C’è tempo fino al 31 dicembre per poter usufruire degli incentivi prima casa 2019. Si tratta di agevolazioni fiscali rivolte soprattutto a chi acquista casa per la prima volta. Ci sono tuttavia delle eccezioni, che consentono di accedere ai bonus anche a chi è già proprietario. Nell’articolo di oggi andremo a vedere nel dettaglio tutte le casistiche.
Chi ha diritto al bonus?
Partiamo innanzitutto dalla domanda di base: chi ha diritto al bonus prima casa? Come abbiamo accennato all’inizio, sono soprattutto coloro i quali acquistano per la prima volta un’abitazione. Le giovani coppie fresche di matrimonio o che iniziano un percorso di convivenza, per esempio, oppure chi si trasferisce per lavoro. Ma, come vedremo, gli incentivi prima casa 2019 possono interessare anche chi è già proprietario di un immobile.
Solo alcune categorie di immobili
Innanzitutto gli incentivi prima casa 2019 riguardano solo alcune categorie di immobili. Nello specifico, quelli che rientrano nelle categorie catastali classificate come:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
A queste si aggiungono le cosiddette pertinenze codificate come C2 (magazzini o locali di deposito), C6 (garage, autorimesse) e C7 (tettoie). Il bonus è applicabile su di una sola unità per ciascuna di queste categorie e soltanto se è a servizio dell’immobile per cui si richiede l’agevolazione. Dagli incentivi prima casa sono, invece, sempre esclusi gli immobili classificati come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e immobili di pregio storico o artistico).
Il vincolo di residenza
Un requisito fondamentale per usufruire degli incentivi prima casa 2019 è il vincolo di residenza. Bisogna cioè essere residenti nel comune in cui si acquista casa. Chi risiede altrove deve trasferirsi entro diciotto mesi dalla data d’acquisto.
Cosa che dev’essere documentata, sia nell’atto d’acquisto stesso, con un’autocertificazione in cui ci si impegna al cambio di residenza entro il termine stabilito, sia nel momento in cui si acquisisce lo status di residente nel comune dov’è ubicato l’immobile. Il termine dei diciotto mesi è tassativo e va rispettato anche qualora la nuova casa sia ancora non abitabile.
Aspetto importante da sottolineare perché riguarda da vicino soprattutto chi compra una casa in costruzione. Per non perdere il diritto al bonus occorre dunque trasferire la residenza nel nuovo comune nell’arco di diciotto mesi dall’acquisto. Sono ammesse, tuttavia, alcune eccezioni. Per esempio, se si acquista casa nello stesso comune dove si lavora, si studia o si presta qualche servizio continuativo (attività di volontariato).
Oppure se ci si è trasferiti all’estero per conto di un’azienda che ha sede nel comune dell’abitazione acquistata come prima casa. In tutti questi casi, è possibile accedere al bonus anche se si risiede altrove. Non c’è l’obbligo di cambiare residenza. L’accesso agli incentivi prima casa senza vincoli di residenza riguarda, infine, anche gli italiani emigrati all’estero (da dimostrare attraverso l’iscrizione all’AIRE) e il personale di Polizia e Forze Armate.
Bonus anche quando non è prima casa
Come anticipato, ci sono casi in cui si può accedere al bonus anche quando si è già proprietari di un immobile adibito ad abitazione principale. Occorre tuttavia assumersi l’impegno a venderlo entro dodici mesi dal nuovo acquisto. Impegno che va allegato all’atto di acquisizione. Ci sono poi casistiche più particolari, che andiamo ora a vedere nel dettaglio.
Inidoneità oggettiva e soggettiva
Alcune recenti sentenze giuridiche hanno introdotto i concetti di inidoneità oggettiva e soggettiva. Si parla di inidoneità quando la casa di cui si è proprietari non è nelle condizioni di essere adibita a prima abitazione. Se, ad esempio, la casa è data in affitto e quindi occupata, con un contratto di locazione che impedisce di rientrarne in possesso prima di un certo termine, l’impedimento è oggettivo.
Si parla, invece, di impedimento soggettivo quando le esigenze del nucleo familiare sono cambiate. E’ il classico caso della famiglia che si allarga. Una coppia che ha acquistato un bilocale e si trova ad avere tre figli, può dunque avere accesso agli incentivi prima casa, se decide di acquistare una nuova abitazione più grande.
Inagibilità
Un’importante novità in materia è, infine, la risoluzione n.107, varata da Agenzia delle Entrate l’1 agosto 2017. Grazie a questo provvedimento, le agevolazioni prima casa sono accessibili anche da parte di chi è proprietario di un immobile divenuto inagibile. Un modo per venire incontro ai residenti di aree colpite da terremoti, alluvioni o altri eventi catastrofici, come il crollo del ponte Morandi di Genova del 14 agosto 2018.
In cosa consistono le agevolazioni prima casa 2019
Chiariti i requisiti richiesti per poterne beneficiare, cerchiamo ora di capire in cosa consistono le agevolazioni prima casa 2019. Si tratta perlopiù di riduzioni su imposte e tasse, che variano a seconda del tipo di acquisizione.
Acquisto dal costruttore
Nel caso di acquisto dal costruttore, il pagamento dell’IVA, normalmente fissato al 10% del valore totale dell’immobile, è ridotto al 4%. Le tre imposte connesse all’atto di acquisto, ovvero imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece dovute nella misura fissa di 200 euro.
Acquisto da privato o da agenzia
Se si acquista direttamente da un privato, tramite agenzia immobiliare o altra società che non sia quella costruttrice, si beneficia dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 2% e della misura agevolata di 200 euro per le imposte ipotecaria e catastale.
Successioni e donazioni
Ci sono casi in cui l’acquisizione di un immobile come prima casa avviene per successione o per donazione. Un classico esempio è quello di beni ereditati per via testamentaria (acquisizione per successione). Anche qui è previsto il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.
Credito d’imposta
Come abbiamo visto, gli incentivi prima casa possono riguardare anche chi è già proprietario di un’abitazione, ma si impegna a venderla entro dodici mesi dall’acquisto di una nuova. In questo caso si può avere diritto al cosiddetto credito d’imposta. Consiste nella possibilità di detrarre alle imposte dovute sulla nuova casa quanto già pagato per quella che ci si impegna a vendere.
Cosa succede se si perdono i requisiti
Come chiarito in precedenza, ci sono diversi requisiti da soddisfare per ottenere gli incentivi prima casa. Molti dei quali si basano su impegni assunti all’atto di acquisto. E se, una volta goduto delle agevolazioni previste, viene accertato che non abbiamo trasferito la residenza entro il termine tassativo di diciotto mesi? O ancora, se dovesse risultare che l’azienda per cui lavoriamo non ha sede né opera nel comune dove abbiamo acquistato?
Venir meno all’impegno vincolante sottoscritto o avere rilasciato dichiarazioni mendaci, ci porta automaticamente a perdere il diritto ai bonus. E ci obbliga, innanzitutto, alla restituzione di una cifra pari alla differenza tra le imposte ricalcolate su base ordinaria e la misura fissa di cui abbiamo goduto.
Cosa che vale anche per il credito d’imposta e per l’eventuale versamento dell’IVA (da ricalcolare con aliquota non agevolata). In aggiunta a tutto questo, sarà dovuta anche una sanzione del 30% delle imposte, più interessi di mora.
A completamento di questa panoramica sugli incentivi prima casa 2019, ribadiamo che sono validi sino al 31 dicembre prossimo. Quindi applicabili per tutti gli atti d’acquisto completati entro quella data. Rientrano nello stesso pacchetto di misure rivolte a incentivare anche le ristrutturazioni e gli interventi di miglioramento della classe energetica, di cui abbiamo già trattato nell’articolo sui bonus fiscali 2019. Al momento ancora non è chiaro se saranno rinnovati anche per il 2020. Lo scopriremo tornando a trattare l’argomento nei prossimi mesi, quando ci saranno novità ufficiali.
