La questione del diritto al gioco in spazi condominiali non è cosa di poco conto. Quanti problemi di convivenza tra condomini sono, infatti, causati da questioni riguardanti i bambini e il loro giocare in cortile?
Una pallonata che danneggia un’auto parcheggiata o i fiori di un’aiuola o i semplici schiamazzi che disturbano la quiete altrui sono, in questo senso, tra i casi più tipici.
Eppure il diritto al gioco dei bambini è riconosciuto a livello internazionale e tutelato anche da alcuni regolamenti comunali. Come conciliare questo diritto con quello di un condomino alla propria quiete domestica? Cerchiamo di capirlo insieme, nell’articolo di seguito.
Il diritto al gioco dei bambini
Parlando di diritto al gioco in spazi condominiali, partiamo dal citare la Convenzione Internazionale di New York del 1989. Qui è stato riconosciuto il diritto al gioco del fanciullo come elemento fondamentale per la crescita, in quanto libera e piena espressione della sua personalità. Il concetto è stato ratificato anche a livello nazionale, attraverso la Legge N.176 del 1991.
A rimarcare il concetto ci sono poi alcuni regolamenti comunali, come quello di Milano, promosso anche attraverso lo slogan “vietato vietare”, già citato in un precedente articolo. O, ancora, quello del comune di Rimini, dove è detto che il gioco dei bambini deve essere consentito in tutti gli spazi, come giardini e cortili delle abitazioni private, “fatte salve le fasce orarie di tutela della quiete e del riposo stabilite nei regolamenti condominiali”. Qui addirittura si va oltre, specificando che queste fasce orarie di giorno non possono ammontare a più di quattro ore.
Alcune domande però sorgono spontanee proprio da quest’ultimo esempio: come si concilia una simile disposizione con il regolamento condominiale? In una proprietà privata e impedita all’accesso pubblico come un condominio, prevale il regolamento condominiale o la disposizione di legge?
Districarsi tra le norme
Il tema non è di così facile e lineare risoluzione. Di certo, un riferimento è l’articolo 1102 del Codice Civile, dov’è scritto che ciascun condomino può usufruire delle parti comuni a patto di non alterarne la destinazione d’uso e di non impedirne agli altri l’accesso o il diritto di goderne allo stesso modo.
E’ chiaro che quando parliamo di diritto al gioco in spazi condominiali, ci riferiamo a parti comuni, come possono essere il giardino, il cortile o uno spazio aperto interno alla proprietà. Se un’area è adibita a parcheggio per le auto o a giardino con aiuole fiorite o altre coltivazioni, l’utilizzo per un’attività ricreativa come giocare a pallone può essere legittimamente contestato come alterazione della destinazione d’uso. Facile, infatti, che la natura del gioco possa portare al danneggiamento di piante e fiori o delle auto parcheggiate.
Al contrario, altre attività, come giocare a racchettoni o a nascondino, possono essere considerate meno a rischio e quindi consentite. Già da qui si capisce, tuttavia, come sia difficile disciplinare certe situazioni.
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Area giochi in condominio: chi decide?
Vediamo però un caso concreto in cui gli articoli di legge possono essere riferimento riguardo il diritto al gioco in spazi condominiali. Un condomino che volesse installare di sua iniziativa un’altalena nel cortile sarebbe autorizzato a farlo o dovrebbe chiedere il permesso all’assemblea? In base al sopracitato articolo 1102 del Codice Civile potrebbe procedere di sua iniziativa, a patto però che il cortile sia abbastanza grande da permettere ipoteticamente a tutti gli altri condomini di fare altrettanto.
Solo in questo modo, infatti, sarebbe garantito il principio del pari godimento della cosa comune, quindi non ci sarebbe bisogno di avere il consenso dell’assemblea. Consenso che, invece, diviene obbligatorio, qualora uno o più condomini volesse realizzare un’area giochi per i propri figli. Si parla in questo caso di “innovazione voluttuaria”, ovvero legata a esigenze non considerate strettamente necessarie, ma che possono dare piacere o appagamento.
Trattandosi comunque di qualcosa che porta un valore aggiunto al condominio (un’area giochi attrezzata in luogo di uno spazio vuoto lo è), rientrerebbe in quelle che l’ex articolo 1120 del Codice Civile inquadra come “innovazioni”. Per procedere, ci vuole il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Il fatto che si tratti di una “innovazione voluttuaria”, tuttavia, esonera chi eventualmente non fosse interessato dal partecipare alle spese di installazione.
La manutenzione è a carico di tutti i condomini
Se una parte dei condomini può essere legittimamente esonerata dalla partecipazione alle spese di installazione di un’area giochi, lo stesso non vale per quelle di manutenzione. La corretta conservazione delle parti comuni dell’edificio riguarda, infatti, tutti i condomini, indipendentemente da quanto ne facciano utilizzo.
Una volta realizzata un’area giochi, questa diventa bene comune, che contribuisce anche al valore complessivo dell’immobile, e quindi riguarda chiunque viva nel condominio.
I vincoli del regolamento condominiale
Un ultimo aspetto da tenere in considerazione parlando di diritto al gioco in spazi condominiali sono gli eventuali vincoli imposti dal regolamento. Come sancito dall’articolo 1138 del Codice Civile, infatti, l’uso delle parti comuni è disciplinato dal regolamento condominiale, sia contrattuale che assembleare.
Qui possono essere definite, ad esempio, le fasce orarie in cui è vietato giocare in cortile. Ma soprattutto può essere stabilito che un certo spazio condominiale debba essere adibito a uno specifico uso. In questo caso, se si tratta di un’area che si decide di destinare a parcheggio auto, si esclude automaticamente che possa prestarsi ad area giochi.
A meno di non modificare il regolamento stesso in sede di assemblea. Cosa che, per il regolamento contrattuale, richiede l’unanimità dei consensi.
