Conservazione parti comuni del condominio, spese Ordinarie e Straordinarie
Come in ogni condominio la condivisione di beni e servizi comuni, richiede l’applicazione di diverse regole. Il primo comma dell’Art. 1123 Codice Civile, regola ripartizione delle spese necessarie per la conservazione parti comuni del condominio, spese Ordinarie e Straordinarie.
Per questa tipologia di spese, è importante distinguere tra:
- Spese di conservazione: queste spettano a tutti i condomini proprietari;
- Spese di uso o di esercizio: sono di competenza solo dei condomini che utilizzano il servizio e nella misura in cui lo utilizzano.
Un esempio per chiarire la differenza può essere la ripartizione delle spese per il riscaldamento: se un condomino non utilizza il servizio, dovrebbe pagare le spese condominiali di conservazione, ma è esente da quelle di esercizio (gasolio).
Spesso sorgono dubbi circa l’esattezza dei calcoli svolti e delle procedure per la suddivisione utilizzate dall’Amministratore. In questo articolo analizzeremo le varie tipologie di spesa:
Le spese di manutenzione, come accennavamo poc’anzi sono tutte quelle spese che servono a mantenere il condominio in buono stato, e si suddividono in:
- Spese di manutenzione ordinarie: sono tutte quelle spese generiche che servono a garantire il buon funzionamento dell’edificio in ogni suo servizio e impianto, onde evitare che lo stabile possa degradarsi (esempio la manutenzione di impianti di riscaldamento, elettrici, idraulici e d’irrigazione);
- Spese di manutenzione straordinarie: si definiscono così perché hanno un valore e un’importanza che supera l’ordinario e non si effettuano con periodicità ma solamente quando si presentano le condizioni (esempio danni causati al tetto da una tromba d’aria o danni causati da una “cattiva” manutenzione dello stabile).
In caso di subentro chi paga?
Per quanto riguarda le spese ordinarie è necessario far presente che in base all’Art. 63 disp.att. del c.c. stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. In sostanza, per le spese ordinarie, l’amministratore frazionerà l’importo previsto nel preventivo tra “vecchio” e “nuovo” proprietario, considerando il giorno indicato del rogito.
Mentre per i lavori straordinari, l’onere delle spese compete esclusivamente al proprietario dell’immobile al momento della delibera, indipendentemente che i lavori siano stati eseguiti completamente o in parte nel momento della vendita. Questo perché il valore della delibera straordinaria è costitutivo della relativa obbligazione, come ribadito da Corte di Cassazione con la Sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Nulla vieta però accordi scritti diversi tra venditore e acquirente.
Analizzeremo nei prossimi articoli cosa fare se un condomino non paga le spese, come si ripartiscono le spese condominiali e chi riscuote e gestisce le spese condominiali.
