Canne fumarie: proviamo a fare chiarezza
Con l’articolo odierno proviamo a dissolvere la nebulosa coltre che avvolge il tema delle canne fumarie all’interno dei condomini. Non è facile, infatti, districarsi tra regolamenti comunali, condominiali, articoli di legge e sentenze pronunciate su particolari casi. Ci sono però alcuni principi da tenere sempre ben saldi come riferimento per regolare l’installazione di un nuovo impianto.
Cos’è e a cosa serve
La canna fumaria, intanto, è qualcosa di indispensabile per la sicurezza di un’unità abitativa dotata di un qualsiasi impianto di riscaldamento. Ad essa spetta il compito di raccogliere e convogliare verso l’esterno i fumi prodotti dalla combustione della caldaia, della stufa o del camino. Dev’essere quindi costruita a norma, utilizzando, ad esempio, materiale ignifugo, cioè resistente alla propagazione del fuoco e quindi in grado di non provocare incendi nel caso di gravi ostruzioni (come quella classica causata da nidi di volatili).
Uso comune o uso esclusivo
C’è una distinzione fondamentale per quanto riguarda le canne fumarie condominiali. Possono essere, infatti, ad uso comune o a uso esclusivo. Quelle ad uso comune sono proprietà collettiva e raccolgono i fumi prodotti dalle singole unità abitative. In questo caso le spese di installazione e manutenzione vengono suddivise tra i singoli proprietari facendo riferimento alle tabelle millesimali (si paga quindi in proporzione ai metri quadri dell’unità abitativa). Viceversa, quelle ad uso esclusivo sono proprietà dei singoli condomini e qualsiasi spesa è a carico del proprietario stesso.
Anche all’interno di un condominio con canna fumaria comune, tuttavia, se le unità abitative sono dotate di riscaldamento autonomo, il tratto che riguarda caldaia e tubo di raccordo alla canna fumaria collettiva sono di proprietà del condomino stesso. Va da sé, dunque, che ogni spesa riguardante la caldaia e la tratta di raccordo con la canna fumaria ad uso comune resta a carico del singolo condomino.
Installazione: regole e termini
L’installazione di una nuova canna fumaria su un immobile già in essere può avvenire all’esterno o all’interno delle mura comuni. In entrambi i casi, il principio che il codice civile impone di rispettare è quello di non creare un limite o un impedimento all’utilizzo altrui (Articolo 1102 Codice Civile), interferendo, ad esempio, con un’altra installazione preesistente. Il nuovo impianto non deve poi pregiudicare la stabilità dell’edificio e le sue emissioni (odori, calore e sostanze prodotte) devono rispettare i limiti di tollerabilità, cosa non definita in maniera precisa a livello legislativo. È il giudice a dover valutare caso per caso.
Per quanto riguarda le installazioni in appoggio alle mura esterne, ci sono poi altri due aspetti vincolanti. Il primo riguarda l’impatto estetico. L’impianto non deve stonare in maniera significativa con l’architettura dell’edificio. Il secondo ha a che fare con la distanza minima dalla proprietà altrui. A questo proposito, si fa in genere riferimento al regolamento edilizio comunale. Non sempre, tuttavia, qui sono contenute indicazioni precise. Si può allora prendere come riferimento l’Articolo 906 Codice Civile, che parla di distanza minima dalle cosiddette “vedute” dei vicini.
In pratica, secondo questo articolo, le nuove installazioni non possono essere collocate a una distanza inferiore a 75 centimetri dagli sporti di balconi o finestre degli altri condomini. Non si tratta però di un principio vincolante perché ha a che fare più con l’impedimento visuale che con questioni relative ad interferenze con la proprietà altrui. In recenti casi di contenziosi, il giudice ha fatto quindi prevalere quanto sancito dall’Articolo 1102 Codice Civile, ovvero che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune a patto di non alterarne la destinazione e non impedirne agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
L’installazione di una nuova canna fumaria, infine, necessita dell’approvazione dell’assemblea (e quindi del voto favorevole dei due terzi dei condomini) solo nel caso in cui il regolamento condominiale lo specifichi chiaramente. In caso contrario, invece, è possibile procedere con l’installazione, sempre nel rispetto dei principi descritti in precedenza.
