Anche i muri fanno la muffa
Come il titolo dell’articolo suggerisce, non è soltanto del deperimento degli alimenti che conserviamo tra frigorifero e dispense di casa che ci dobbiamo preoccupare… anche i muri fanno la muffa! Umidità, condensa e infiltrazioni d’acqua sono, in genere, alla base del problema. E le cause possono essere di varia natura. Di seguito proveremo a distinguere tra i possibili casi e a capire, di conseguenza, chi e in quale misura è tenuto a pagare quando anche i muri fanno la muffa.
Quando anche i muri fanno la muffa?
Macchie di umidità o di muffa possono comparire sulle mura interne a un’unità abitativa a causa dell’effetto condensa o per via di infiltrazioni. Il fenomeno della condensa consiste nel rapido passaggio del vapore acqueo dallo stato aeriforme a quello liquido. Un po’ come accade per la formazione della pioggia, quando strati d’aria carichi di vapore acqueo si condensano in gocce d’acqua. Quando il fenomeno si presenta all’interno di uno spazio chiuso, le gocce d’acqua vanno a formarsi e addensarsi sulle pareti. Diversamente, le infiltrazioni sono formazioni d’acqua all’interno delle mura, che possono dipendere da perdite d’acqua di tubi che le attraversano o da altre superfici adiacenti (come può succedere al soffitto di un appartamento confinante direttamente col tetto o con un terrazzo).
Come comportarsi?
Come comportarsi davanti alla comparsa di chiazze di umidità o di muffa? È consigliabile, intanto, agire quanto prima, per evitare che il fenomeno degeneri, aumentando la portata dei danni. Chiedere un parere tecnico, rivolgendosi a un ingegnere, un architetto o un idraulico, può essere la cosa più intelligente da fare, specie quando si ha il sospetto che la causa possa essere legata a infiltrazioni. L’uscita di un tecnico è finalizzata a individuare la perdita e di conseguenza a chi rivolgersi per il risarcimento del danno. Se la perdita riguarda tubature che insistono su parti comuni dell’edificio (mura perimetrali, tetto o terrazzo), dovremo rivolgerci all’amministratore. Nel caso in cui, invece, la perdita sia causata da tubature di un’altra unità condominiale, è il proprietario della stessa che dovrà risponderne.
Chi e in quale misura paga?
Per risolvere il problema della comparsa di macchie d’umidità e muffe su pareti o soffitti, ci si trova inevitabilmente ad affrontare delle spese, dalla semplice ritinteggiatura a interventi più invasivi, come, ad esempio, rompere parti di muro per riparare l’eventuale perdita o per realizzare opere di isolamento termico. Chi e in quale misura è tenuto a sostenerne le spese? Se la causa è legata a infiltrazioni d’acqua da parti comuni condominiali, dovremo inviare la richiesta, tramite raccomandata a/r, all’amministratore.
Qualora il condominio fosse coperto da assicurazione, l’amministratore può, a sua volta, chiedere conto al costruttore, ottenendone l’intervento diretto o la copertura economica dei lavori richiesti. Se la spesa resta a carico del condominio, tutti i condomini (compresi i proprietari di unità immobiliari comprese nell’edificio, come garage o negozi) devono contribuire. Il criterio di ripartizione della spesa resta quello del comma 1 dell’art.1123 Codice Civile, ovvero il pagamento in base ai millesimi di proprietà, come già descritto nell’articolo relativo alla facciata condominiale.
Nel caso di infiltrazioni dovute a perdite delle cosiddette “tubature orizzontali”, quelle cioè che dalle condutture comuni portano l’acqua all’interno delle singole unità abitative, è il condomino cui appartiene il tratto di tubatura in questione a dover pagare. In pratica, se la formazione di muffa nel nostro appartamento dipende da una perdita riferibile alle tubature del nostro vicino, toccherà a lui rimborsare le spese che dovremo sostenere. Lo stesso vale se la perdita proviene da un terrazzo ad uso esclusivo di un singolo condomino.
Quando, invece, la formazione di muffa è causata dall’effetto condensa, la legge fa ricadere le spese a carico del proprietario dell’unità abitativa. A questo proposito c’è una significativa sentenza della VI Sezione Civile della Corte di Cassazione a chiarire il punto. La sentenza n.15615 del 22 giugno 2017 stabilisce, infatti, che il fenomeno della condensa è un fatto naturale, che si verifica anche quando il condominio provvede alla corretta manutenzione delle mura esterne.
Sentenza che fa discutere, ma che si basa sul principio per cui la condensa è causata da repentini sbalzi di temperatura, che possono essere dovuti a diversi fattori: i vapori emessi dall’uso della doccia o della cucina, una carenza di ricambio d’aria, ma anche l’uso di materiale non traspirante per il rivestimento delle pareti interne, spifferi d’aria attraverso finestre e porte o, ancora, il cattivo isolamento termico delle mura perimetrali. Una serie di concause che, in definitiva, non possono far ricadere con certezza la responsabilità sul condominio intero o su chi lo amministra.
Responsabilità e poteri dell’amministratore
In ogni caso di danni prodotti da umidità e muffe all’interno delle singole unità abitative ci sono responsabilità e poteri riferibili all’amministratore. Innanzitutto, nel caso di perdite legate a parti comuni dell’edificio, sarà suo compito convocare un’assemblea straordinaria. In questa sede vanno illustrati e discussi eventuali interventi di manutenzione, per i quali occorre il voto favorevole della maggioranza più uno dei soggetti rappresentati (deleghe comprese), pari ad almeno la metà del valore complessivo dell’edificio in millesimi. La legge riconosce però all’amministratore di condominio il potere di decidere di sua iniziativa eventuali interventi a carattere di urgenza. Qui la questione si fa piuttosto complessa, perché per definire il criterio di “urgenza” occorre valutare caso per caso.
In genere si intendono urgenti le spese per opere che non possono essere rimandate senza causare, con questo, un danno o un pericolo. È una sentenza della Cassazione, pronunciata il 19 marzo 2012, a sancirlo. Quello di infiltrazioni dovute alla perdita di una tubatura esterna o danni alle mura perimetrali dell’edificio può comprensibilmente rientrare in questo genere di casi. Rimandare un intervento riparatore può accelerare la formazione di muffa sulle pareti interne o addirittura aumentare il numero di unità abitative in cui si verifica.
Rimandare troppo questo tipo di interventi può, inoltre, far cadere il principio di urgenza e gravare quindi sull’amministratore. Come nel caso che ha portato alla pronuncia della sentenza n.3350 della Corte di Cassazione (12 febbraio 2018). Qui una criticità, segnalata da un condomino e per la quale l’amministratore ha deciso interventi straordinari a distanza di oltre un anno, ha visto attribuire all’amministratore stesso l’onere delle spese sostenute. Non avendo provveduto a intervenire tempestivamente, è venuto meno, infatti, il carattere di urgenza, quello cioè che gli conferisce il potere di decidere di sua iniziativa. In questo caso, come in tutti quegli interventi di natura ordinaria o comunque non riconosciuti come urgenti, bisogna sempre passare attraverso il voto favorevole dell’assemblea.
Come succede per gli alimenti e i beni deperibili che conserviamo nelle nostre case, dunque, anche i muri fanno la muffa. A differenza dei generi alimentari però, per quanto riguarda soffitti e pareti di casa, non è tutto da buttare. Si può e si deve intervenire. Basta solo sapere come. Speriamo di avervi dato, in questo senso, delle buone dritte.
