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Gravi difetti di costruzione degli edifici

Gravi difetti di costruzione degli edifici

Parliamo oggi di gravi difetti di costruzione degli edifici e delle responsabilità del costruttore. Le casistiche in questo senso possono essere tante. Tra i gravi difetti rientrano infatti, come vedremo, non solo problemi relativi alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio, ma anche infiltrazioni d’acqua o muri che fanno la muffa perché non adeguatamente isolati, solo per citare due esempi.

Quando possiamo legittimamente rivalerci nei confronti della ditta costruttrice dello stabile in cui viviamo? Quali sono i casi in cui possiamo ottenere un risarcimento?

La norma di riferimento

Iniziamo col dire che, quando si parla di gravi difetti di costruzione degli edifici, il riferimento di legge è l’ex Art. 1669 del Codice Civile.

Qui è sancito il principio per cui sono da considerarsi “gravi difetti” tutti quelli che impediscono o alterano il godimento del bene nella sua globalità, in funzione anche della sua natura e in considerazione di elementi quale il valore economico e la durata nel tempo.

L’ispirazione di base è quella di garantire l’incolumità e la sicurezza di chi è destinato a godere di questi beni – nel caso di un condominio, quindi, i condomini – ma il concetto va oltre.

Se ne deduce già, infatti, che non si fa riferimento solo a difetti che pregiudicano la stabilità dell’edificio, come avremo modo di vedere di seguito. 

Lo spunto di una recente sentenza

A fornirci lo spunto per capire quali possono essere considerati gravi difetti di costruzione degli edifici ci sono le sentenze pronunciate relativamente a vari casi verificatisi nel corso degli anni.

A partire dalla recente sentenza n. 492/2020, con cui la Corte d’Appello di Milano ha condannato un ditta appaltatrice al risarcimento di circa 63 mila euro nei confronti del condominio di cui aveva edificato lo stabile. La sentenza in oggetto è arrivata a seguito del ricorso della ditta stessa contro la condanna già pronunciata in primo grado.

Il ricorrente contestava, in particolare, quelli che erano stati classificati come “gravi vizi” di costruzione/progettazione. Tra le criticità segnalate dal condominio rientravano:

  • le chiazze di umidità e le muffe formatesi sui muri dell’area box a causa di infiltrazioni d’acqua;
  • i ristagni d’acqua nei pressi dell’area di accesso all’edificio;
  • le esalazioni moleste provenienti dal locale rifiuti;
  • difetti nella realizzazione dell’impianto fognario, con conseguenti ripercussioni anche sulle opere di manutenzione necessarie.

Il costruttore contestava proprio il fatto che si trattasse di problematiche classificabili come “gravi difetti”.

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La responsabilità del costruttore

La sentenza n. 492/2020 della Corte d’Appello di Milano ha invece respinto la tesi che quelli sopraelencati non fossero da considerare come “gravi difetti” imputabili al costruttore. La gravità è, invece, in tutto ciò che comporta l’impossibilità di godere appieno del bene e quindi, nel caso dell’umidità e delle muffe sui muri dell’area box, il prematuro degrado cui sono andati incontro.

A seguito di rilievi tecnici, è stato infatti riconosciuto che la formazione delle muffe era dovuta all’umidità formatasi a causa di un non adeguato isolamento termico, piuttosto che alla naturale azione del tempo e degli elementi atmosferici.

Persino i ristagni d’acqua nei pressi dell’accesso al condominio sono stati riconosciuti quali gravi difetti di costruzione in quanto facevano venire meno la funzione della pavimentazione esterna, ovvero quella di strato isolante dal terreno che dovrebbe agevolare il passaggio delle persone.

Tutti motivi che hanno portato alla conferma della sentenza di primo grado e alla condanna al pagamento della ditta appaltatrice nei confronti del condominio.

Le sentenze che confermano il riconoscimento di “grave difetto”

In definitiva, i gravi difetti di costruzione sono tutte quelle criticità che riguardano le parti comuni di un immobile e che possono creare un impedimento o un danno, anche di natura economica, ai condomini.

Cosa che, del resto, trova conferma anche in altre sentenze, non a caso richiamate anche quella portata sopra ad esempio nel motivare la sua deliberazione.

A partire dalla sentenza di Cassazione n. 19868/2009, in cui sono qualificati come gravi difetti “quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità“, per finire con la n.1982/4369 (sempre pronunciata dalla Corte di Cassazione), dove se ne parla come apprezzabile menomazione del godimento dell’opera da parte di chi ha diritto di usarne (Cass. n. 1982/4369).

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