Parliamo oggi di errori nelle tabelle millesimali. Eventualità non così rara nelle realtà condominiali, dove i valori millesimali delle singole unità immobiliari sono un elemento fondamentale. È sulla base di questi, infatti, che avviene la suddivisione delle spese per le parti comuni, quelle cioè al servizio di tutti.
Come abbiamo visto, ad esempio, nell’articolo sulle spese condominiali per gli appartamenti invenduti, più l’appartamento è grande, maggiore è il suo valore millesimale e maggiore è, di conseguenza, il contributo che il suo proprietario dovrà versare per le spese da sostenere. Cerchiamo di chiarire come comportarsi quando si sospetta che ci siano degli errori nelle tabelle millesimali e cosa dice la legge a riguardo.
Revisione dei valori millesimali
Partiamo da un caso emblematico. Un condomino abitante al piano terra effettua lavori di ampliamento della veranda, che aumenta, di fatto, la superficie della sua proprietà. A seguito di questo intervento però le tabelle millesimali restano invariate. Siamo nella condizione in cui è legittimo chiederne una revisione.
Lo stesso vale per casi di interventi che vanno a modificare le volumetrie del condominio. Se superfici e volumi delle unità immobiliari cambiano, cambiano anche le percentuali di proprietà, i famosi millesimi, elemento sulla base del quale si suddividono le spese comuni. Un condomino che vede la sua proprietà ampliata, dovrebbe quindi contribuire in maniera maggiore alle spese, riducendo di conseguenza la quota a carico degli altri. Ecco cosa si intende per revisione delle tabelle millesimali.
Errori nelle tabelle millesimali: cosa dice la legge
In tutti i casi di errori nelle tabelle millesimali, si fa riferimento all’articolo 69 del Codice Civile. Qui si dice che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati o modificati quando risultano conseguenza di un errore oppure a seguito delle mutate condizioni di parte dell’edificio, che alterino per più di un quinto il valore millesimale della proprietà anche di un solo condomino.
La revisione delle tabelle millesimali può essere richiesta e votata in sede di assemblea condominiale. In questo caso è necessaria l’approvazione della maggioranza dei condomini presenti, che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’immobile, come stabilisce l’Art. 1136 del Codice Civile.
Il diritto del singolo condomino
E se la nostra richiesta di rivedere le tabelle millesimali non viene approvata dall’assemblea o non viene nemmeno messa all’ordine del giorno? A questo punto la strada è procedere per via giudiziaria.
Diventa allora interessante la recente sentenza n.19740 del 15/10/2019, emessa dal Tribunale di Roma. Qui il giudice si è espresso a favore di una condomina, che riteneva vi fossero errori nelle tabelle millesimali e ne chiedeva dunque la revisione. Il condominio s’era opposto alla richiesta, adducendo, tra le altre motivazioni, che non vi fossero prove evidenti di quanto contestato. La persona che ha avviato la causa aveva presentato una perizia di parte in cui si metteva in discussione il criterio di attribuzione dei valori millesimali.
In particolare, era evidenziato come a tutte le abitazioni poste sulla stessa colonna fosse stato attribuito lo stesso valore millesimale, non tenendo quindi in considerazione le differenze di piano, di luminosità e di orientamento (i cosiddetti coefficienti di riduzione). Dopo aver disposto una perizia tecnica, il giudice ha dunque ritenuto fondate le richieste della condomina e ha definito, di conseguenza, i nuovi valori millesimali.
Raccolta prove: il ruolo del giudice
C’è un aspetto chiave nella sentenza che abbiamo portato come esempio. Il condomino che ritiene ci siano errori nelle tabelle millesimali non è tenuto a provarlo in tribunale. È sufficiente che fondi la sua richiesta su elementi ragionevoli. Chiedere una revisione delle tabelle millesimali sulla base del fatto che a tutti gli appartamenti posti sulla stessa colonna sono attribuiti gli stessi valori millesimali, costituisce già una motivazione valida.
In pratica, al condomino che denuncia errori nelle tabelle millesimali e ne chiede una revisione non è attribuito l’onere della prova. Un concetto già espresso dalla Sentenza n. 21950/2013 della Corte di Cassazione. Spetta invece al giudice disporre una perizia e raccogliere gli elementi per poter valutare se la richiesta è fondata o meno. Se riteniamo dunque di essere in presenza di errori nelle tabelle millesimali, che ci fanno pagare più di quello che dovremmo, il primo passo è chiederne una revisione all’amministratore.
Meglio ancora se la richiesta di mettere l’argomento all’ordine del giorno è sostenuta anche da altri condomini. Qualora l’amministratore si rifiutasse di accogliere la nostra richiesta o nel caso in cui l’assemblea si pronunci a sfavore o non raggiunga la maggioranza necessaria, non resta che rivolgersi al giudice. Sono sufficienti una ragionevole argomentazione e un po’ di pazienza per veder riconosciuta la legittimità della propria richiesta.
