sottoposta alla prova fumi e che è risultata in regola. Il bollino viene rilasciato dal tecnico unitamente alla dichiarazione di conformità, che sarà sua cura trasmettere all’ente territoriale competente. Il costo del bollino blu varia non solo da una regione all’altra, ma anche, all’interno degli stessi confini regionali, da provincia a provincia. Lo Stato ha infatti lasciato ai governi regionali piena autonomia nel regolamentarsi in fatto di manutenzione caldaie. Ecco allora che, ad esempio, si va dal caso del Piemonte, dove il bollino blu è gratuito, a quello della Puglia, in cui si passa dalle 25 euro per caldaie di potenza inferiore a 35 kW, fino a 300 euro per impianti di taglia superiore.
Riscaldamento centralizzato: chi deve pagare la revisione della caldaia?
In un condominio dotato di impianto termico centralizzato, il riscaldamento all’interno delle singole unità immobiliari deriva da un’unica caldaia. A chi spetta la revisione della caldaia in questo caso? È l’amministratore la figura centrale, colui che, come descritto nell’articolo 1130 del Codice Civile, deve garantire a tutti i condomini la fruizione dei servizi comuni. L’impianto di riscaldamento centralizzato rientra tra questi. All’amministratore spetta dunque il compito di accertarsi che la manutenzione della caldaia sia effettuata regolarmente, rispettando tempi e modalità previste dalla legge.
Tutti i costi sostenuti per la manutenzione ordinaria rientrano poi nelle spese condominiali, che vanno ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Spese che l’amministratore è ovviamente tenuto a documentare nel bilancio d’esercizio da presentare ogni anno. Resta un ultimo dubbio da chiarire: chi deve pagare la revisione della caldaia in un appartamento in affitto? Tocca all’inquilino, e non al proprietario, provvedere. In quanto occupante dell’appartamento, è lui a godere dei servizi, come il riscaldamento appunto. Il proprietario può, invece, essere chiamato a sostenere spese di natura straordinaria, come ad esempio la sostituzione della caldaia. L’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento, infatti, non è strettamente legato al godimento di un servizio, ma impatta sul valore della proprietà immobiliare.
