Cerchiamo oggi di fare chiarezza in materia di coronavirus e spese condominiali. L’impatto della pandemia sulla nostra vita quotidiana ha portato al fermo di tante attività e servizi. Alcuni dei quali riguardano anche la gestione del condominio. L’attività di manutenzione del giardino o di alcune parti comuni in molti casi sono state sospese sino a data da destinarsi. Alla luce di questo è legittimo aspettarsi una riduzione o addirittura una sospensione delle spese condominiali?
Nessuna moratoria per le spese condominiali
L’emergenza coronavirus ha dato luogo a tanti provvedimenti straordinari, molti dei quali hanno riguardato anche la sospensione o la rimodulazione delle scadenze per il pagamento di tasse e oneri a carico di alcune categorie di cittadini.
Viene dunque da chiedersi se questo riguarda anche le realtà condominiali. In realtà possiamo subito dire che, a livello governativo, non è stata prevista alcuna moratoria sui pagamenti delle spese condominiali: vanno dunque pagate, nei modi e nei termini di sempre.
La continuità dei servizi
Le spese condominiali, del resto, comprendono vari aspetti, tra cui non solo quelle per la cura e la manutenzione del giardino, che possono essere sospese in via temporanea. Pensiamo all’attività di pulizia delle parti comuni, su cui, proprio per i timori legati alla diffusione e al contagio da coronavirus, vi è oggi un’attenzione a tratti maniacale. Allo stesso modo, anche l’attività dell’amministratore, che si occupa della gestione del condominio, non è affatto sospesa e rientra tra gli oneri a carico dei condomini.
Quote condominiali: eccezioni e modifiche
Spese condominiali e quote a carico dei singoli proprietari restano dunque le stesse di sempre, anche in tempo di coronavirus. A meno che non sia l’assemblea condominiale a decidere diversamente. E’ in sede di assemblea, infatti, che può essere deliberata qualsiasi modifica dei termini di pagamento. Sia che riguardi la rimodulazione delle quote in relazione a servizi sospesi, sia per fare eventualmente fronte alle difficoltà di alcuni condomini.
Una delle ricadute più pesanti delle limitazioni seguite alla diffusione del coronavirus riguarda, infatti, la sfera lavorativa. La quasi totalità delle aziende è stata costretta a cessare le attività. Qualcuna ha fatto ricorso ad ammortizzatori sociali, come la cassa integrazione, altre hanno invitato/obbligato i dipendenti a utilizzare le ferie, altri ancora hanno invece attuato tagli al personale.
La conseguenza è un grande bacino di persone che si trova con entrate economiche fortemente ridotte e con prospettive preoccupanti per il futuro immediato. Cosa che si traduce in difficoltà a far fronte a oneri, quali appunto le spese condominiali. Ecco dove può sorgere l’esigenza di esonerare alcuni condomini dal pagamento delle quote.
Decisione che però può essere presa solo dall’assemblea condominiale e per la quale è necessaria l’unanimità, ovvero il voto favorevole di tutti i condomini, come da articolo 1123 del Codice Civile. Le assemblee condominiali rientrano però tra quelle forme di aggregazione impedite dal DPCM del 8 marzo 2020. L’unica alternativa percorribile, in questo senso, resta l’assemblea in videoconferenza, come visto in uno dei nostri recenti articoli.
Morosità e recupero crediti
Le difficoltà economiche legate alla situazione coronavirus possono comportare anche situazioni di morosità. Un problema con cui è l’amministratore a dover fare i conti. A lui spetta, infatti, il compito di agire legalmente per il recupero dei crediti entro sei mesi dall’approvazione del bilancio.
Anche in questo caso ci si scontra innanzitutto con due ostacoli dovuti alla contingenza del momento storico che stiamo attraversando. Il primo è la difficoltà di arrivare all’approvazione del rendiconto condominiale, viste le difficoltà di organizzare un’assemblea. Ma anche nell’eventualità di riuscirci o che sia l’amministratore stesso a procedere attraverso un’azione legale ordinaria (cosa che rientra nelle sue facoltà per quanto riguarda il recupero dei crediti), ci si scontrerebbe con la sospensione dell’attività giudiziaria che ha investito anche i tribunali.
In seguito al Decreto Legge n.11/2020, infatti, è stato stabilito il rinvio a data successiva al 31 maggio 2020 di tutti i procedimenti civili e penali che non rivestono carattere di indifferibilità. Va da sé che difficilmente una causa di morosità nei pagamenti delle spese condominiali possa rientrare tra questi.
Luce, acqua e gas: quando si rischia l’interruzione della fornitura?
In fatto di coronavirus e spese condominiali, non possiamo fare a meno di accennare infine alle utenze di luce, acqua e gas. Si tratta di un altro aspetto delicato, con nuclei familiari che possono trovarsi in difficoltà a pagare le bollette, mettendosi nella condizione di essere passibili di interruzione della fornitura.
O, tornando al caso degli oneri condominiali, può essere l’amministratore stesso a chiedere il distacco dei condomini morosi per quanto riguarda le forniture comuni. A patto però che si tratti di servizi suscettibili di godimento separato, che consentono cioè di escludere il singolo proprietario moroso senza coinvolgere gli altri condomini.
L’amministratore, ai sensi dell’ex art 63 disp. att. del c.c., può dunque chiedere la sospensione della fornitura d’acqua o del riscaldamento nell’abitazione del condomino moroso solo se questo non comporta l’interruzione del servizio anche in altre unità condominiali.
La regola del buon senso
La particolare situazione di emergenza che stiamo vivendo richiede più che mai il ricorso al buon senso. Motivo per cui, ad esempio, la stessa ARERA (Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente) aveva deciso di bloccare i distacchi per morosità legate alla fornitura di acqua, luce e gas fino al 3 aprile 2020.
Se da un lato vale sempre la pena guardarsi da furberie, di cui in Italia ci distinguiamo spesso – ahimé – come maestri, dall’altro può essere ragionevole, a fronte di reali situazioni di difficoltà, chiudere un occhio.
