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Condominio: la differenza tra le delibere nulle e quelle annullabili

Condominio: la differenza tra le delibere nulle e quelle annullabili

La delibera assembleare è un atto attraverso il quale l’Assemblea prende una decisione sull’andamento del condominio.

La decisione presa dai condomini viene votata da chi partecipa personalmente all’Assemblea e si adotta con la maggioranza prevista dalla legge in base all’argomento trattato.

Si tratta di una figura vincolante che produce i suoi effetti anche verso coloro che non erano concordi o non si sono presentati in assemblea.

Tuttavia i dissenzienti e gli assenti possono contestare la delibera che pertanto può risultare nulla o annullabile.

Secondo l’articolo 1137 del codice civileContro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”.

È il legislatore a stabilire che le delibere approvate possano essere invalidate qualora non siano a norma di legge o non rispettino il regolamento di condominio.

La nullità

L’azione di nullità della delibera di condominio viene esercitata dalla giurisprudenza e dalla dottrina facendo riferimento ai classici vizi previsti nel nostro ordinamento per un negozio giuridico.

Questo perché la legge italiana non prevede una norma specifica che stabilisca i requisiti di nullità di una decisione presa in sede di assemblea condominiale.

Ogni caso, a sé stante viene dunque analizzato dai Giudici facendo riferimento al contenuto del codice civile e alla sua fattispecie.

In linea di massima si parla di nullità di una delibera assembleare quando il suo contenuto va contro le disposizioni di legge e il regolamento di condominio.

La sua portata deve essere talmente grave da non poter stabilire il risanamento della decisione pur essendoci il conseguente consenso da parte dei condomini.

Le delibere nulle possono essere impugnate da tutti i condomini che ne possano ricavare un vantaggio.

Nulla vieta ad un condomino che aveva votato in favore di quella decisione di andare in un secondo momento a sollevare la nullità.

Questo è stato stabilito anche da una pronuncia della Corte di Cassazione Civile con sentenza n. 15402 del 2013 e, allo stesso modo con la n. 1510 del 1999.

Le delibere nulle si impugnano in qualunque momento anche perché non ci sono limiti di tempo o decorrenze da rispettare.

La Sentenza n° 1439/2014

In base alle pronunce della Corte di Cassazione, la delibera va considerata nulla quando non ha al suo interno elementi essenziali tra cui la volontà e l’oggetto.

La stessa regola vale quando l’oggetto non è lecito perché lede la morale o il buon costume, o quando va a ledere la proprietà esclusiva di un condomino e dei suoi diritti individuali.

Si pensi nella prima ipotesi, al caso in cui si vogliano imporre specifici lavori all’interno dell’alloggio di un condominio. Nella seconda ipotesi, ad esempio si impone ad un condomino di liberarsi del proprio animale domestico.

L’annullabilità

Viceversa le delibere assembleari soni annullabili se in contrasto con la legge o il regolamento di condominio ma tale difetto può essere sanato anche attraverso l’accettazione tacita da parte del condomino che ha impugnato.

Se infatti le delibere nulle non possono produrre effetti, quelle annullabili producono i loro effetti fino a quando non è il Giudice a stabilire se il contenuto sia o meno invalidante.

L’annullamento

Stando al contenuto della sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (4806/2005), l’annullamento delle delibere assembleari si può chiedere in caso di:

  • irregolarità e vizi riguardanti la costituzione dell’assemblea stessa;
  • mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o stabilite dal regolamento di condominio;
  • violazione delle disposizioni sul procedimento di convocazione dell’assemblea;
  • presenza di vizi formali tra cui irregolarità in relazione al verbale dell’assemblea. Questo avviene ad esempio nel caso in cui nel verbale non siano stati scritti il nome e i millesimi dei condomini che hanno votato, qualora la decisione sia stata presa a maggioranza. Un altro esempio potrebbe essere se dal verbale emerge che non tutti i condomini sono stati convocati dall’amministratore del condominio. Quanto appena detto è stato stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n.4806 del 2005;
  • Infine anche in caso di violazione delle norme sul funzionamento dell’assemblea (rilascio delle deleghe da parte dei condomini assenti).

Per quel che concerne la legittimazione ad impugnare la delibera annullabile, la legge ha stabilito che l’azione di annullamento spetti solo ai condomini che non hanno votato, che erano assenti o dissenzienti ed entro limiti temporali ben precisi.

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