Caduta dalle scale condominiali
Non succede (non spesso, almeno e per fortuna), ma se succede?… Domanda-tormentone che ben si addice a introdurre l’argomento odierno. Parliamo, infatti, di caduta dalle scale condominiali. Tra gli incidenti che possono capitare in una realtà condominiale è senza dubbio uno di quelli più frequenti e che può causare danni fisici anche gravi. Chi è ritenuto responsabile per questo genere di incidenti? Il danneggiato può rivalersi in qualche modo sul condominio?
Vediamolo di seguito.
Principio base di responsabilità
C’è un articolo del Codice Civile, nella fattispecie il numero 2051, sulla base del quale il condominio è ritenuto responsabile dei danni causati dalla cattiva custodia delle parti comuni. Si parla quindi di giardino, cortile, androne, ascensore o, appunto, scale (interne o esterne che siano). Anche l’amministratore può essere ritenuto responsabile e di conseguenza chiamato in causa personalmente. Sia l’Art. 1218 Codice Civile (che parla, nello specifico, di “responsabilità contrattuale”), che alcune sentenze pronunciate dalla Corte di Cassazione gli riconoscono, infatti, il ruolo di custode dei beni e dei servizi comuni e di conseguenza il compito di vigilare e provvedere alla loro cura e garantirne lo stato di sicurezza.
Restando al caso di infortuni dovuti alla caduta dalle scale condominiali, ci sarebbero dunque gli estremi per chiedere un risarcimento danni. Se questa è la regola generale, ci sono però delle eccezioni e casi particolari, che andremo ad analizzare.
Nesso di casualità
Innanzitutto, l’elemento chiave per dimostrare la responsabilità del condominio, e quindi l’obbligo di risarcimento a favore del danneggiato, è il cosiddetto “nesso di casualità”. Si deve dimostrare, cioè, che la caduta dalle scale condominiali è stata causata da cattiva cura e manutenzione oppure da una mancanza precauzionale. È il caso, ad esempio, di incidente provocato dal pavimento reso scivoloso dai detersivi per la pulizia delle scale. A pulizie in corso, coi gradini bagnati, è più facile incorrere in una caduta. Una buona norma a livello precauzionale sarebbe quella di segnalare il pavimento bagnato e avvisare quindi del pericolo.
Questo semplice gesto fa la differenza, infatti, nell’attribuzione di responsabilità. La mancata segnalazione può portare il condomino a imboccare le scale senza prestare la dovuta cautela, diventando quindi causa dell’eventuale caduta e dei danni fisici che ne conseguono. Ci sarebbero quindi gli estremi per condannare il condominio a pagare. Al contrario, se l’avviso di pavimento bagnato viene esposto e reso ben visibile, il condomino che decida lo stesso di affrontare le scale lo fa consapevole del rischio. A quel punto viene meno il nesso di casualità e il condominio è sollevato da ogni responsabilità.
Caso fortuito
Se il condominio dimostra che la caduta dalle scale condominiali è avvenuta per via di un fatto eccezionale, non legato cioè alla cattiva gestione delle parti comuni, si parla di “caso fortuito”. A questo proposito ci sono diversi pronunciamenti della Corte di Cassazione. Come nel recente caso di una bambina caduta dalle scale condominiali, per la quale la madre ha visto respinto il suo ricorso. Nella richiesta danni rivolta all’istituto proprietario dell’edificio si sosteneva che l’incidente fosse dovuto alla rottura di un bordo del gradino. La sporgenza in marmo avrebbe ceduto al passaggio della bambina, provocandone la rovinosa caduta e i conseguenti traumi fisici. Tesi respinta a ogni grado di giudizio per mancanza di elementi sufficienti a dimostrare che la rottura sia stata provocata dal peso della malcapitata. In pratica, non è stato possibile escludere del tutto che l’incidente possa essere riconducibile alla condotta dalla condotta della bambina.
Allo stesso modo, il condominio non viene ritenuto responsabile in presenza di cause di forza maggiore, come particolari eventi atmosferici, o di un fatto imprevisto. Se, ad esempio, si verifica un allagamento provocato da un’infiltrazione o dalla rottura di una conduttura dell’acqua, l’eventuale caduta dalle scale condominiali non è riconducibile a responsabilità del condominio stesso. Anche in situazioni di pericolo causate dalla cattiva condotta di altri condomini si sollevano il condominio e l’amministratore da ogni responsabilità. Il fondo delle scale reso unto e quindi scivoloso per via di una bottiglia caduta a un altro condomino è fatto riconducibile solo ed esclusivamente a quest’ultimo.
I casi di condotta irresponsabile
Ci sono infine tutti quei casi in cui è una condotta irresponsabile a creare la situazione di pericolo e il danno che eventualmente ne consegue. Come visto in precedenza, il condomino che decida comunque di utilizzare le scale nonostante siano bagnate, unte o scarsamente illuminate lo fa a suo rischio e pericolo. Per la legge non può quindi imputare al condominio gli eventuali danni subiti. La cosa riguarda anche l’eventualità di un gradino o di un corrimano rotto o pericolante da tempo. Anche qui si ritiene il condomino consapevole del rischio e quindi responsabile, nonostante la carenza di manutenzione. Le cose cambiano se, viceversa, lo stesso episodio dovesse verificarsi ai danni di una persona esterna al condominio. Qui si partirebbe dal presupposto di inconsapevolezza del rischio e sarebbe perciò il condominio a doverne rispondere.
In definitiva, condominio e amministratore condominiale sono i soggetti tenuti a provvedere alla corretta gestione delle parti comuni e a garantirne la sicurezza.
Nel caso di caduta dalle scale condominiali, la persona eventualmente danneggiata può ottenere un risarcimento, a patto però di dimostrare che il fatto è conseguenza diretta di una mancanza del condominio (cura e manutenzione insufficiente, mancata segnalazione di pericolo). Per procedere alla richiesta di risarcimento, il modo più immediato è inoltrare richiesta scritta all’amministratore a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
Il condominio e l’amministratore non sono ritenuti, invece, responsabili quando si è in presenza di caso fortuito, eventi straordinari, pericoli causati dalla cattiva condotta di terzi (altri condomini o esterni che siano) o, più in generale, quando la controparte non riesce a dimostrare il nesso causa-effetto (Sentenza Corte di Cassazione n.25126/2018).
Come spesso accade a livello giuridico non è tutto chiaro e semplice. La regola c’è, ma ci sono anche le tante e fuorvianti eccezioni. Sono le circostanze a fare la differenza e a costringerci a dover distinguere caso per caso. Speriamo, con questo articolo, di aver ben risposto alla domanda-tormentone “non succede? Ma se succede? …” e di avervi con ciò fornito un’efficace sintesi su come muoversi nel caso di caduta dalle scale condominiali.
