Il condominio è una realtà molto complessa, che si basa sulla presenza di due organi. In primis c’è l’Assemblea, che ha il compito di esprimere ciò che vogliono i condomini.
In secondo luogo c’è l’amministratore, il cui compito è quello di fare in modo che le volontà condominiali possano essere esperite dall’esterno, anche in sede giudiziale.
Più nello specifico, parlando di posizioni giudiziali, si può avere sia quella attiva che quella passiva.
Nel primo caso c’è il condominio che è parte attrice di una lotta, volta nei riguardi di terzi o nei riguardi di uno o più condomini che non adempiono ai propri obblighi.
Nel secondo caso è invece convenuto il condominio che viene additato da un terzo soggetto.
Quando una persona, che sia estranea o condomino, vuole agire contro il condominio dunque cita tutti i condomini o basta notificare la citazione verso l’amministratore?
Si tratta di una domanda, la cui risposta non è semplice.
Si tratta infatti di una problematica frequente, che mette “in crisi” sempre coloro i quali devono notificare un provvedimento e non sanno che strada intraprendere. In vero anche a livello giurisprudenziale, a volte esiste una difficoltà oggettiva nella individuazione di ogni controparte.
Per imparare come comportarsi, bisogna dunque fare una differenza tra legittimazione attiva e legittimazione passiva.
La Legittimazione passiva
Si parla di legittimazione passiva in maniera molto più facile. Ai sensi infatti dell’articolo 1131 del Codice Civile, si stabilisce che l’amministratore «può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio e a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto».
Non a caso è difficile pensare, ad esempio, per una questione pratica, che una persona lesa da un calcinaccio d’edificio cadutogli in testa durante una passeggiata, possa allo stato dei fatti mettersi a citare ad uno ad uno i condomini, tra cui gli eventuali comproprietari di uno o più alloggi.
L’esempio sta dunque a significare che quando il riferimento va alle parti comuni, la notifica va emessa esclusivamente nei riguardi dell’amministratore.
Quest’ultimo infatti andrà ad informare il più celermente possibile tutti i condomini dell’atto ricevuto.
Ma in virtù del suo mandato si presenterà in giudizio in rappresentanza degli altri.
E infatti proprio in base a quanto stabilito dal suddetto articolo, è sempre lui a dover dare notizia senza indugia quando la citazione o il provvedimento ricevuto abbiano un contenuto «che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore».
Nel momento in cui per un qualunque motivo l’amministratore dà forfait nel rappresentare il condominio in giudizio, deve immediatamente informare i condomini.
In questa circostanza sarà eventualmente poi considerato responsabile, per cui rischia la revoca dell’incarico e sarà ritenuto colpevole dei danni subiti dal condominio a causa della sua mancanza (non importa il motivo per cui sia accaduto).
Ma di cosa risponde l’amministratore?
La legittimazione passiva di cui abbiamo poc’anzi espletato il contenuto vale per l’amministratore solo qualora la citazione abbia come oggetto le parti comuni dello stabile.
Il che vuol dire, praticamente al contrario, che lo stesso sarà del tutto estraneo e privo di potere di rappresentanza per le parti private che fanno parte dell’edificio.
La situazione tende poi a diventare molto più difficile quando la questione coinvolge parti come il terrazzo.
Questo in quanto su di esso possono esserci sia le parti comuni di cui di solito risponde tutto il condominio (si pensi ad esempio alla ringhiera posta intorno tutta la facciata) sia le parti private dei singoli condòmini, unici soggetti nei confronti dei quali dovrebbero vanno esperite delle iniziative giudiziarie relative a danni subiti dai terzi.
Ragion per cui è sempre importante chiarire con estrema trasparenza su cosa esattamente si stia litigando.
Anche il coinvolgimento di tutti i condomini non sempre è di facile intuizione: ci sono situazioni in cui la legge è poco chiara circa la responsabilità da addurre in toto o ad personam.
La Legittimazione attiva
Per quel che concerne la legittimazione attiva dell’amministratore, poi, le cose sono ancora più complicate. Questo in quanto il Codice civile ha disposto che egli possa di certo agire in giudizio a tutela di un interesse comune, contro i condòmini (che per esempio violino sistematicamente il regolamento di condominio).
Ma nel caso che la rappresentanza attiva non rientri nelle sue mansioni (cosa che tra l’altro non è sempre agevole stabilire) egli si dovrà per causa di forza maggiore fare autorizzare dall’assemblea. È doveroso evidenziare comunque, inoltre, che non avendo il condominio personalità giuridica, ogni singolo condòmino può anche agire da sole (e persino normalmente proporre appello) nel giudizio instaurato dallo stesso condominio o contro di esso.
