Chi non paga le spese condominiali?
All’interno di ogni realtà condominiale, uno degli aspetti che più minacciano la pacifica convivenza è quello delle spese. Come sempre, quando c’è di mezzo il “il danaro”, è facile che si creino fratture tra chi paga regolarmente e chi rimane in arretrato, ritardando o addirittura saltando il pagamento di una o più spese. In particolare, chi rispetta regolarmente le scadenze è portato a chiedersi: chi non paga le spese condominiali? Sapere chi non paga le spese condominiali è nella facoltà dei singoli condomini? La legge lo consente? O prevale, invece, il rispetto della privacy? Vediamolo di seguito…
Cosa si intende per spese condominiali
Per spese condominiali si intendono tutti quegli oneri da sostenere per la gestione e la manutenzione delle parti comuni di un condominio. La pulizia delle scale, la gestione dei rifiuti, l’innaffiamento e la manutenzione del giardino, interventi di riparazione dell’ascensore o di isolamento termico della facciata possono essere alcune delle voci di spesa da affrontare.
Chi decide?
Chi decide in merito alle spese da sostenere? L’approvazione spetta all’assemblea condominiale, ad eccezione di situazioni straordinarie, in cui la legge riconosce all’amministratore il potere di deliberare di propria iniziativa interventi a carattere d’urgenza. È il caso, già citato nell’articolo “Anche i muri fanno la muffa”, di infiltrazioni dovute a guasti alle condutture d’acqua, dove rimandare un intervento di riparazione può comportare un evidente rischio di aggravare i danni prodotti.
Chi paga e in quale misura?
Tutti i condomini sono tenuti a pagare le spese condominiali, salvo deroghe straordinarie. Possono esserci, infatti, particolari casi in cui un soggetto viene esonerato totalmente o in parte dalla partecipazione a una spesa, ma solo se c’è il consenso unanime dei condomini.
Lo stesso vale per il principio di ripartizione delle spese. La legge stabilisce che ciascun condomino contribuisca a ogni spesa in base ai millesimi di proprietà: più l’appartamento è grande, maggiore sarà la quota a carico del proprietario. Un diverso sistema di ripartizione è legittimo solo se approvato dall’unanimità dei condomini. Questo vale anche e soprattutto nel delicato caso dei cosiddetti “buchi di bilancio”, ovvero quando viene meno la copertura di alcune spese a causa del mancato pagamento di qualche condomino. Nel caso, ad esempio, che si verifichi un versamento parziale della quota spettante all’impresa di pulizie perché uno o più condomini non hanno ancora provveduto a pagare, non si può imporre un ulteriore contributo ai condomini in regola coi pagamenti.
Spese ordinarie e straordinarie: come e quando si paga?
Nella gestione di un condominio occorre distinguere tra spese ordinarie e straordinarie. Quelle ordinarie riguardano tutte le opere necessarie al mantenimento e al decoro delle parti comuni. Lo sono, a titolo d’esempio, la pulizia delle scale, l’innaffiamento e il taglio dell’erba del giardino o, ancora, quelle relative all’impianto di illuminazione del vialetto d’accesso o della corsia dei garage. Le spese straordinarie sono, invece, quelle che riguardano interventi migliorativi o di riparazione. È il caso, quindi, dell’installazione di una nuova canna fumaria, della ritinteggiatura della facciata o della rimessa in funzione dell’ascensore a seguito di un guasto.
A stabilire quando e in che modalità si paga è l’assemblea, attraverso la delibera di approvazione delle spese. In genere, quelle ordinarie vengono frazionate e pagate con una cadenza che può essere mensile, bimestrale o trimestrale. Quelle straordinarie possono essere, invece, frazionate anch’esse o affrontate in un’unica soluzione, in base all’entità della spesa stessa.
Il diritto di sapere chi non paga
Ecco il punto cruciale della questione: lo stato dei pagamenti. Sono frequenti i casi di condomini in ritardo con una o più rate delle spese, cosa che può comportare, come già accennato in precedenza, buchi di bilancio, con l’impossibilità di pagare, ad esempio, l’impresa di pulizie o un intervento tecnico di riparazione di una parte comune. In questi casi capita spesso che i condomini in regola coi pagamenti vogliano conoscere i dettagli di chi, invece, non ha pagato. La legge in materia è chiara: ogni condomino ha diritto di sapere chi non paga. Il principio di base è che gli interessi del condominio coincidono con gli interessi dei condomini. Conoscere quindi lo stato dei pagamenti e, più in generale, la situazione complessiva della gestione del condominio è un diritto riconosciuto a ciascun condomino.
Come conoscere lo stato dei pagamenti
Ogni condomino può quindi conoscere lo stato dei pagamenti attraverso varie modalità. In primis, può farne richiesta diretta all’amministratore in sede di assemblea condominiale, a patto però che non siano presenti soggetti esterni al condominio (come potrebbero essere, ad esempio, i rappresentanti dell’impresa che si occupa delle pulizie). Il Garante per la protezione dei dati personali riconosce, infatti, il principio di trasparenza nella gestione condominiale e quindi l’accessibilità a dati riguardanti lo stato dei pagamenti di altri condomini. Chi vi accede è però tenuto a non farne uso improprio, come appunto divulgarli a chi non è autorizzato a conoscerli. In questo caso sarebbero violati i principi della legge sulla privacy.
Altro modo per conoscere lo stato dei pagamenti è la rendicontazione annuale. Alla fine dell’anno d’esercizio, infatti, l’amministratore è tenuto a riportare i dati riepilogativi delle spese sostenute e di chi e in quale misura ha contribuito.
In alternativa, ogni condomino può fare privata richiesta all’amministratore di accedere all’attestazione relativa allo stato dei pagamenti, come sancito dall’Art. 1130 Codice Civile. Un altro articolo, il 1129 Codice Civile stabilisce, inoltre, che l’amministratore stesso, all’atto della nomina o a ogni eventuale rinnovo di mandato, comunichi giorni e orari nei quali i condomini interessati possono prendere visione dei registri di gestione condominiale, compreso, appunto, il registro di contabilità.
Il ruolo dell’amministratore
Nella gestione delle spese condominiali il ruolo dell’amministratore è fondamentale. Oltre a essere responsabile di erogare le spese deliberate in sede di assemblea, l’amministratore è la figura che si deve occupare di ricevere i pagamenti e di versarli su un conto corrente intestato al condominio. A questo proposito, la recente Legge (n.220 del 2012) in materia di trasparenza nelle gestioni condominiali, impone chiaramente agli amministratori l’obbligo di aprire un conto corrente a nome di ogni condominio amministrato.
Entro trenta giorni dall’avvenuto pagamento, l’amministratore è poi tenuto a tenerne traccia sul registro di contabilità. Spetta sempre all’amministratore, inoltre, sollecitare eventuali ritardatari nei pagamenti. A questo proposito la legge gli riconosce anche la facoltà di agire in giudizio, attraverso il cosiddetto ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento, che deve avvenire però entro sei mesi dalla chiusura dell’anno di esercizio cui si fa riferimento. Un amministratore che manca di fare quanto in suo potere per riscuotere i pagamenti di condomini non in regola con le spese comporta responsabilità, con conseguenze che possono includere anche la revoca del mandato.
