Morelli Amministrazione Immobili https://www.morelliamministrazioneimmobili.it Sito web - Morelli Amministrazione Immobili Fri, 03 Jul 2020 13:52:56 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.4.2 Diritto al gioco in spazi condominialihttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/diritto-al-gioco-in-spazi-condominiali/ Fri, 03 Jul 2020 13:52:53 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15175 La questione del diritto al gioco in spazi condominiali non è cosa di poco conto. Quanti problemi di convivenza tra condomini sono, infatti, causati da questioni riguardanti i bambini e il loro giocare in cortile?

Una pallonata che danneggia un’auto parcheggiata o i fiori di un’aiuola o i semplici schiamazzi che disturbano la quiete altrui sono, in questo senso, tra i casi più tipici.

Eppure il diritto al gioco dei bambini è riconosciuto a livello internazionale e tutelato anche da alcuni regolamenti comunali. Come conciliare questo diritto con quello di un condomino alla propria quiete domestica? Cerchiamo di capirlo insieme, nell’articolo di seguito.

Il diritto al gioco dei bambini

Parlando di diritto al gioco in spazi condominiali, partiamo dal citare la Convenzione Internazionale di New York del 1989. Qui è stato riconosciuto il diritto al gioco del fanciullo come elemento fondamentale per la crescita, in quanto libera e piena espressione della sua personalità. Il concetto è stato ratificato anche a livello nazionale, attraverso la Legge N.176 del 1991.

A rimarcare il concetto ci sono poi alcuni regolamenti comunali, come quello di Milano, promosso anche attraverso lo slogan “vietato vietare”, già citato in un precedente articolo. O, ancora, quello del comune di Rimini, dove è detto che il gioco dei bambini deve essere consentito in tutti gli spazi, come giardini e cortili delle abitazioni private, “fatte salve le fasce orarie di tutela della quiete e del riposo stabilite nei regolamenti condominiali”. Qui addirittura si va oltre, specificando che queste fasce orarie di giorno non possono ammontare a più di quattro ore.

Alcune domande però sorgono spontanee proprio da quest’ultimo esempio: come si concilia una simile disposizione con il regolamento condominiale? In una proprietà privata e impedita all’accesso pubblico come un condominio, prevale il regolamento condominiale o la disposizione di legge?

Districarsi tra le norme

Il tema non è di così facile e lineare risoluzione. Di certo, un riferimento è l’articolo 1102 del Codice Civile, dov’è scritto che ciascun condomino può usufruire delle parti comuni a patto di non alterarne la destinazione d’uso e di non impedirne agli altri l’accesso o il diritto di goderne allo stesso modo.

E’ chiaro che quando parliamo di diritto al gioco in spazi condominiali, ci riferiamo a parti comuni, come possono essere il giardino, il cortile o uno spazio aperto interno alla proprietà. Se un’area è adibita a parcheggio per le auto o a giardino con aiuole fiorite o altre coltivazioni, l’utilizzo per un’attività ricreativa come giocare a pallone può essere legittimamente contestato come alterazione della destinazione d’uso. Facile, infatti, che la natura del gioco possa portare al danneggiamento di piante e fiori o delle auto parcheggiate.

Al contrario, altre attività, come giocare a racchettoni o a nascondino, possono essere considerate meno a rischio e quindi consentite. Già da qui si capisce, tuttavia, come sia difficile disciplinare certe situazioni.

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Area giochi in condominio: chi decide?

Vediamo però un caso concreto in cui gli articoli di legge possono essere riferimento riguardo il diritto al gioco in spazi condominiali. Un condomino che volesse installare di sua iniziativa un’altalena nel cortile sarebbe autorizzato a farlo o dovrebbe chiedere il permesso all’assemblea? In base al sopracitato articolo 1102 del Codice Civile potrebbe procedere di sua iniziativa, a patto però che il cortile sia abbastanza grande da permettere ipoteticamente a tutti gli altri condomini di fare altrettanto.

Solo in questo modo, infatti, sarebbe garantito il principio del pari godimento della cosa comune, quindi non ci sarebbe bisogno di avere il consenso dell’assemblea. Consenso che, invece, diviene obbligatorio, qualora uno o più condomini volesse realizzare un’area giochi per i propri figli. Si parla in questo caso di “innovazione voluttuaria”, ovvero legata a esigenze non considerate strettamente necessarie, ma che possono dare piacere o appagamento.

Trattandosi comunque di qualcosa che porta un valore aggiunto al condominio (un’area giochi attrezzata in luogo di uno spazio vuoto lo è), rientrerebbe in quelle che l’ex articolo 1120 del Codice Civile inquadra come “innovazioni”. Per procedere, ci vuole il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Il fatto che si tratti di una “innovazione voluttuaria”, tuttavia, esonera chi eventualmente non fosse interessato dal partecipare alle spese di installazione.

La manutenzione è a carico di tutti i condomini

Se una parte dei condomini può essere legittimamente esonerata dalla partecipazione alle spese di installazione di un’area giochi, lo stesso non vale per quelle di manutenzione. La corretta conservazione delle parti comuni dell’edificio riguarda, infatti, tutti i condomini, indipendentemente da quanto ne facciano utilizzo.

Una volta realizzata un’area giochi, questa diventa bene comune, che contribuisce anche al valore complessivo dell’immobile, e quindi riguarda chiunque viva nel condominio.

I vincoli del regolamento condominiale

Un ultimo aspetto da tenere in considerazione parlando di diritto al gioco in spazi condominiali sono gli eventuali vincoli imposti dal regolamento. Come sancito dall’articolo 1138 del Codice Civile, infatti, l’uso delle parti comuni è disciplinato dal regolamento condominiale, sia contrattuale che assembleare.

Qui possono essere definite, ad esempio, le fasce orarie in cui è vietato giocare in cortile. Ma soprattutto può essere stabilito che un certo spazio condominiale debba essere adibito a uno specifico uso. In questo caso, se si tratta di un’area che si decide di destinare a parcheggio auto, si esclude automaticamente che possa prestarsi ad area giochi.

A meno di non modificare il regolamento stesso in sede di assemblea. Cosa che, per il regolamento contrattuale, richiede l’unanimità dei consensi.

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5 regole per organizzare il tuo trasloco, facile e senza stresshttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/consigli-organizzare-trasloco/ Fri, 26 Jun 2020 17:58:37 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15172 Se vi state per trasferire in una nuova abitazione, è molto probabile non sapere bene da dove iniziare per avere tutto pronto! Come sempre, la chiave per una riuscita di successo è l’organizzazione. Per questo, crediamo che sia di fondamentale importanza preparare tutto in anticipo in modo da non riscontrare imprevisti dell’ultimo minuto. In questo articolo vi mostriamo le 5 regole da seguire per organizzare il tempo trasloco, in maniera facile e senza stress!

Regola numero 1: fare un inventario

In un’agenda fate una lista di tutto ciò che volete portare con voi durante il trasloco. Dividete i vostri affetti personali in gruppi, a seconda della stanza in cui verranno posizionati e nelle rispettive scatole per il trasloco. In questo modo potrete sia pianificare gli scatoloni che andranno nel camion che trovare senza stress i vostri beni una volta nella nuova casa.

Regola numero 2: fare le pulizie generali

Se ancora non avete visto Marie Kondo in azione, questo è il momento adatto per iniziare questa serie! Come viene spiegato, il primo passo per una riorganizzazione e’ eliminare il superfluo, ovvero tutto ciò che non usiamo, prima di entrare nella nuova casa. Anche se può essere complicato, è essenziale non saltare questo passaggio perché in questo modo si porta solo l’essenziale nella nuova casa.

Regola numero 3: Organizza il tuo trasloco

Una volta finite le pulizie generali, bisogna pensare ad organizzare gli scatoloni con gli oggetti da portare. Classificateli utilizzando delle lettere o dei numeri, e riempitele in base alla stanza in cui verranno posti gli oggetti così che la fase di disimballaggio sia più veloce ed efficace.

Il consiglio in più: Se avete mobili con cassetti, utilizzate di questo spazio extra! Nei cassetti si possono mettere cose non troppo pesanti e non troppo fragili, come lenzuola, asciugamani o vestiti. In questo modo, non avrete bisogno di un trasporto così grande.

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Regola numero 4: Scegliere l’azienda di traslochi

Ci sono molte aziende che effettuano traslochi in Italia, anche se non tutte soddisfano le vostre esigenze o il vostro budget; trovate quella che sia più adatta a tutte le vostre esigenze e concordatevi per tempo in modo da poter effettuare il trasloco nel giorno e nell’ora che desiderate.

Una volta stabilito il giorno e l’ora in cui volete trasferirvi nella vostra nuova casa, e imballato tutto l’occorrente da mettere nel camion dei traslochi, non dovete far altro che rilassarvi! I traslocatori si occuperanno di portare tutti i vostri beni a destinazione senza imprevisti.

Regola numero 5: la fornitura di energia Infine, vi ricordiamo che nel momento del trasloco vi dovrete anche occupare della fornitura d’energia per la vostra nuova casa. Il primo step e assicurarsi che sia presente nel nuovo domicilio il contatore per luce e gas. Nel caso in cui questo mancasse, conviene organizzarsi per tempo per provvedere alla sua installazione e allaccio delle forniture. Non dimenticarti inoltre di disdire luce e gas nel tuo vecchio domicilio! In questo modo non rischierai di pagare doppiamente le bollette

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Contributo ARERA per rinnovo impianti elettrici condominialihttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/contributo-arera-per-rinnovo-impianti-elettrici-condominiali/ Fri, 19 Jun 2020 15:13:00 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15167 Il contributo messo a disposizione da ARERA (Autorità per l’Energia e l’Ambiente) con Delibera del 12 novembre 2019 rappresenta un’importante spinta al rinnovo degli impianti elettrici condominiali.

Le cosiddette “colonne montanti verticali”, ovvero il fascio di cavi che percorre parti di condominio, collegando i contatori dei singoli utenti alla rete di distribuzione dell’energia, sono in molti casi datate e necessitano di ammodernamenti. Sia per supportare potenze maggiori, come l’uso sempre più massiccio di elettrodomestici richiede, sia per un discorso di sicurezza.

Abbiamo già parlato, in passato, dell’importanza di avere un impianto elettrico a norma, specie alla luce dei dati statistici, che (in riferimento al 2017) quantificano in circa 6000 all’anno il numero di incidenti di natura elettrica nelle abitazioni italiane. Andiamo dunque a vedere come funziona il contributo ARERA per il rinnovo degli impianti elettrici condominiali.

Ammodernare gli impianti elettrici condominiali

Fornire un incentivo al rinnovamento delle colonne montanti vetuste: questo lo scopo dell’iniziativa messa in campo da ARERA per il rinnovo degli impianti elettrici condominiali. Il patrimonio edilizio italiano, del resto, è costituito per il 65% da stabili risalenti a prima del 1976, con addirittura un 15% antecedente il 1918.

Viene dunque facile capire quanto sia importante promuovere una campagna di rinnovamento a tutto campo: dall’involucro esterno, come visto a proposito dei bonus facciate 2020, all’efficientamento energetico, con particolare riferimento agli impianti di riscaldamento, che in molte realtà condominiali sono ancora basati su vecchie caldaie a gasolio.

La delibera ARERA del 12 novembre 2019 stanzia risorse economiche destinate ai condomini con impianti elettrici risalenti a prima del 1970 e a quelli fino al 1985, se ritenuti critici.

Contributo ARERA: a quanto ammonta?

I contributi ARERA per il rinnovo degli impianti elettrici condominiali partono da una base che può variare dai 400 ai 600 euro per piano e dai 700 ai 900 euro per singola utenza, a seconda del tipo di finiture presenti e quindi del genere di intervento richiesto. Contributo che aumenta, in caso di centralizzazione di tutti i contatori in un unico locale, a 700-900 euro per piano e a 1200-1500 euro per singola utenza.

In questo caso viene considerata, infatti, sia la spesa per realizzare il collegamento tra la rete di distribuzione e il pannello dove vengono centralizzati i contatori, sia quella per portare i cavi dai contatori alle singole abitazioni.

Se questi rimborsi si riferiscono anche e soprattutto alle opere edili che questo tipo di interventi inevitabilmente comportano, è previsto un contributo prettamente legato ai cavi di distribuzione. L’ammontare è di 100 euro al metro, con limite massimo di 1500 euro, per il collegamento tra colonna montante e confine di proprietà.

Ricapitolando, ecco i contributi previsti nelle due casistiche principali:

  • 400-600 euro per piano e 700-900 euro per ogni utenza, più 100 euro al metro (con limite max 1500 euro) per i cavi da posare, nel caso di rinnovo dei collegamenti dalla colonna montante ai singoli contatori posti all’interno delle abitazioni;
  • 700-900 euro per piano e 1200-1500 euro per ogni utenza, più 100 euro al metro (con limite max 1500 euro) per i cavi da posare, nel caso di realizzazione di un pannello o locale di centralizzazione dei contatori.

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Come richiedere e ottenere il contributo ARERA

Per beneficiare dei contributi ARERA per il rinnovo degli impianti elettrici condominiali, occorre innanzitutto che il condominio e il distributore di energia sottoscrivano un preventivo accordo su opere da realizzare e relativi costi.

La stessa ARERA ha fissato al 30 giugno 2020 il termine perché i vari operatori di energia elettrica presenti sul mercato predispongano un contratto-tipo da sottoporre ai condomini interessati al rinnovo dell’impianto elettrico. Un modo per regolare e rendere più agevoli i rapporti tra condominio e distributore di energia. Al condominio spetta poi l’obbligo di allegare alla richiesta tutta la documentazione riguardante le spese sostenute.

Fondamentale, in questo senso, il ruolo dell’amministratore. Nel caso di accettazione della domanda, infine, il rimborso potrà essere erogato direttamente dal distributore, mentre ARERA si riserva l’eventualità di effettuare controlli per verificare che i lavori siano stati effettivamente eseguiti come da documentazione.

Validità fino al 31 dicembre 2022

L’iniziativa di ARERA è a carattere sperimentale, come specificato nella delibera stessa. I contributi per il rinnovo degli impianti elettrici condominiali sono, infatti, previsti sino al 31 dicembre 2022.

Un arco di tempo triennale (2020-2022), che permetterà non solo di valutare l’impatto della campagna d’incentivi promossa, ma anche di effettuare un censimento sugli impianti elettrici condominiali a livello nazionale.

Contestualmente al piano di contributi economici descritto, ARERA ha infatti chiamato i vari operatori dell’energia a fornire dati per avere una fotografia della situazione. Saranno una base utile a stabilire se e come intervenire in futuro. 

L’efficienza energetica come scopo

I contributi ARERA per il rinnovo degli impianti elettrici condominiali sono dunque un’iniziativa che punta al doppio obiettivo di migliorare la sicurezza degli edifici e, al contempo, aprire le porte verso ammodernamenti che vadano nella direzione dell’efficientamento energetico.

La predisposizione di un nuovo impianto elettrico, infatti, può consentire alle singole utenze di attivare potenze contrattuali fino a 6kW. Un aspetto fondamentale per supportare impianti di riscaldamento moderni, come quelli a pompa di calore, e nuove tecnologie, quali i piani cottura con piastre a induzione.

Una spinta verso l’innovazione che, come visto ad esempio parlando di case intelligenti grazie alla domotica, può migliorare la qualità della vita sia all’interno degli appartamenti, sia – attraverso la riduzione di emissioni nocive nell’ambiente – dell’aria che respiriamo nelle nostre città.

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EACondominio: un’App per le assemblee condominialihttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/eacondominio-app-per-assemblee/ Fri, 12 Jun 2020 15:17:00 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15161 E’ arrivata EACondominio, l’App per le assemblee condominiali. Qualcuno ne sarà già al corrente, data la campagna pubblicitaria lanciata in queste settimane. Si tratta di una novità messa a punto dall’azienda EdiliziAcrobatica SpA e sviluppata in collaborazione con la software house Dieffetech, compatibile sia con ambienti iOS che Android.

Lo scopo è, da un lato, fornire agli amministratori di condominio un comodo strumento per convocare e gestire le assemblee e, dall’altro, consentire a tutti i condomini di partecipare, anche se impossibilitati a essere fisicamente presenti.

Ma l’App EACondominio è uno strumento che va oltre e che si presta a essere un punto di riferimento per tutte le comunicazioni tra amministratore e condomini e tra i condomini stessi. Andiamo a conoscere più nel dettaglio cos’è e come funziona questa App EACondominio.

L’emergenza che detta l’esigenza

L’esigenza di un’App per le assemblee condominiali nasce dalle restrizioni governative imposte in seguito all’emergenza coronavirus.

In particolare, il DPCM dell’8 marzo 2020 vieta tutte le forme di assembramento che si prestano a potenziale occasione di contatto tra più persone e che possono, in questo modo, favorire il contagio.

Ma, come abbiamo visto in un precedente articolo riguardo le assemblee condominiali in videoconferenza, l’articolo 1 del Decreto stesso contempla la possibilità di ricorrere a soluzioni da remoto. Proprio in questo solco si inserisce l’App EACondominio.

Lo scopo: facilitare le comunicazioni tra amministratore e condomini

Fornire all’amministratore condominiale uno strumento unico con cui gestire le comunicazioni coi condomini: questo lo scopo che il software lanciato da EdiliziAcrobatica si prefigge. E’ dunque qualcosa di più di un’App per le assemblee condominiali. Scaricandola, infatti, ogni condomino potrà accedere con le credenziali fornitegli dall’amministratore e, dopo il primo accesso, sarà in grado di gestire autonomamente tutte le sue funzionalità.

Qui potrà aggiornare i suoi dati personali, tra cui l’indirizzo e-mail al quale ricevere le comunicazioni dell’amministratore. Troverà poi il calendario con gli appuntamenti, tra cui, appunto, le assemblee convocate. Anche quelle passate, di cui avrà modo di visualizzare il verbale e i documenti allegati nell’apposita sezione “archivio”.

Allo stesso modo, aprendo la pagina di un’assemblea ancora da svolgersi, potrà consultare eventuali preventivi di argomenti all’ordine del giorno, quali, ad esempio, interventi di manutenzione straordinaria o l’individuazione di una nuova impresa per la pulizia delle parti comuni. Il giorno dell’assemblea, poi, basterà cliccare sull’avviso in calendario per poter partecipare attivamente.

E nel caso di impossibilità a prendervi parte in maniera diretta, c’è l’opzione delega, con l’apposito modulo da compilare e inviare all’amministratore.

Come si svolge l’assemblea con l’App EACondominio

Ma veniamo all’assemblea: come funziona e come viene gestita? Ovviamente il ruolo centrale resta quello dell’amministratore, che deve provvedere a dare preventiva comunicazione circa data e ora di svolgimento a tutti i condomini.

Una volta che tutti i partecipanti, dopo aver effettuato il “login” con le proprie credenziali, sono collegati, sarà sempre cura dell’amministratore procedere rispettando i punti all’ordine del giorno e gestendo gli interventi. Quest’ultimo, in particolare, diventa aspetto ancora più delicato, dal momento che i partecipanti non sono fisicamente presenti nello stesso luogo.

L’accavallarsi degli interventi, con più voci che si parlano una sopra l’altra, unita alle limitazioni dovute alla qualità del collegamento, possono rendere il contesto ancora più caotico di quanto lo è già normalmente. I condomini, dal canto loro, avranno un’interfaccia video, dove poter visualizzare, di volta in volta, chi sta prendendo la parola e inserirsi nella discussione o restare semplicemente in ascolto attivando o disattivando il microfono.

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Il limite della diffusione tecnologica

Per quanto sia uno strumento valido, l’App EACondominio si scontra con alcuni limiti. Primo fra tutti, la dimestichezza con le tecnologie digitali. Se per la maggior parte delle persone, infatti, lo smartphone è come un’estensione degli arti corporei e l’uso delle applicazioni è una costante che scandisce perfino il ritmo delle giornate, per altri si tratta di strumenti sconosciuti.

Questo potrebbe dunque rappresentare un problema, specie in contesti abitati da nuclei familiari costituiti prevalentemente da persone anziane o comunque non avvezze all’uso delle moderne tecnologie. Nonostante la pubblicità stessa dell’applicazione spinga molto sulla sua facilità di utilizzo, con uno spot televisivo che mostra, non a caso, un anziano che si districa agevolmente tra le funzionalità dello smartphone, l’amministratore dovrà valutare la possibilità del ricorso a questo tipo di soluzione anche in base al contesto.

Del resto, la gestione di comunicazioni e assemblee tramite EACondominio presuppone che tutti scarichino la App, cosa che non può certo essere imposta quale obbligo.

Assemblee miste: la soluzione del futuro?

In definitiva l’App EACondominio è indubbiamente uno strumento con tante potenzialità, che vanno al di là della particolarità del contesto storico in cui stiamo vivendo. Qualora, infatti, fosse ripristinata la modalità di convocare e svolgere assemblee in presenza, permetterebbe la partecipazione anche a chi non può esserci.

Una soluzione utile, quindi, per coloro che si trovano spesso fuori sede per motivi di lavoro o altro. Le “assemblee miste”, cioè con la contemporanea partecipazione di persone fisicamente presenti nel luogo di convocazione e altre collegate da remoto, sembrano davvero rappresentare un’inevitabile evoluzione per il futuro delle realtà condominiali.

L’applicazione EACondominio è scaricabile da Google Play e App Store, come indicato sul sito stesso, dove sono disponibili tutte le informazioni utili ad approfondire l’argomento.

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Incidenti auto in spazi condominialihttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/incidenti-auto-in-spazi-condominiali/ Fri, 05 Jun 2020 20:03:12 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15156 Non è così raro che possano verificarsi incidenti auto in spazi condominiali, specie in quelli più popolosi. Le occasioni di contatto, mentre ad esempio un veicolo è in manovra per l’uscita dal parcheggio e un altro sopraggiunge dalla corsia dei box, sono tante e di conseguenza possono capitare scontri con danni a persone o cose.

E’ dunque legittimo chiedersi: gli incidenti d’auto in spazi condominiali sono regolati allo stesso modo di quelli che occorrono in strada? Le coperture assicurative sono sempre valide? Nel caso di incidente che coinvolga due o più conducenti, si deve dunque procedere con la constatazione amichevole? Cerchiamo oggi di fare chiarezza su questo punto.

Incidenti tra condomini: un’eventualità non così rara

Un’auto sta percorrendo la corsia dei box e, svoltando una curva, viene tamponata da un’altra che sta uscendo in retromarcia dal proprio parcheggio. L’auto di un condomino, durante le manovre per essere riposta nel box, va urtando una conduttura, danneggiandola o, peggio ancora, non si avvede di un altro condomino di passaggio e lo investe.

Sono tutte situazioni che possono accadere all’interno degli spazi condominiali e che, oltre a problemi di convivenza tra condomini, possono sfociare in contenziosi legali. Normalmente sono le compagnie assicurative a rispondere dei danni che vedono coinvolti veicoli, come automobili o ciclomotori, per i quali sussiste l’obbligo di circolazione solo se assicurati (come da Art. 1, Legge n. 990 del 24 dicembre 1969).

Ma la copertura di responsabilità civile (RC auto) vale anche nel caso di incidenti in proprietà private?

RC Auto: vale solo su aree a libero accesso

Il Decreto Legislativo 209/2005, noto anche come “Codice delle assicurazioni private”, chiarisce che le polizze RC auto valgono solo su strade pubbliche e aree ad esse equiparabili. Tra queste rientrano tutti quegli spazi aperti alla circolazione di un numero indeterminato di persone e mezzi. Ne sono esempi classici il parcheggio di un centro commerciale o l’area di una stazione di rifornimento carburante.

Lo stesso vale però anche per eventuali proprietà private senza limitazioni d’accesso fisiche, costituite cioè da barriere, cancelli o altri impedimenti. Qualunque incidente che vede coinvolti auto o altri mezzi per cui vige l’obbligo di assicurazione sono inquadrati come se accadessero su strada. Quindi la compagnia assicurativa risponderà per gli eventuali danni che l’assicurato ha causato a persone o cose.

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Incidenti in aree private: chi paga?

Il discorso cambia però per le aree private, dove si accede solo tramite l’apertura di un cancello o di un altro sistema (barra, catena, pilomat). Queste sono considerate non aperte alla libera circolazione di mezzi e persone. Qui, infatti, l’accesso è consentito solo a una cerchia limitata e ben definita di soggetti. Nel caso specifico di un condominio: condomini, locatari e eventuali proprietari di box, posti auto o altre unità immobiliari inserite nel contesto, come negozi o uffici.

Cosa succede, dunque, se si verificano incidenti auto in spazi condominiali con accesso limitato? Di norma, l’assicurazione non è tenuta a rispondere dei danni provocati dal suo assicurato all’interno di questi spazi. La copertura RC auto non ha validità in simili contesti e questa è una complicazione non da poco. Specie in situazioni in cui la condotta di chi è alla guida dovesse causare danni seri a cose o, peggio ancora, persone.

La soluzione migliore sarebbe trovare un accordo tra le parti. Una sorta di constatazione amichevole verbale, in cui chi è responsabile di un eventuale incidente si premura di rispondere di tasca propria del danno procurato. Qualora fosse a carico di parti comuni del condominio, come ad esempio una conduttura o una porta d’accesso, questa diventerebbe materia per l’amministratore, che potrebbe disporre una perizia in modo da quantificare l’entità del danno stesso.

Estensione della copertura assicurativa alle aree private

Sappiamo bene, tuttavia, di vivere in un mondo imperfetto, fatto di isterie e di situazioni conflittuali sempre pronte a esplodere. Un suggerimento utile a prevenire eventuali contenziosi può essere quello di valutare una polizza assicurativa che preveda una copertura anche su aree private. Si tratta, in genere, di quelle opzioni aggiuntive che le compagnie permettono di inserire all’atto di stipula della polizza.

Opzione che normalmente non prendiamo nemmeno in considerazione, avendo un costo che va ad incidere sul premio finale da corrispondere. Varrebbe però la pena di considerarla, come suggerisce anche il CTCU (Centro Tutela Consumatori Utenti), ovviamente anche in relazione al contesto in cui viviamo. Se abitiamo in un condominio con tante famiglie, con magari più scale e una corsia box piuttosto trafficata, gli incidenti d’auto in spazi condominiali sono un’eventualità non così improbabile.

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Case più verdi coi giardini verticalihttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/case-piu-verdi-coi-giardini-verticali/ Fri, 29 May 2020 17:29:21 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15151 Parliamo oggi di case più verdi coi giardini verticali e altre installazioni verdi, che permettono di migliorare l’aspetto, ma soprattutto la salubrità dell’ambiente domestico. Di quest’ultimo tema abbiamo parlato spesso, specie nell’ultimo periodo, con l’emergenza coronavirus e le limitazioni agli spostamenti che ci hanno costretto a trascorrere intere giornate a casa.

Proprio nell’articolo su come migliorare l’aria in casa coi materiali basso emissivi, abbiamo sottolineato come ciascuno di noi trascorra il 90% del tempo in ambienti chiusi, col rischio di sviluppare patologie respiratorie, che possono diventare anche croniche. Migliorare la qualità dell’aria all’interno delle nostre case è quindi un aspetto da non sottovalutare.

Vediamo, di seguito, alcune idee su come farlo strizzando anche l’occhio all’estetica e all’amore per il verde.

I vantaggi della scelta “green”

Rendere le case più verdi coi giardini verticali può comportare vantaggi sia dal punto di vista della salute, sia da quello estetico. Abbiamo trattato, proprio di recente, il tema dell’inquinamento domestico e dei purificatori d’aria. Ebbene, per un ambiente chiuso non c’è miglior purificatore d’aria delle piante e delle specie vegetali in genere.

Oltre alla nota capacità di trasformare l’anidride carbonica (CO2) in ossigeno, sono in grado di assorbire i temuti composti organici volatili, noti con l’acronimo inglese VOC. Curare la qualità dell’aria all’interno dell’ambiente domestico, del resto, è aspetto da non trascurare. Ci sono ormai evidenze scientifiche tali da associare l’insorgenza di disturbi e patologie croniche a carico soprattutto dell’apparato respiratorio in soggetti che trascorrono lungo tempo in ambienti insalubri.

La stessa OMS (Organizzazione Mondiale della Sanità) nel 1986 ha riconosciuto ufficialmente la cosiddetta Sindrome dell’Edificio Malato (nota con la sigla SBS, Sick Building Syndrome), stimando che già all’epoca il 30% degli edifici nel mondo presentava problemi di qualità dell’aria. E, come abbiamo visto, spesso non è nemmeno applicabile la soluzione più semplice, ovvero aprire le finestre per garantire un ricircolo.

In molte aree urbane, infatti, la qualità dell’aria esterna è tale da finire col peggiorare ulteriormente la situazione. Ecco perché introdurre delle specie vegetali in casa diventa una scelta utile dal punto di vista della salute. E, grazie alle tante varianti disponibili oggi, può essere anche un’occasione di integrare e impreziosire l’arredamento della casa, rendendo più gradevole anche l’impatto visivo dell’ambiente in cui viviamo. 

Pareti verticali e quadri verdi

Rendere case e uffici più salubri e, al contempo, più gradevoli: questo è lo scopo delle “soluzioni green” per ambienti interni. Tra le più gettonate ci sono, senza dubbio, le pareti verticali. Si tratta di intelaiature metalliche (solitamente alluminio) o plastiche su cui è installata una specie vegetale.

Come ad esempio il lichene stabilizzato, una specie tipica del nord Europa, trattata in modo da sostituire la sua linfa con una miscela d’acqua e glicerina, che le permette di vivere senza bisogno di alcuna manutenzione. Per la maggior parte delle altre specie, invece, la parete verticale include già un sistema di irrigazione nascosto alla vista e, in alcuni casi, anche una gestione automatica di cicli di fertilizzazione e di trattamenti antiparassitari. Nate soprattutto come rivestimenti da esterno, oggi esiste un’ampia gamma di installazioni concepite proprio per gli ambienti interni.

Altra interessante soluzione che strizza l’occhio al design sono i cosiddetti quadri verdi. Qui la vegetazione è integrata all’interno di una lastra, da appendere alla parete, che può essere di materiale vario: da lamiere in ferro ossidato naturalmente a combinazioni di minerali come quarzo e marmo. La parte vegetale diventa elemento di un disegno, che ha l’obiettivo di integrarsi con l’arredamento della casa, diventandone un valore aggiunto. Proprio come un quadro, appunto. I quadri verdi sono delle più svariate dimensioni: da pochi centimetri sino a più metri per lato.

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Tetti verdi e facciata esterna

Ulteriori vantaggi possono derivare anche da installazioni verdi sulle parti esterne dell’edificio. A partire dalla facciata, che, se opportunamente rivestita da giardini verticali, può migliorare l’isolamento termico.

Questo si traduce sia nel prevenire i danni provocati dall’esposizione all’umidità, come la formazione di muffe, sia di aumentare l’efficienza energetica della casa. L’ambiente interno è, infatti, meno esposto ai fattori climatici, rallentando la dispersione di calore nei mesi invernali e mantenendo un ambiente più fresco in quelli estivi. Questo si traduce, ovviamente, anche in un risparmio dei consumi legati agli impianti di riscaldamento e di condizionamento.

Allo stesso modo, un’ottima soluzione è rappresentata anche dai tetti verdi”. Si tratta, di fatto, di giardini pensili, che possono essere estensivi o intensivi, a seconda del tipo di vegetazione messa a dimora e, di conseguenza, dello strato di terreno necessario a supportarla. Nel primo caso, si realizza uno strato di pochi centimetri, in genere dai 5 ai 12 cm, su cui vengono piantumati principalmente arbusti a piccolo fusto.

I giardini intensivi, invece, richiedono una base di terra dai 30 cm agli 80 cm e sono idonei a ospitare piante di più grandi dimensioni. Le tecniche di realizzazione dei tetti verdi sono evolute al punto da garantire non solo un perfetto isolamento senza rischi di infiltrazioni, ma da poter integrare anche sistemi di alimentazione fotovoltaica, che permettono di rendere autonomo l’impianto di irrigazione.

I tetti verdi rientrano, inoltre, in quel genere di interventi che beneficiano di bonus e incentivi, sia a livello governativo, sia spesso a livello locale, come proprio di recente abbiamo visto riguardo il Comune di Milano.

Naturalmente, nelle realtà condominiali, questo genere di iniziative vanno prima discusse e eventualmente approvate in sede di assemblea. Facciata condominiale e tetto rientrano, infatti, tra le parti comuni dell’edificio.

Tanti vantaggi per un utile investimento

Abbiamo dunque visto come rendere le case più verdi coi giardini verticali possa contribuire a migliorare la qualità della vita degli ambienti interni. Sia sotto il profilo della salubrità dell’aria che respiriamo, sia da quello dell’estetica.

Un ambiente più sano e al contempo più gradevole ci fa stare meglio, consente di migliorare l’efficienza energetica della casa, risparmiando sui costi in bolletta, può farci beneficiare di bonus e incentivi fiscali e, infine, può contribuire ad aumentare il valore commerciale dell’edificio o dell’appartamento in cui viviamo.

Tanti vantaggi per cui i costi da sostenere possono essere visti, a ragion veduta, come un utile investimento.

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Ecobonus 2020 al 110%https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/ecobonus-2020-al-110/ Fri, 22 May 2020 17:59:18 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15147 Quello degli ecobonus 2020 al 110% per le ristrutturazioni edilizie è un provvedimento di cui si parla da settimane ormai, ma che solo mercoledì 20 maggio, dopo la firma del Presidente della Repubblica, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Si tratta di uno dei provvedimenti straordinari varati in seguito all’emergenza coronavirus e alle gravi conseguenze prodotte sulla nostra economia. Vediamo di capire dunque in cosa consiste e chi può beneficiarne.

Detrazioni fino al 110%: la novità più attesa

Il governo italiano aveva già prorogato anche a tutto il 2020 molte delle agevolazioni fiscali contenute negli ecobonus 2019. Oggi torniamo sull’argomento, alla luce dei nuovi provvedimenti contenuti nel cosiddetto Decreto Rilancio. Il più atteso e interessante dei quali è certamente la possibilità di detrarre fino al 110% delle spese sostenute da luglio a dicembre 2020.

Quali sono gli interventi oggetto del bonus al 110%

Gli ecobonus 2020 al 110% riguardano principalmente tre tipologie di interventi:

  • Isolamento termico dell’edificio, con limite massimo di spesa di 60000 euro (in condominio, il limite è riferito a ogni singola unità immobiliare), per lavori che riguardino almeno il 25% della superficie d’intonaco;
  • Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale nelle parti comuni degli edifici (condomini o abitazioni bifamiliari), con limite massimo di spesa di 30000 euro per singola unità immobiliare. In questo caso è richiesto, inoltre, che il nuovo impianto sia di classe energetica dalla A in su o, in alternativa, che si tratti di un sistema a pompa di calore, geotermico o di microcogenerazione;
  • Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con sistemi ad alta efficienza energetica in unità immobiliari indipendenti adibite ad abitazione principale. Anche in questo caso, limite massimo di spesa fissato a 30.000 euro.

Il limite massimo di spesa è cumulabile, nel caso si effettuino contemporaneamente due tipologie degli interventi descritti sopra.

Ad esempio, per un condominio in cui si realizza il cappotto termico e contestualmente anche la sostituzione di un sistema di riscaldamento a gasolio con un impianto ad alta efficienza energetica, il tetto di spesa detraibile diventa di 90.000 euro (60mila per il cappotto termico + 30mila per il nuovo impianto di riscaldamento).

Nel tetto di spesa fissato per gli ecobonus al 110% si possono far rientrare anche altre opere di efficientamento energetico, in linea con quanto definito dall’articolo 14 del Decreto-Legge n. 63/2013, quali ad esempio la sostituzione degli infissi o l’installazione di schermature solari, solo se in abbinamento a una delle tre categorie di interventi descritti.

Sismabonus e seconde case

Gli ecobonus 2020 al 110% riguardano anche interventi di miglioramento della classe di rischio sismico dell’edificio. Ne avevamo già parlato in un articolo a proposito di Certificazione di Idoneità Statica (CIS), dove avevamo illustrato la possibilità di detrarre fino all’85% delle spese sostenute.

Ora, quindi, la possibilità di detrazione aumenta al 110%, eccezion fatta per le aree dove il rischio sismico ricade in fascia 4, ovvero quelle considerate a più basso rischio. Le detrazioni legate al miglioramento della classe di rischio sismico riguardano indistintamente immobili ad uso residenziale e non (quindi anche capannoni industriali) e non fa distinzione tra prima e seconda casa. Seconde case che, invece, restano escluse dalla detrazione al 110%, nel caso si tratti di unità immobiliari indipendenti.

Può interessarle, invece, quando si tratta di interventi che riguardano un contesti condominiali o bifamiliari. Se, ad esempio, si procede a una delle tipologie di intervento descritte sopra, come la coibentazione di una villa con due unità distinte, si ha diritto all’ecobonus al 110%, anche qualora nessuna delle due sia adibita ad abitazione principale.

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In cosa consiste l’Ecobonus 2020 al 110%

L’agevolazione prevista dagli ecobonus 2020 al 110% consiste in una detrazione Irpef recuperabile attraverso la dichiarazione dei redditi dei cinque anni successivi al sostenimento della spesa. In alternativa, si può optare per uno sconto diretto in fattura da parte di chi realizza l’intervento, che potrà a sua volta recuperarlo sottoforma di credito d’imposta.

Il bonus al 110% riguarda tutte le spese sostenute tra l’1 luglio e il 31 dicembre 2020. Naturalmente per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste è necessario che tutti i pagamenti risultino tracciabili e comprensivi dei dati di riferimento del destinatario.

In attesa dell’entrata in vigore

Va precisato che, nonostante la firma del Presidente della Repubblica Sergio Mattarella e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, perché le misure contenute nel Decreto Rilancio siano attuabili occorre attendere il termine dei sessanta giorni, che, come da prassi, sono a disposizione per eventuali discussioni e modifiche in sede parlamentare.

Trascorso quel termine, il decreto entra in vigore e resterebbe solo l’ultimo passaggio, con i trenta giorni in cui I’Agenzia delle Entrate può integrarlo con provvedimenti attuativi.

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Contributo affitti Milano per emergenza Coronavirushttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/contributo-affitti-milano-per-emergenza-coronavirus/ Fri, 15 May 2020 17:07:01 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15143 Nell’articolo di oggi prendiamo spunto dall’iniziativa del Comune di Milano e del contributo affitti per emergenza coronavirus. Un’iniziativa che rientra tra le tante misure adottate da governo – come visto a proposito della sospensione dei mutui – e amministrazioni locali per venire incontro alle famiglie che stanno attraversando particolari momenti di difficoltà economica. Cerchiamo di capire, di seguito, come funziona e chi può beneficiarne.

Come funziona il contributo affitti del Comune di Milano

Il contributo affitti erogato dall’amministrazione comunale milanese consiste nel versamento diretto di quattro mensilità non corrisposte o ancora da corrispondere del canone di locazione. Chi presenta la domanda deve indicare le generalità del proprietario/creditore, che viene in prima battuta contattato dall’Agenzia Sociale per la Locazione Milano Abitare.

L’importo gli viene poi accreditato direttamente per conto del locatario (ovvero l’inquilino o il nucleo familiare che ha in locazione l’appartamento) che ne ha fatto e ottenuto richiesta. C’è un tetto massimo, fissato in 1500 euro. Quindi se l’ammontare di quattro mensilità supera questa soglia, la parte eccedente resta a carico del locatario stesso.

Chi ha diritto al contributo affitti?

Nonostante sia stato concepito come misura straordinaria, in seguito all’emergenza coronavirus, che ha creato problemi occupazionali con gravi conseguenze per la situazione economica di molte famiglie, il contributo affitti del Comune di Milano è rivolto a tutti i cittadini in difficoltà col pagamento del canone di locazione.

In particolare, è rivolto a chi soddisfa i seguenti requisiti:

  • Risultare cittadini milanesi, indipendentemente dalla nazionalità;
  • Essere intestatari di un contratto di locazione regolarmente registrato per un’unità abitativa destinata a residenza principale (non vale quindi per eventuali appartamenti affittati a uso seconda casa);
  • Non essere proprietari di altro immobile adeguato ad uso abitativo a Milano o in Lombardia;
  • Avere un ISEE non superiore a 26000 euro;
  • Risultare, alla data del 30 marzo 2020, residenti di un alloggio in locazione da almeno un anno;
  • Non essere sottoposti a procedure di rilascio dell’appartamento.

Quest’ultimo punto si riferisce, ad esempio, a chi ha già in atto procedimenti giudiziari dovuti a mancati pagamenti.

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Contributo affitti Milano: come richiederlo?

Per accedere al contributo affitti erogato dal Comune di Milano, occorre compilare l’apposito modulo di richiesta on-line. Si tratta dell’unica modalità attraverso cui presentare la richiesta. Non è previsto un formato cartaceo o degli sportelli fisici dedicati.

Oltre alla compilazione del modulo, occorre allegare (in formato file .jpg o .pdf) anche la documentazione che attesti di possedere i requisiti descritti nel paragrafo precedente. C’è tempo fino a mercoledì 20 maggio 2020. Da sottolineare, infine, che può essere presentata una sola domanda per nucleo familiare.

Non solo Milano: le iniziative di sostegno al reddito in Lombardia

Le risorse stanziate dall’amministrazione comunale milanese ammontano a 2.456.000 euro, con possibilità di aumentarle sulla base delle deliberazioni regionali (DGR) n. 2974/2020 e n. 3008/2020. Il Comune di Milano non è nuovo a iniziative di sostegno ai cittadini che stanno attraversando momenti di particolare disagio, come di recente visto per la messa a disposizione di alloggi per affrontare la quarantena da coronavirus.

Ma anche altre amministrazioni comunali dell’hinterland si sono attivate in questo senso, come il comune di Sesto San Giovanni, ad esempio, che ha stanziato circa 600mila euro per sostenere i locatari con ISEE inferiore ai 26000 euro annui in difficoltà col pagamento del canone d’affitto.

O come la stessa Regione Lombardia, che ha sottoscritto un accordo con ALER per agevolare gli inquilini con fragilità economiche, tra cui il differimento al 30 giugno 2020 degli atti giudiziari per solleciti o morosità nei pagamenti del canone e l’anticipo dell’erogazione di eventuali conguagli a credito.

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Sospensione mutui per emergenza coronavirushttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/sospensione-mutui-per-emergenza-coronavirus/ Fri, 08 May 2020 19:08:25 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15139 Tra le novità introdotte dal governo italiano per far fronte all’emergenza coronavirus, c’è la sospensione mutui. Ci riferiamo, in particolare, ai mutui immobiliari per prima casa, anche se, grazie alle associazioni di tutela dei consumatori, qualcosa si muove anche per le seconde case.

Sono tutti provvedimenti varati di recente, in particolare dal cosiddetto Decreto legge “Cura Italia”, successivamente convertito in Legge 27/2020. Nell’articolo di oggi cercheremo di capire come funziona la sospensione dei mutui per emergenza coronavirus, chi ha diritto di beneficiarne e come farne richiesta. 

Il Fondo di solidarietà prima casa

Iniziamo col dire che la sospensione dei mutui per l’acquisto di una prima casa è un’opzione già prevista dal governo italiano per venire incontro alle famiglie in difficoltà economica.

Il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, noto come “Fondo Gasparrini”, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge n. 244 del 24/12/2007, prevede infatti la sospensione fino a 18 mesi del pagamento delle rate di mutui immobiliari per finanziamenti massimi di 250mila euro.

A fronte dell’emergenza coronavirus, con le conseguenti restrizioni imposte a tutti i livelli e le inevitabili ripercussioni sulla condizione economica di tanti nuclei familiari, si è deciso di intervenire rifinanziando il fondo con 400 milioni di euro ed estendendo la platea dei beneficiari

Sospensione mutuo: chi può farne richiesta?

La sospensione mutui per emergenza coronavirus varata dal Decreto “Cura Italia” prima e fissata poi con ulteriori specifiche dal Decreto “Liquidità” del 8 aprile 2020, definisce i requisiti di chi può beneficiarne. Si tratta, in particolare, di:

  • lavoratori dipendenti intestatari di mutuo che hanno subito una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro (attraverso ammortizzatori sociali come la cassa integrazione) per almeno 30 giorni;
  • lavoratori autonomi o liberi professionisti intestatari di mutuo che hanno registrato una perdita di fatturato trimestrale (o su più breve periodo) di almeno il 33% rispetto all’ultimo trimestre del 2019.

L’allargamento della misura anche a lavoratori autonomi e liberi professionisti, che include anche artigiani e commercianti, è una delle principali novità introdotte dai recenti decreti. Così come la possibilità di sospendere mutui fino a 400 mila euro – invece del limite di 250 mila euro normalmente fissato dal Fondo Gasparrini – e l’estensione del provvedimento anche a mutui contratti da meno di un anno.

Altra importante novità è che la richiesta di sospensione può essere fatta anche da chi ha ISEE superiore a 30mila euro. Questi provvedimenti estensivi sono stati fissati con scadenza a dicembre 2020, salvo nuove disposizioni.

Resta la possibilità di beneficiare della sospensione della rata del mutuo per le altre casistiche già contemplate, tra cui la cessazione di rapporti di lavoro subordinati e “atipici” (con l’eccezione di quelle legate a risoluzione consensuale o a licenziamento per giusta causa) e quella dovuta alla morte o a grave handicap dell’intestatario.

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Sospensione mutuo: come funziona?

La sospensione del mutuo consiste in un congelamento delle rate, ovvero: non si pagano per il periodo di tempo fissato dall’approvazione della richiesta. Il periodo massimo di sospensione è di 18 mesi, che possono essere anche frazionati in due diversi intervalli di tempo (ad esempio, una prima sospensione di 12 mesi e una successiva di 6 mesi).

Ci sono però dei criteri per stabilire il periodo di sospensione cui si ha diritto. Nella fattispecie:

  • Congelamento mutuo fino a 6 mesi per chi ha subito una sospensione/riduzione dell’orario di lavoro tra 30 e 150 giorni lavorativi consecutivi;
  • Congelamento mutuo fino a 12 mesi per sospensioni/riduzioni tra 151 e 302 giorni;
  • Congelamento mutuo fino a 18 mesi per sospensioni/riduzioni oltre 303 giorni.

Al termine del periodo di sospensione, si riprende il pagamento delle rate dal punto cui si era arrivati. Di fatto, si tratta dunque di uno spostamento nel tempo. La quota da pagare resta quella concordata.

La situazione seconde case

La sospensione mutui per emergenza coronavirus non riguarda, almeno per quanto riguarda le misure varate dal governo, le seconde case.

Su questo punto però si sono mosse le associazioni di tutela dei consumatori, che, da un lato, hanno scritto al governo per chiedere che vengano adottati provvedimenti anche in questo senso, e dall’altro hanno stipulato un accordo con ABI (Associazione Bancaria Italiana), grazie al quale sono previste sospensioni delle rate fino a un massimo di 12 mesi.

In questo caso però non c’è una procedura univoca, quindi è bene informarsi chiedendo direttamente all’istituto di credito con cui si è contratto il mutuo.

Come farne richiesta?

La sospensione del mutuo va richiesta direttamente alla banca concessionaria, presentando la documentazione che attesti il rispetto dei requisiti previsti, insieme all’apposito modulo pubblicato dal Dipartimento del Tesoro.

Sarà poi la banca a farsi carico di trasmettere tutta la documentazione a Consap (società in house del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nonché gestore del Fondo), che, dopo averla esaminata, darà risposta entro 15 giorni.

In caso di accettazione della richiesta, la sospensione del mutuo viene attivata entro i successivi 30 giorni lavorativi.

Le estensioni legate all’emergenza coronavirus permettono includono nella platea dei potenziali richiedenti anche chi ha già beneficiato del “Fondo di garanzia prima casa” o chi ha già fatto ricorso alla sospensione delle rate, a patto che siano passati almeno tre mesi dalla ripresa del regolare pagamento.

Restano esclusi, invece, i mutui legati a immobili di lusso e chi ha accumulato ritardi nel pagamento delle rate superiori a 90 giorni consecutivi. Quello della sospensione mutui per emergenza coronavirus si inserisce in una serie di misure per venire incontro alle particolari difficoltà economiche che hanno investito molte famiglie italiane.

A questo proposito, uno studio ad opera del CRIF (Centrale Rischi Finanziari) ha quantificato in circa 65 mila le richieste di sospensione di mutui immobiliari già presentate, il 13,6% delle quali in Veneto.

A seguire, la Sicilia (col 12,7% del totale), il Trentino Alto-Adige (12,2%) e la Lombardia (10,1%). E un’altra recente indagine, condotta dagli istituti di ricerca mUp research e Norstat per conto di Facile.it, ha evidenziato come il 53% delle famiglie italiane (praticamente più di una su due) abbia già sospeso o stia valutando di sospendere il mutuo.

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Portone Condominiale sempre apertohttps://www.morelliamministrazioneimmobili.it/portone-condominiale-sempre-aperto/ Fri, 01 May 2020 17:03:01 +0000 https://www.morelliamministrazioneimmobili.it/?p=15129 Un frequente spunto di discussione e di scontro in ambito condominiale è lasciare il portone sempre aperto. C’è, infatti, chi lo fa abitualmente, per sbadataggine o per la fissazione di mantenere sempre arieggiato l’androne.

Ma può capitare anche in contesti in cui il condominio è sede di uffici o attività commerciali, che trovano nel lasciare il portone aperto una comodità per facilitare frequenti operazioni di carico/scarico oppure per incoraggiare la potenziale clientela.

Portone sempre aperto significa però nessun filtro all’ingresso di estranei, tra cui possono esserci non solo venditori porta a porta, ma anche malintenzionati.

Come possono dunque tutelarsi i condomini da chi lascia il portone sempre aperto? Ci sono delle leggi chiare in materia? Cerchiamo di capirlo di seguito.

Portone condominiale e destinazione d’uso

Iniziamo col chiarire che il portone rientra tra le parti comuni del condominio, quelle cioè al servizio di tutti. Al pari delle scale, della facciata, del cortile interno e dell’ascensore, per intenderci. In questo senso, la legge di riferimento è l’articolo 1102 del Codice Civile, secondo cui ogni condomino ha diritto di godere della cosa comune come meglio crede, a patto però di non alterarne la destinazione d’uso e di non modificarne o impedirne l’accessibilità agli altri condomini.

L’eventualità di un condomino che lascia il portone sempre aperto, di fatto, non rappresenta una modificazione della destinazione d’uso o un impedimento nei confronti degli altri. Lo sarebbe nell’esempio estremo e poco probabile di rimuovere le porte per creare un varco permanente. Restando però a una realtà più concreta, lasciare il portone condominiale sempre aperto è un’abitudine poco ortodossa e opinabile.

Ma questo non vieta o impedisce agli altri condomini di fare diversamente e chiuderlo al loro passaggio. Non c’è quindi un articolo di legge che definisce chiaramente come il portone condominiale deve essere utilizzato.

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Disporre la chiusura del portone: il potere dell’assemblea

C’è però la possibilità di chiedere che il portone sia lasciato di norma chiuso, salvo in specifiche situazioni. Tra queste, possono rientrare le operazioni di pulizia o temporanee necessità di carico/scarico, riguardanti un singolo proprietario (pensiamo, ad esempio, a un trasloco o alla consegna di un grande elettrodomestico) o il condominio stesso (nel caso di interventi di manutenzione alle parti comuni).

Per disporre la chiusura del portone bisogna porre la questione all’ordine del giorno in sede d’assemblea. Rientra infatti nei poteri dell’assemblea regolamentare l’utilizzo della cosa comune senza incidere sulla natura del bene. Per l’approvazione del provvedimento è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentante almeno un terzo del totale dei millesimi di proprietà.

Una volta deliberata la chiusura del portone, i condomini che disattendono la norma possono essere puniti con una sanzione pecuniaria di 200 euro, che può arrivare sino a 800 euro in caso di recidiva. E’ la Legge 220/2012 di riforma del condominio a stabilirlo.

In assenza di regole

Nel caso, invece, l’assemblea non abbia deliberato nulla in materia e in assenza di indicazioni precise nel regolamento condominiale, non ci sono margini per procedere legalmente nei confronti di chi lascia il portone sempre aperto.

Anche nel caso di eventuali danni, come la rottura del vetro occorsa proprio perché il battente del portone aperto ha magari sbattuto violentemente contro una parete, i costi di riparazione resterebbero a carico di tutti, secondo il criterio di ripartizione delle spese proporzionale ai millesimi di proprietà.

A meno che non si riesca a provare una chiara responsabilità a carico di uno o più condomini, come espresso chiaramente dalla sentenza n. 7890 espressa il 22 luglio 1999 dalla Corte di Cassazione.

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