Nell’articolo odierno parliamo di derattizzazione. Le infestazioni di topi nei condomini, sono una problematica concreta con cui non di rado capita di dover fare i conti. La presenza di topi riguarda spesso l’area dei garage e delle cantine, ma può coinvolgere anche seminterrati e abitazioni, specie quelle collocate ai piani più bassi. Come prevenire, dunque, la sgradita presenza di topi? A chi spetta occuparsene? E come ci si comporta quando l’infestazione riguarda un singolo condomino?
Derattizzazione: normativa di riferimento
Iniziamo da quello che la legge dice in fatto di disinfestazioni nel condominio. La normativa di riferimento è la n.82/1994, che disciplina tutte le attività di pulizia, disinfestazione, sanificazione e, appunto, derattizzazione in ambito condominiale.
Legge che, insieme al già noto articolo 1130 del Codice Civile, attribuisce all’amministratore la responsabilità di occuparsene. È l’amministratore, infatti, il soggetto tenuto a garantire il decoro, la funzionalità e la corretta manutenzione delle parti comuni. Tocca quindi all’amministratore attuare le procedure per la disinfestazione da ratti e farlo a norma di legge.
Questo significa, innanzitutto, pianificare periodicamente gli interventi affidandosi a una ditta qualificata evitando quindi disinfestazioni e derattizzazioni fai da te. Questo genere di interventi, infatti, non può essere affidato a una qualsiasi impresa di pulizie, ma solo a chi è specializzato e munito dell’apposito tesserino.
I compiti dell’amministratore non si limitano però alle sole opere di disinfestazione da topi o ratti. Anche mantenere in ordine il verde condominiale è fondamentale. Giardino, alberi e vegetazione, se trascurati, possono diventare facile terreno di colonizzazione da parte di topi o altre specie animali poco gradite.
Allo stesso modo, l’amministratore dovrà preoccuparsi che i condomini rispettino le regole della raccolta rifiuti. In particolare, che la frazione umida non sia tenuta in casa troppo a lungo e che venga conferita negli appositi contenitori. Sempre all’amministratore spetta, inoltre, informare i condomini su giorni e orari di ritiro delle varie tipologie di rifiuti, secondo quanto stabilito dall’amministrazione comunale.
Disinfestazione topi: ordinaria e straordinaria
Chiarito dunque che la disinfestazione da topi nei condomini spetta all’amministratore, occorre valutare alcuni casi specifici. Gli interventi sopra descritti, che riguardano la prevenzione e rientrano quindi tra le opere ordinarie, possono non bastare.
Cosa succede se un condomino riscontra la presenza di topi all’interno del suo appartamento o di un locale di sua pertinenza (garage o cantina)?
Il condomino, in questi casi, è tenuto a informare l’amministratore, che dovrà a sua volta prevedere un intervento di disinfestazione straordinaria. I topi, in particolare, sono una specie capace di colonizzare facilmente gli ambienti in cui trovano condizioni favorevoli.
Come nel caso di cantine in cui è stipato del cibo. Noci, nocciole, farine, cereali, biscotti: quando un roditore avverte la presenza di qualcuno di questi beni, è facile che diventi affezionato cliente del locale e che, dopo le prime volte, torni in compagnia. È importante quindi un tempestivo intervento per evitare che il problema sfugga di mano e possa quindi allargarsi anche ad altri condomini.
Interventi di derattizzazione straordinaria possono essere richiesti anche dall’amministrazione comunale, quando si dovesse ravvisare un’infestazione di topi nell’area in cui sorge il condominio. Anche in questo caso è l’amministratore condominiale a dover provvedere.
Generalmente, prima di procedere a interventi di disinfestazione per eliminare topi e ratti, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale e comunicare i preventivi di spesa. Una sentenza della Corte di Cassazione (in particolare la n.24654 del 3 dicembre 2010), tuttavia, gli ha riconosciuto il potere di intervenire, a fronte di particolari urgenze, anche senza la preventiva approvazione dell’assemblea. In questo caso l’amministratore è comunque tenuto ad avvisare i condomini circa data e ora di intervento. Spesso, infatti, le opere di disinfestazione prevedono l’uso di sostanze potenzialmente tossiche, motivo per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati.
Metodi di disinfestazione dei topi
A seconda della situazione la ditta incaricata userà il metodo di derattizzazione più indicato . Esistono tre tipi di metodi per effettuare una disinfestazione da topi e ratti.
Ecco i tre modi in cui eliminare i topi e i ratti dai condomini.
- Derattizzazione chimica
- Derattizzazione ecologica con il metodo Ekomille
- Derattizzazione ad ultrasuoni
Ora vediamo di cosa si tratta.
Il metodo chimico include l’uso di sostanze velenose. Il principio attivo usato fa si che quando i roditori ingeriscono il veleno per topi e ratti muoiono per l’effetto anticoagulante del veleno usato. Queste sostanze sono state studiate in modo specifico per i roditori.
La derattizzazione ecologica Ekomille si basa su un sistema efficace ma ecologico e non prevede l’uso di veleni, ma è un apparecchio elettromeccanico per catturare ratti e topi.
Il sistema Ekomille è anche igienico. Come funziona? In sostanza si fa leva sull’appetito dei roditori infestanti sinantropi che vengono attratti con degli adescanti naturali e non chimici. Una volta attratti nel macchinario elettromeccanico appena tentano di mangiare vengono catturati.
Ekomille riesce a catturare in questo modo molti ratti e topi in quanto ogni dispositivo è dotato di 10 mangiatoie e 6 vaschette porta mangime.
Il vantaggio del della derattizzazione ecologica è anche la totale sicurezza per gli animali domestici che non rischiano nessun contatto con sostanze velenose.
La derattizzazione ad ultrasuoni ad alte frequenze mette letteralmente in fuga i topi e ratti. Il vantaggio di questo sistema è che non ha nessun impatto ambientale. Non lascia neanche traccia di un cadavere di roditore dal momento che serve solo a farli scappare.
Non ha nessun effetto sui residenti del condominio dal momento che gli unici a percepire il suono delle frequenze degli ultrasuoni sono i topi e i ratti. Come scegliere il metodo migliore per derattizzare un condominio? Sarà la ditta stessa dopo aver effettuato un sopralluogo a stabilire la migliore soluzione e a formulare il preventivo. A questo punto però ci si chiede, “chi deve sostenere le spese per derattizzare il condominio”?
A chi tocca pagare?
Le spese di disinfestazione da topi e ratti rientrano tra quelle che l’amministratore deve presentare nel rendiconto annuale della sua gestione. Questo riguarda sia le opere di disinfestazione ordinaria, sia quelle straordinarie.
A pagare sono quindi i condomini, secondo il criterio dei millesimi di proprietà. Disinfestazione e derattizzazioni rientrano, infatti, tra le spese finalizzate alla corretta conservazione e al godimento delle parti comuni, come previsto nell’articolo 1123 del Codice Civile.
Articolo che stabilisce, appunto, il principio della ripartizione in base ai millesimi di proprietà. Questo significa, come già sottolineato in altri articoli, che più le unità condominiali di cui siamo proprietari sono grandi, più dovremo pagare. Nel caso di appartamento in affitto, invece, è l’inquilino, salvo diversi accordi, a dover pagare. La legge n.392/1978 stabilisce, infatti, che le spese per il mantenimento delle parti comuni spettano a chi ne trae godimento. E logicamente è chi ci vive, ovvero l’inquilino, e non il proprietario, a godere quindi degli spazi condominiali.
Prevenire è meglio che curare
Seguire corrette procedure di disinfestazione, prevedendo almeno una volta l’anno interventi di derattizzazioni e deblattizzazione e preoccupandosi di mantenere il decoro e la pulizia del giardino e delle parti comuni più soggette a diventare facile dimora di sgraditi ospiti, può evitare di dover fare i conti con un problema serio.
La presenza di topi può rappresentare sia una minaccia per la nostra salute, essendo spesso veicolo di batteri e infezioni che possono contagiare anche l’uomo, sia per la sicurezza. Come tutti i roditori, infatti, possono andare a danneggiare condutture e cavi elettrici. Non sono rari casi di incendi sviluppatisi da cortocircuiti dovuti a dispersioni elettriche per via di cavi rimasti scoperti.
Quello della disinfestazione da topi o ratti nei condomini è dunque un tema da non sottovalutare. E se, come abbiamo chiarito, le responsabilità a livello legale sono dell’amministratore, in parte dipende anche da noi. Rispettare le regole della raccolta differenziata e mantenere un buon livello di pulizia e decoro all’interno delle nostre proprietà (che sia appartamento, cantina o garage) sono già azioni con cui possiamo fare la differenza.
Buongiorno
Avrei una domanda. Quando i giardini sono privati e non condominiali ed è cmq prevista una spesa di derattizzazione per episodi per lo più insistenti in queste parti la spesa va comunque ripartita? Grazie x la cortese risposta
Buongiorno Sig.ra Ferretti,
se la richiesta di intervento è esclusivamente per le parti private, solo gli interessati dovranno partecipare alla spesa.
Se l’attività di derattizzazione comprende in parte anche le parti comuni, la spesa verrà ripartita per millesimi tra tutti i condomini.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buonasera, nel garage e nel cortile del mio condominio abbiamo delle cassette nere per i topi. Abito in quel condominio da dicembre 2021 e quelle cassette non sono state mai controllate (la polvere che c’è sopra ne è la conferma), paghiamo 560,00 euro l’anno per 4 cassette, vorrei sapere se il costo è nella norma e se vanno controllate periodicamente? Non ho fiducia del mio amministratore e delle ditte che lo circondano.
Grazie
Buonasera,
per poter rispondere al suo quesito occorre avere il contratto e quindi il dettaglio del capitolato.
Se può inviarmelo, potrò valutare se la spesa è coerente o meno.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno, saprebbe indicarmi quale maggioranza serve per approvare intervento di derattizzazione? Basta 1/3 dei millesimi oppure servono i 500 millesimi?
Grazie
Buongiorno Sig.ra Lucia,
in prima convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale edificio.
In seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio.
cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
Buongiorno, vi scrivo per avere un’informazione. All’inizio di quest’anno è stato effettuato un primo intervento di derattizzazione, che ha riguardato le aree comuni. Da qualche tempo però il “problema” si è spostato nel mio giardino privato, rendendo necessario un secondo intervento. A questo punto, vista la possibile correlazione tra i due eventi, la spesa è comunque a carico mio o va suddivisa tra i condomini? Grazie del riscontro, cordiali saluti
Buongiorno Sig.ra Giulia,
Domanda molto ben posta — ed è una situazione piuttosto frequente nei condomìni.
Vediamo subito come funziona dal punto di vista giuridico e pratico, così puoi capire se la spesa del secondo intervento (nel tuo giardino privato) è personale o condominiale.
⚖️ 1️⃣ Principio generale
Le spese di derattizzazione si distinguono in due categorie:
Tipo di area Chi paga Riferimento
Aree comuni (cortili, giardini condominiali, intercapedini, fogne, garage comuni, vani scale) Condominio (spese ripartite per millesimi) art. 1117 e 1123 c.c.
Aree private (giardini di proprietà esclusiva, terrazze, cortili privati) Proprietario dell’area art. 1123, comma 2 c.c.
Tuttavia, se il problema deriva da una causa condominiale (ad esempio fognature, pozzetti o aree comuni), la situazione cambia.
🧩 2️⃣ Se il problema nel giardino privato è conseguenza diretta di quello condominiale
In questo caso — come nel tuo — il nesso è fondamentale:
Se l’infestazione nel giardino privato è la prosecuzione o conseguenza del problema presente nelle aree comuni (ad esempio i topi arrivano dalle fogne condominiali o dai muri comuni),
la spesa è condominiale o comunque deve essere ripartita tra tutti i condomini, perché la causa non è imputabile al singolo.
📚 Cass. Civ. n. 15233/2018:
“Il condominio è responsabile delle spese di disinfestazione anche nelle proprietà esclusive quando l’infestazione trae origine o dipende dalle parti comuni.”
🏡 3️⃣ Quando invece la spesa resta a tuo carico
Se l’infestazione nel tuo giardino non ha legami con la rete condominiale,
o se deriva da cibo, rifiuti, compostiera, o condizioni del terreno che attirano i roditori,
allora il secondo intervento è spesa privata, anche se c’è stato un precedente intervento condominiale.
🧾 4️⃣ Cosa puoi (e dovresti) fare ora
Chiedi alla ditta di derattizzazione di redigere un breve verbale tecnico (o relazione) che indichi:
origine probabile dell’infestazione (es. provenienza dalle fogne, dai muri, o da aree comuni),
eventuali collegamenti con la precedente derattizzazione.
👉 Questa relazione è la prova che serve per decidere chi deve pagare.
Invia una comunicazione all’amministratore, allegando il verbale, con richiesta di chiarimento sulla competenza della spesa.
Se l’amministratore non risponde o respinge la richiesta, puoi chiedere che la questione venga messa all’ordine del giorno della prossima assemblea (art. 66 disp. att. c.c.), allegando la relazione tecnica.
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili
buonasera, io vivo al piano terra e ho un problema di topi nell intercapedine: li sento camminare “nel muro”. ho parlato con i miei altri 3 vicini del piano terra e nessuno ha lo stesso problema. Le fogne del condominio passano solo nel mio giardino, quindi ogni tanto metto le pasticche chimiche ma nessuna ditta viene a fare nessuna derattizzazione per conto del condominio. Il problema topi non e’ nuovo, ma non vedevo/sentivo piu la presenza di topi da un anno circa (da quando ho 4 gatti che vivono nel giardino), ma adesso sono entrati nel intercapedine evitando il mio giardino e non so’ come risolvere. E’ un problema mio privato o del condominio? l’amministratore e’ tenuto a fare qualcosa? a chi mi posso rivolgere se l’amministratore non vuole collaborare?
Buongiorno Sig. Fabio,
Se i topi provengono da parti comuni (fogne, muri perimetrali, intercapedini comuni, sottosuolo):
È responsabilità del condominio.
L’intercapedine e le condutture fognarie sono normalmente considerate parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.
In questo caso l’amministratore ha l’obbligo di intervenire, anche senza delibera assembleare, perché si tratta di problema igienico-sanitario e di sicurezza.
👉 Se invece l’infestazione riguarda solo una parte privata (ad es. dentro un muro divisorio di tua proprietà esclusiva o nel giardino privato):
Sei tu a dover intervenire, ma il condominio deve comunque collaborare se la causa o la provenienza è da parti comuni (fogne o intercapedini strutturali).
In pratica:
Se i topi arrivano dalle fogne condominiali o si muovono dentro muri/intercapedini che fanno parte della struttura comune → spetta al condominio.
🧰 2️⃣ Cosa puoi fare subito
Documenta tutto:
Registra rumori (video/audio datato).
Fotografa escrementi, punti di ingresso, eventuali danni.
Fai un piccolo diario con date/ore.
Invia una comunicazione scritta all’amministratore (PEC o raccomandata A/R) chiedendo un sopralluogo urgente e una derattizzazione condominiale.
Se l’amministratore non risponde o nega l’intervento:
Chiedi per iscritto di mettere la questione all’ordine del giorno della prossima assemblea.
Puoi raccogliere la firma di almeno 2 condomini (o 1/6 dei millesimi) per obbligarlo a convocare un’assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.).
Nel frattempo (autotutela):
Puoi chiamare una ditta di disinfestazione privata per un sopralluogo tecnico. Ti rilascerà una relazione scritta con indicazione della provenienza (da dove entrano).
Quella relazione può diventare prova oggettiva da presentare in assemblea o al Comune.
3️⃣ Cosa è tenuto a fare l’amministratore
Contattare una ditta di derattizzazione e far eseguire un intervento nelle parti comuni (fogne, pozzetti, intercapedini).
Mantenere l’igiene e la sicurezza degli spazi comuni (art. 1130 e 1123 c.c.).
Se il problema deriva da una rete fognaria difettosa o danneggiata, deve organizzare manutenzione straordinaria.
🏛️ 4️⃣ Se l’amministratore non collabora
Hai varie opzioni, in ordine crescente di “forza”:
Segnalazione all’ASL (Servizio Igiene e Sanità Pubblica):
Descrivi il problema, specifica che proviene da fognature condominiali, e allega foto o relazione della ditta.
L’ASL può inviare un tecnico per un sopralluogo e ordinare al condominio di intervenire.
Ufficio ambiente del Comune:
Alcuni Comuni hanno un servizio di derattizzazione pubblica o controlli igienici per casi condominiali.
Lettera legale (tramite avvocato o associazione consumatori):
Diffida formale all’amministratore per inadempimento degli obblighi ex art. 1130 c.c.
Azione giudiziaria (solo se il problema persiste):
Puoi chiedere al giudice un provvedimento d’urgenza per obbligare il condominio a intervenire (art. 700 c.p.c.).
🐭 Consigli pratici in più
Mantieni sigillate tutte le possibili fessure (con rete metallica fine o cemento rapido, non solo schiuma).
Continua a tenere i gatti: sono un deterrente naturale efficace.
Usa esche protette (in box chiusi) solo all’esterno, mai in ambienti interni non accessibili ai topi, per evitare che muoiano “nei muri”.
Chiedi alla ditta di installare stazioni di monitoraggio (non solo veleno, ma trappole di controllo con report).
Cordiali saluti
Morelli Amministrazione Immobili