Il consiglio condominiale è un organo presente solo in alcune realtà. In genere composto da un numero variabile di condomini, detti “consiglieri”, si interessa e partecipa alla gestione del condominio. Le competenze di quest’organo restano, tuttavia, poco note e spesso indefinite. Insomma, quanti di voi sanno di preciso quali sono ruolo e responsabilità del consiglio condominiale e, di conseguenza, quelle in capo ai singoli consiglieri? L’intento dell’articolo di oggi è proprio cercar di soffiar via un po’ della nebulosità che avvolge quest’entità chiamata consiglio condominiale.
Il consiglio condominiale secondo la legge
L’esistenza del consiglio condominiale è qualcosa di consolidato, ma solo di recente ha visto una disposizione legislativa pronunciarsi per definirne meglio ruolo e responsabilità. In particolare, la legge di riforma del condominio n.220/2012 ha inserito una norma a integrazione dell’articolo 1130 del Codice Civile. Qui è scritto che, nelle realtà condominiali costituite da almeno dodici unità immobiliari, l’assemblea può decidere di eleggere, oltre all’amministratore, un consiglio condominiale composto da almeno tre consiglieri. Questi devono essere proprietari delle unità immobiliari del condominio stesso e hanno funzione consultiva e di controllo sull’attività dell’amministratore.
Abbiamo dunque chiarito che il consiglio condominiale riguarda solo gli stabili di una certa entità (almeno 12 unità immobiliari) e che è l’assemblea a decidere se istituirlo. Ma quali sono ruolo e responsabilità del consiglio? E come interagisce con l’amministratore?
Nessun potere decisionale
Nel definire il ruolo del consiglio condominiale, la norma parla specificatamente di funzione consultiva e di controllo. Questo significa poter dare, ad esempio, suggerimenti all’amministratore su come gestire certe situazioni, relative magari a condomini morosi o a lavori di manutenzione delle parti comuni. Ad ogni modo, le decisioni finali spettano sempre all’amministratore e all’assemblea.
Il consiglio condominiale, di fatto, non ha alcun potere decisionale. Può quindi suggerire di sostituire l’impresa di pulizie, a seguito di problemi e lamentele sul suo operato, ma non può revocarne l’incarico, né stabilire di assegnarlo ad altra impresa. Ecco cosa si intende per “funzione consultiva”.
Per quanto riguarda la funzione di controllo, invece, si tratta di vigilare, ad esempio, sulla corretta gestione da parte dell’amministratore, sia delle spese che del semplice dare seguito alle decisioni deliberate in sede di assemblea. Se l’assemblea ha approvato un intervento di manutenzione straordinaria, quale può essere la posa del cappotto termico, ma l’amministratore tarda ad avviare i lavori, il consiglio può intervenire per sollecitarlo
Anche in questo caso, la funzione del consiglio e dei singoli consiglieri si esaurisce qui. Si tratta, come detto, di un organo che non ha potere decisionale alcuno.
Quando è utile il consiglio condominiale?
Il fatto di non poter prendere decisioni in autonomia o intervenire in luogo dell’amministratore fa sì che il consiglio condominiale abbia ruolo e responsabilità piuttosto limitati. Ciò non toglie che possa essere utile e importante, specie nellerealtà di grandi dimensioni, dove sono presenti tante unità immobiliari e altrettanti condomini. Il ruolo dei consiglieri diventa quindi quello di fare da collante tra condomini e amministratore.
Pensiamo a una realtà che si compone di più scale e che conta centinaia di residenti. L’assemblea, in questi casi, diventa spesso un contesto in cui l’amministratore rende conto della sua gestione e si limita a far votare riguardo alcuni punti all’ordine del giorno, ma difficilmente c’è spazio per avanzare proposte o discutere le scelte.
Cosa che si può fare, invece, attraverso il consiglio. Il rapporto coi singoli condomini è più facile e diretto, essendo i consiglieri stessi dei condomini. Possono anche essere nominati dei consiglieri di scala, che si riuniscono periodicamente con gli altri in un’assemblea preparatoria a quella convocata dall’amministratore. Non ci sono delle regole fissate a livello di legge. Ogni consiglio stabilisce le sue e le esplicita nell’atto istitutivo.
Il rapporto coi singoli condomini è più facile e diretto, essendo i consiglieri stessi dei condomini. Possono anche essere nominati dei consiglieri di scala, che si riuniscono periodicamente con gli altri in un’assemblea preparatoria a quella convocata dall’amministratore. Non ci sono delle regole fissate a livello di legge. Ogni consiglio stabilisce le sue e le esplicita nell’atto istitutivo.
Quali responsabilità?
Abbiamo parlato delle funzioni del consiglio condominiale, che sono prettamente di consultazione e di controllo. Ma cosa succede se il consiglio o un singolo consiglierenon adempie correttamente al suo ruolo? Mettiamo il caso che l’amministratore non dia seguito a una decisione presa in sede d’assemblea, coi condomini che sollecitano il consiglio a intervenire.
Se il consiglio non si fa carico di fare pressione sull’amministratore, il resto dei condomini può rivalersi nei suoi confronti? Generalmente no, il consiglio e i consiglieri non hanno potere decisionale e, di conseguenza, su di loro non grava responsabilità alcuna. I condomini possono, al massimo, riservarsi di decidere per la loro sostituzione. A meno che non si dimostri che il consiglio o un singolo consigliere si è reso complice di una condotta illegittima da parte dell’amministratore.
Un esempio? L’amministratore che commette delle irregolarità di bilancio e si intasca parte dei soldi stanziati per coprire le spese condominiali, spartendoli col consiglio stesso. In questo caso la posizione del consiglio o dei singoli consiglieri coinvolti diventa passibile di azione giudiziaria.
La cosa può valere anche nella circostanza in cui l’amministratore assegna illegittimamente un appalto, affidando magari dei lavori a una ditta non qualificata, contravvenendo alle disposizioni di legge. Se dovesse verificarsi un danno imputabile a tale condotta e fosse dimostrabile che i consiglieri, pur consapevoli, hanno taciuto, potrebbero vedersi chiamati a risponderne insieme all’amministratore stesso. Si tratta tuttavia di casi particolari e, soprattutto, andrebbe dimostrata la correlazione diretta tra la condotta dei consiglieri e il danno prodotto.
Ciascun condomino, del resto, anche in presenza di un consiglio condominiale, è legittimato a chiedere direttamente conto all’amministratore della sua gestione e ad avere accesso ai registri contabili. Non si tratta di qualcosa che viene delegato in toto al consiglio, quindi non si può pretendere che il consiglio stesso ne risponda.
In sostanza, il consiglio condominiale ha un ruolo prevalentemente di rappresentanza. I consiglieri sono dei tramiti tra condomini e amministratore, con la funzione di garanti che la gestione del condominio avvenga nel rispetto delle regole e delle decisioni prese in sede di assemblea. Una funzione importante, specie nelle realtà condominiali di grandi dimensioni, dove diventa difficile avere un rapporto diretto con l’amministratore e trovare occasioni di ascolto e di confronto.
Il consigliere di condominio può essere allora una risorsa su cui ciascun condomino può contare. A patto di averne fiducia, ovviamente.
