Sono tanti gli incidenti che possono capitare in un’unità condominiale. A partire dai danni causati allo stabile da calamità naturali, quali un’alluvione o un terremoto (per citare esempi, purtroppo, di recente attualità), fino ad allagamenti dovuti a perdite o rotture delle condutture idrauliche. O, ancora, danni a terzi provocati dal condominio stesso, come nel caso del distaccamento di parte delle mura esterne, che crollando possono abbattersi su auto o altre abitazioni, quando non addirittura su persone.
In tutti questi casi, eventuali spese processuali e risarcimenti dovuti sono a carico del condominio o dei singoli condomini, se la causa dell’incidente è riconducibile solo a una o ad alcune unità abitative. Spese impreviste, che possono gravare pesantemente sul bilancio condominiale o, peggio ancora, su quello del singolo condomino. A meno che ci sia un’assicurazione condominiale a copertura di certi imprevisti.
Oggi analizzeremo, appunto, come si stipula, come funziona e quali vantaggi può comportare l’assicurazione condominiale.
Assicurazione Condominiale: obbligo o scelta?
Nessuna legge obbliga le unità condominiali ad avere una copertura assicurativa. Obbligo che può, invece, essere previsto dal regolamento condominiale. Se si tratta di regolamento contrattuale (sottoscritto quindi da tutti i proprietari delle unità immobiliari all’atto dell’acquisto) o approvato all’unanimità, l’amministratore è autorizzato a procedere. In caso contrario, stipulare un’assicurazione condominiale diventa una scelta e richiede perciò l’approvazione dell’assemblea, con voto favorevole della metà dei presenti, che devono rappresentare almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (come da Articolo 1136 del Codice Civile).
Polizza Globale Fabbricati: cosa copre?
Generalmente un’assicurazione condominiale, detta Polizza Globale Fabbricati, prevede una copertura di base per Responsabilità Civile (RCA). Sono inclusi sia i danni a parti comuni e singole unità dello stabile, sia quelli causati dall’edificio stesso alla proprietà o all’incolumità di terzi.
Oltre alle già citate situazioni più catastrofiche, come eventi sismici e alluvioni, che possono abbattersi sullo stabile, a rientrare in questa casistica ci sono anche i danni alle mura di un appartamento causati dalla formazione di muffe per via del cattivo isolamento termico dell’edificio o il distaccamento di parte della facciata condominiale che colpisca, ad esempio, delle auto parcheggiate nella strada sottostante.
Non solo, la copertura base per Responsabilità Civile è utile anche nel caso di infortuni a eventuali prestatori d’opera presso il condominio stesso. Un esempio, in questo senso, può essere quello di un incidente occorso a un operaio intento alla ritinteggiatura della facciata condominiale o al personale addetto alle pulizie.
Un’altra copertura di base proposta dalle compagnie assicurative è poi quella relativa agli incendi. Questa tipo di garanzia, in genere, include anche danni provocati da fulmini, esplosioni e implosioni.
Quali garanzie aggiuntive?
Le garanzie incluse in una Polizza Generale Fabbricati possono essere molteplici e personalizzabili in base alle esigenze dell’unità condominiale. Per esempio, se lo stabile sorge in un’area a forte rischio idrico, può essere utile prevedere nella polizza una copertura per danni legati a questo genere di eventi. Tra le garanzie aggiuntive più proposte dalle compagnie assicurative c’è anche la ricerca guasti. In questo caso verrebbero coperte le spese necessarie per individuare l’origine di un danno e stabilire il tipo di intervento necessario a ripararlo. Altra garanzia utile può essere l’assistenza legale, che tutela il condominio nel caso di controversie giudiziarie. L’assistenza legale, tuttavia, non ha nulla a che vedere con eventuali liti e contenziosi tra condomini. Ci sono poi coperture specifiche per interventi tecnici di riparazione degli impianti comuni. Tutte clausole che possono essere aggiunte alla polizza, che ha solitamente durata annuale.
Nello stipulare un’assicurazione condominiale, infine, aspetto non secondario è quello di stabilire i massimali, ovvero il limite di spesa che viene coperto dalla compagnia assicurativa. È opportuno fissarlo in base al valore del bene da assicurare.
Come vengono ripartiti i costi della polizza?
A determinare il costo dell’assicurazione condominiale sono, quindi, vari fattori. Dall’ubicazione geografica (ad esempio, assicurare un edificio per danni da evento sismico ha un costo diverso a seconda della sismicità dell’area in cui sorge), alle dimensioni e al numero di appartamenti che compongono l’immobile, sino, ovviamente, al tipo di garanzie e ai massimali inclusi nella polizza. La spesa viene suddivisa tra tutti i proprietari delle unità condominiali in base ai millesimi di proprietà: maggiori sono le dimensioni dell’appartamento, più alta sarà la quota con cui il relativo proprietario dovrà contribuire alla spesa.
Si tratta, infatti, di costi di conservazione dell’edificio, regolati dall’Articolo 1123 del Codice Civile (primo comma). Va sottolineato che, nel caso di appartamento in affitto, è comunque il proprietario a dover sostenere questo genere di spesa. Secondo quanto sancito dall’Art. 9 della Legge n.392/78, le spese per l’ordinaria manutenzione delle parti comuni e per i servizi mirati alla corretta conservazione dell’edificio sono interamente a carico del proprietario. Il locatario non è dunque tenuto a contribuire, salvo diverso accordo tra le parti. L’assicurazione condominiale è qualcosa che tutela la proprietà, non ha a che fare col suo utilizzo.
Assicurazione Condominiale: si o no?
L’assicurazione condominiale, come abbiamo visto, può essere utile in molti casi. Permette ai proprietari di poter contare su un “paracadute” a fronte di imprevisti ed eventi catastrofici. Terremoti, alluvioni, frane, vicende come quella del ponte Morandi di Genova insegnano quanto gli eventi possano essere impietosi e portarci via tutto da un momento all’altro.
Eppure, ancora oggi, sono pochi i condomini e, più in generale, i fabbricati che optano per una copertura assicurativa. I dati diffusi da ANIA (Associazione Nazionale fra Imprese Assicuratrici) nel 2017 parlavano del 95% delle abitazioni non assicurate contro le calamità naturali. Percentuale che raggiungeva addirittura il 98% relativamente al solo rischio sismico.
La Protezione Civile ha calcolato che, a fronte di un totale di 5,7 miliardi di euro di danni a carico di immobili (residenziali e non) dovuti a eventi catastrofici, solo 200 milioni sono stati coperti da polizze assicurative.
Nonostante dal 2009 sia cresciuto il numero di stabili assicurati, passando da 35 mila a circa 400 mila (dato al quale hanno contribuito soprattutto i fabbricati di imprese, su cui s’è registrato un aumento del 18%), la scelta di assicurarsi resta un’eccezione che riguarda pochi. Una tendenza che andrebbe rivista, soprattutto in un paese come il nostro, molto esposto, in particolare, agli eventi sismici (per le caratteristiche stesse del territorio) e alle sue conseguenze (per l’alta percentuale di edifici costruiti senza tenere conto dei moderni criteri antisismici).
Speriamo, con questo articolo, di avere fornito qualche elemento utile per poter valutare e scegliere un’assicurazione condominiale.
