Cos’è il CIS (Certificato di Idoneità Statica)? Come funziona? Quanto costa? In quali casi è obbligatorio? Domande legittime, alle quali cercheremo oggi di dare una risposta chiara ed efficace.
CIS: cos’è?
Per prima cosa, parlando di CIS, ovvero Certificato di Idoneità Statica, è bene chiarire che cos’è. Si tratta di un documento che attesta la stabilità delle strutture portanti di un edificio. A redigerlo dev’essere un tecnico abilitato, ingegnere o architetto regolarmente iscritto all’albo, come stabilito dai DM 15/5/1985 e DM 20/9/1985.
CIS: è obbligatorio?
A livello di legge nazionale il CIS non è obbligatorio. A renderlo tale possono essere, invece, i regolamenti edilizi comunali. Per il rilascio dell’agibilità di un edificio il comune è, infatti, tenuto a chiedere e ottenere il certificato di collaudo statico. In mancanza di questo, diventa dunque vincolante il CIS.
Differenza tra CIS e Collaudo Statico
Il collaudo statico è una procedura che, oltre all’esame dei materiali impiegati per la costruzione, prevede delle prove di carico per verificare la stabilità dell’edificio. Si valuta quindi la capacità della costruzione di reggere a sollecitazioni di vario tipo, quali ad esempio le scosse sismiche. Il CIS, invece, prevede una valutazione più soggettiva, basata cioè sull’esame delle strutture portanti dell’edificio da parte del tecnico che l’esegue. E’ costui, nel momento in cui rilascia la certificazione, ad assumersi la responsabilità di dichiarare l’edificio agibile. Il collaudo statico, invece, è un esame che si basa su prove più oggettive, anche se alla fine è sempre il tecnico che le ha eseguite responsabile della dichiarazione di agibilità. Dichiarazione che, nel caso di collaudo statico, dev’essere depositata presso il Genio Civile. Cosa non richiesta per il CIS.
Altra differenza tra CIS e collaudo statico è che, in quest’ultimo caso, il tecnico responsabile dev’essere un ingegnere o architetto regolarmente iscritto all’albo da almeno dieci anni. Vincolo temporale che, invece, non riguarda il CIS. A proposito di questioni temporali, va sottolineato, infine, come il collaudo statico sia un documento che non ha scadenza. Certifica semplicemente che la struttura ha soddisfatto i requisiti di stabilità in vigore al momento della costruzione. Il CIS, in genere, ha una scadenza, oltre la quale può essere richiesta una nuova verifica.
CIS in caso di condono edilizio
Il Certificato di Idoneità Statica è diventato, suo malgrado, protagonista anche in caso condono edilizio. A fronte dell’abusivismo, in voga soprattutto negli anni 80, si è fatto più volte ricorso a condoni. Una pratica tanto disdicevole dal punto di vista morale, quanto cara al nostro paese. In pratica, a fronte del pagamento di oneri e ammende, il governo decide di chiudere un occhio sulle costruzioni realizzate senza i necessari permessi. Nelle pratiche di condono è stato spesso inserito l’obbligo di presentare il CIS in luogo del certificato di collaudo statico.
CIS necessario per compravendita di immobili
Il CIS è, infine, uno di quei documenti necessari nel caso di compravendite immobiliari. Il notaio è tenuto a richiederlo e ad allegarlo all’atto di vendita. Se nelle proprietà indipendenti è il proprietario-venditore l’unico responsabile di fornire la certificazione, nelle realtà condominiali è l’amministratore ad esserne depositario. Rientra, infatti, in quella documentazione che va a costituire la cosiddetta anagrafe condominiale.
CIS obbligatorio: il caso di Milano
Abbiamo detto che il CIS non è obbligatorio a livello di legge nazionale, ma può esserlo da regolamento comunale. E’ il caso di Milano, la cui amministrazione comunale ha approvato una norma che richiede il CIS per tutte le costruzioni datate 50 anni o più.
Un patrimonio edilizio datato
L’obbligatorietà del CIS è stata introdotta dal Comune di Milano con l’approvazione del nuovo regolamento edilizio del 24/11/2014. Provvedimento che è stato valutato necessario a fronte del dato statistico per cui, a Milano, ci sono oltre 26000 edifici privati e circa 1000 edifici pubblici risalenti a più di cinquant’anni fa. Per queste strutture ci sarà quindi l’obbligo di avere una Certificazione di Idoneità Statica per ottenere dal comune la dichiarazione di agibilità. L’obbligo dev’essere soddisfatto entro cinque anni dall’entrata in vigore della norma che lo sancisce. La scadenza è quindi fissata per il 24 novembre 2019. Per gli edifici meno datati, ma che raggiungeranno la fatidica soglia dei 50 negli anni a venire, c’è tempo altri cinque anni per mettersi in regola.
Le certificazioni andranno poi trasmesse anche all’ordine degli ingegneri della Città Metropolitana di Milano, al fine di avere una mappa il più possibile dettagliata della situazione degli immobili.
Due livelli di verifica
La novità introdotta dal Comune di Milano in fatto di idoneità statica degli edifici prevede due livelli di verifica. Il primo consiste nell’esame da parte di un tecnico regolarmente iscritto all’albo della sua categoria d’appartenenza. Esattamente come previsto per il rilascio del CIS, l’incaricato dovrà innanzitutto acquisire tutta la documentazione che riguarda la costruzione del fabbricato, dal progetto originale a quelli riguardanti le eventuali modifiche, comprensiva della descrizione dei materiali impiegati.
C’è poi la fase di sopralluogo, in cui il professionista è tenuto a esaminare le strutture portanti e assicurarsi che siano integre e stabili. Se l’esito dell’esame è positivo, viene rilasciata la Certificazione di Idoneità Statica, per la quale il nuovo regolamento edilizio milanese ha stabilito una durata di 15 anni. Qualora, invece, fossero rilevate delle criticità, si rende necessario un secondo livello di verifica. Qui possono essere suggeriti, ad esempio, degli interventi per risolvere le problematiche evidenziate. Una volta appurato che la struttura ha risolto le situazioni di criticità, il CIS viene quindi emesso.
In caso contrario, può essere rilasciata comunque una certificazione con riserva, ovvero contenente prescrizioni su opere suggerite dal tecnico. Nei casi, invece, di gravi situazioni di dissesto, che pregiudichino la sicurezza e l’incolumità pubblica, il comune può dichiarare l’immobile in questione inagibile e arrivare fino a ordinarne lo sgombero.
CIS: quanto costa?
Rimane un ultimo aspetto non secondario da chiarire riguardo il CIS: quanto costa? Domanda destinata a rimanere senza una risposta chiara, dal momento che sono tanti i fattori che possono determinare il costo e renderlo molto diverso da un caso all’altro.
Dimensioni dell’edificio
In primo luogo, dipende dalle dimensioni dell’edificio da esaminare e dalla complessità della struttura. E’ facile pensare, a titolo d’esempio, che l’esame di un’abitazione indipendente, come una villa a schiera, sia molto più agevole di un condominio di diversi piani o addirittura strutturato in un complesso residenziale di più scale.
Fattori ambientali
La spesa da sostenere per il rilascio del CIS può variare anche a seconda del luogo in cui sorge il fabbricato. Pensiamo a costruzioni realizzate in montagna, in condizioni di pendenza o su terreni dalla composizione particolare: qui possono essere necessarie verifiche più approfondite, che finiscono con l’incidere sul costo finale della prestazione.
Documentazione originale
Occorre poi tenere conto della difficoltà nel reperire la documentazione originale del fabbricato. Ovvero tutti quei dati relativi al progetto, alle successive modifiche e a eventuali interventi di ristrutturazione eseguiti nel corso del tempo. Documenti spesso mancanti o incompleti in alcune parti, per cui possono essere necessari approfondimenti e ricerche.
Stato dell’edificio
A determinare quanto costa una valutazione per rilascio del CIS, c’è infine lo stato dell’edificio. Una costruzione dalla struttura solida, che non presenta particolari criticità sarà più facilmente valutabile. Viceversa, per un immobile che versa in cattive condizioni, con mura che presentano evidenti crepe o segni di degrado, sono necessarie verifiche più approfondite. E i costi possono lievitare.
L’elemento dell’onestà umana non lo includiamo tra i fattori da evidenziare, ma solo per una questione puramente tecnica. E’ chiaro che ogni professionista ha una certa libertà nel fissare il prezzo della prestazione richiesta. Anche il rilascio del CIS non fa eccezione alla regola di farsi fare più preventivi.
Bonus fiscali
Nonostante la legge italiana non preveda l’obbligo di dotarsi del CIS, la proroga dei bonus fiscali 2019 consente di ottenere degli incentivi fiscali. Eventuali interventi per migliorare la stabilità e la sicurezza dell’edificio, abbassandone la classe sismica, possono beneficiare dei cosiddetti SismaBonus. Si tratta di detrazioni con cui scaricare fino all’85% della spesa sostenuta, attraverso rimborsi Irpef ottenibili nei dieci anni successivi alla conclusione dei lavori. Sono scaricabili al 100% anche i costi per la preventiva diagnosi antisismica dello stabile.
