Presentato a Milano il primo contratto tipo per affitti brevi. Messo a punto dalla Camera del Commercio di Milano, Monza-Brianza e Lodi, in collaborazione con varie associazioni di tutela dei consumatori (come Altroconsumo e Confconsumatori), è il primo del genere in Italia.
L’obiettivo dichiarato è quello di regolamentare un fenomeno in forte crescita, sull’onda del successo di piattaforme quali Airbnb, ma carente di norme di riferimento. Se, da un lato, gli affitti brevi stanno vivendo un vero e proprio boom, specie in città e località turistiche, dall’altro non c’è l’obbligo di registrare un contratto di locazione (come avviene, al contrario, per le formule affittuarie più comuni).
Facile intuire, quindi, come regni l’anarchia del fai da te, a tutto vantaggio del mercato sommerso. Quello in cui si generano redditi non dichiarati e che alimenta la piaga dell’evasione fiscale. Ecco dunque che il contratto tipo per affitti brevi può rappresentare un primo passo nella direzione giusta. Ma cerchiamo di capire meglio come funziona.
Affitto breve: cos’è e come funziona
Iniziamo col chiarire che per affitto breve si intende dare in locazione un appartamento o anche solo una stanza per un periodo non superiore ai 30 giorni all’anno. In questo caso non c’è l’obbligo di registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, com’è invece per le formule affittuarie più comuni.
Ci sono comunque degli obblighi di legge da rispettare. Innanzitutto, l’affitto breve genera un reddito che deve essere dichiarato nel 730 o nel modello Unico. La mancata dichiarazione comporta sanzioni che possono variare dal 60% al 120% dell’imposta evasa. Inoltre, va sancito da una scrittura privata tra le parti.
E qui si entra in una giungla completamente priva di regole, che può provocare liti e contenziosi. Proprio per ovviare a tutto questo è nato il contratto tipo per affitti brevi a cura della Camera di Commercio del Milano, Monza-Brianza e Lodi.
Contratto tipo: un modello di riferimento
Il contratto tipo è un documento in quindici punti, dove vengono stabilite le regole sulla base delle quali si fonda il rapporto tra chi affitta (locatore) e chi prende in affitto (locatario). In questo documento compariranno quindi le generalità del locatore e del locatario, sarà specificato il bene in oggetto (appartamento o singola stanza, ad esempio) e saranno definite le condizioni economiche.
Qui, oltre al prezzo stabilito per il soggiorno, può essere prevista una cauzione, in modo da tutelarsi da eventuali danni causati, o una caparra da versare all’atto della conferma della prenotazione, che in genere rappresenta il 30% del totale pattuito per il soggiorno. In ogni caso, il modello presentato a Milano è modificabile e adattabile alle esigenze delle parti.
E’ stato infatti concepito per essere completo ma flessibile, con l’inclusione di linee guida in cui sono specificate anche le leggi di riferimento in materia di soggiorno con finalità turistiche.
Obblighi tra le parti
Una volta sottoscritto, il contratto ha valore legale e diventa punto di riferimento nel caso di contenziosi. Qui si stabilisce, infatti, cosa succede nel caso il locatario ritardi il check-out o qualora dovesse perdere o rompere le chiavi. O ancora, si può stabilire il versamento di una caparra confermativa e identificare un termine oltre il quale, se si annulla la prenotazione, la stessa viene trattenuta dal locatore. Il punto 8 del contratto tipo per affitti brevi prevede, inoltre, l’indicazione di una serie di norme comportamentali cui il locatario deve attenersi.
Questo diventa utile soprattutto se ci si trova in un contesto condominiale, così da tutelarsi nel caso di problemi di convivenza con gli altri condomini. Se al locatore dovessero essere contestati rumori molesti o altri eventuali danni causati, questi può dunque rivalersi nei confronti del locatario.
Un altro obbligo importante è quello di rendere noti alla questura, entro il termine di 24 ore, i dati identificativi di tutti gli occupanti della casa. L’onere spetta al locatore, ma il locatario è tenuto a fornire in anticipo tutte le generalità delle persone che verranno da lui ospitate durante il periodo d’affitto.
Un altro aspetto importante del contratto tipo per affitti brevi è quello di poter essere scambiato anche via mail nella fase di accordo, in modo che le parti possano prenderne visione e sottoscriverlo prima del soggiorno.
Non un obbligo, ma un’opportunità
Il contratto tipo per affitti brevi non è obbligatorio. Chi affitta non è tenuto a rifarsi a questo modello, può tranquillamente optare per un altro tipo di scrittura privata. Di certo però rappresenta una soluzione che viene incontro ai cosiddetti host, ovvero i locatori.
Un’esigenza figlia dei tempi, con il fenomeno degli affitti brevi letteralmente esploso negli ultimi anni. Nonostante l’assenza dell’obbligo di registrare i contratti di locazione non permetta di avere dati certi, l’Istat ha stimato che nel 2018 la presenza di turisti in strutture cosiddette extra-alberghiere (quindi appartamenti, stanze, bed & breakfast) sia cresciuta del 6,5%. Negli alberghi, invece, l’incremento è stato del 3,2%, ovvero meno della metà. E il fenomeno riguarda anche e soprattutto gli stranieri.
Il dato Istat del 2017 indica un incremento intorno all’8% di turisti stranieri in strutture extra-alberghiere, contro il 3,2% negli hotel. Ecco perché il contratto tipo per affitti brevi stilato dalla Camera del Commercio di Milano sarà presto disponibile anche lingue diverse dall’italiano.
