Quando si parla di amministrazione di condominio e di decisione assembleari, non esiste alcuna norma vigente che faccia riferimento all’obbligo di presenza dell’amministratore di condominio.
Ai sensi dell’articolo 66 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile l’assemblea di condominio va convocata con cadenza annuale dall’amministratore, in via ordinaria ogni anno ma non c’è accenno all’interno della norma circa la sua partecipazione al consesso.
Anzi il comma 5 del successivo articola recita che:” All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea “.
La totale assenza d’obbligo
Sulla stessa lunghezza d’onda anche l’articolo 1136 del Codice Civile che regola la costituzione dell’assemblea e la validità deliberazioni. In esso infatti non c’è una previsione espressa in capo all’amministratore di condominio di partecipare obbligatoriamente alla riunione annuale.
Questo anche se al comma 6 lo stesso articolo recita che: “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
L’ufficio del mandatario condominiale dunque ha l’obbligo di verificare la regolare convocazione assembleare, la partecipazione di tutti gli aventi diritti, la consegna della documentazione ma non l’obbligo di prenderne attivamente parte.
La decisione giurisprudenziale
Nonostante questa posizione ferma legislativa, la giurisprudenza non è concorde con quanto indicato nel nostro ordinamento.
La dottrina ha infatti valutato la sussistenza o meno di questo obbligo in virtù di quelli che sono i rapporti tra amministratore e assemblea.
Seguendo questa prassi, la Corte di Cassazione sezione 2° civile, con la sentenza del 12 marzo 2003 n°3596 si è espressa in tal senso: “Per quanto attiene alla partecipazione dell’amministratore all’assemblea (ordinaria o straordinaria), è pur vero che la sua presenza in assemblea non è espressamente contemplata tra le attribuzioni dell’amministratore stabilite dagli articoli 1130 e 1131 del Codice civile. Ma ciò non significa che l’amministratore non sia tenuto a partecipare alle riunioni del collegio”.
Nella sentenza si legge: “Pertanto, sebbene tra i compiti dell’amministratore enumerati dal codice non sia espressamente prevista la sua partecipazione all’assemblea, ordinaria e straordinaria, in ragione dei rapporti di diritto e di fatto che tra l’amministratore e l’assemblea intercorrono ed avuto riguardo a ciò che comunemente avviene sulla base del convincimento di osservare un imperativo giuridico, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione”.
Assenza dell’amministratore all’assemblea: può farsi sostituire?
Ma cosa accade qualora l’amministratore, per un qualunque motivo (che sia personale o di natura professionale) non dovesse presentarsi il giorno dell’assemblea?
In presenza di un impedimento da parte del professionista a prendere parte all’assemblea, si possono verificare alcune ipotesi. In primo luogo si può optare per il rinvio dell’Assemblea in altra data da comunicare ai condomini in un secondo momento.
In secondo luogo si può optare per discutere ugualmente purché ci sia in presenza un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento condominiale.
Una terza opzione prevede che i condomini possano decidere di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.
Assemblea condominiale: quanto conta la presenza del presidente e del segretario?
La funzione del presidente durante l’Assemblea è quella di mediare la discussione e il suo andamento, decidendo come e quanto votare, concedendo la parola a chi la chiede.
Può altresì decidere di allontanare i soggetti che sono di disturbo al gruppo o, certificare la conformità del verbale a quanto avviene in seno al collegio firmando lo stesso.
Si tratta di una funzione di fondamentale importanza ma che come per l’amministratore non è obbligatoria.
A deciderlo è sempre la Suprema Corte, per la quale, se manca un presidente, il verbale di condominio per essere valido deve essere sottoscritto da tutti i condomini intervenuti.
Medesimo discorso si tiene per la figura del segretario, ossia dell’aiutante del presidente, la cui funzione è quella di stilare il verbale su dettatura del presidente stesso.
Detto quanto va comunque stabilito se il contenuto del regolamento di condominio prevede qualche clausola che potrebbe inter nos imporre la nomina, prima di ogni assemblea, di un presidente e di un segretario, nel qual caso in loro assenza si parlerà di nullità della decisione.
Nel momento in cui il presidente e il segretario, che hanno preso parte all’assemblea, dovessero mancare di firmare il verbale, la riunione avrà comunque tutta la validità del caso, dal momento che il predetto documento viene a sua volta firmato da tutti i condomini intervenuti. La firma del presidente e del segretario non va ad incidere positivamente o non sulla validità del verbale, ma rappresenta una mera prova, come per gli accordi privati, attestante la reale valenza delle dichiarazioni esperite dai sottoscrittori.
