Limiti alle attività in condominio
Il Regolamento Condominiale (di tipo contrattuale) può limitare i diritti che i singoli condomini hanno sulle proprietà individuali o sulle parti comuni ma può anche ampliare i poteri di uno o più condomini.
Possiamo anche parlare di volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all’uso delle parti comuni dell’edificio.
Il Regolamento Negoziale, tuttavia, può anche contenere delle semplici clausole regolamentari.
Per le clausole contrattuali è sempre necessario il consenso scritto di tutti i condomini, mentre per la revisione delle norme regolamentari contenute in un regolamento è sufficiente una delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1138 c.c. (cfr. Cass. Civ. SS.UU. n. 943/99).
Se per esempio nel regolamento di condominio l’articolo 3, vieta un uso degli appartamenti “contrario alla tranquillità dell’intero fabbricato” in particolare se le immissioni di rumore superano i limiti di tollerabilità (norma n.844 c.c.). La normale tollerabilità deve essere intesa come soglia oltre la quale l’immissione diventa illecita: se sono superati i limiti dettati dalla normativa speciale, l’evento è da considerarsi intollerabile.
Il limite della normale tollerabilità ha però carattere relativo, nel senso che non può essere fissato, entro determinati parametri prestabiliti, ma deve essere individuato “tenendo conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e delle abitudini della popolazione”(Cass. Civ., 25 gennaio 2006, n. 1418; Cass. Civ., 17 gennaio 2011, n. 939).
Esempio: “Asili nido”
Facciamo l’esempio di un asilo nido, gestito da una cooperativa in condominio: la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 24958/2016 si è pronunciata sul ricorso della cooperativa bocciando l’attività e affermando che è “fatto divieto di destinare gli appartamenti ad esercizi rumorosi” anche se il disturbo non riguardava tutto l’edificio ma solo una parte e in particolare, due condòmini. ”
La Corte distrettuale ha concretamente verificato la reale rumorosità dell’attività svolta nello stabile, a prescindere dalla previsione dell’attività nell’elenco di quelle vietate dal regolamento.
In sostanza, quindi, una volta accertato che l’attività è considerata rumorosa, e che tali attività rumorose sono vietate dal regolamento di condominio (anche solo in generale) queste devono cessare immediatamente.
