Amministratore di condominio: Nomina e Revoca
L’amministratore di condominio è la figura avente funzioni esecutive in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’Assemblea Condominiale.
Il rapporto tra condominio e amministratore è un mandato con rappresentanza con l’applicabilità degli artt. 1387 cc e ss. e artt. 1703 c.c e ss.
L’articolo 71-bis disp. att. c.c elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio delle sue attività. L’amministratore deve avere:
- Pieno godimento dei diritti civili e politici
- Aver conseguito almeno il diploma di scuola superiore di secondo grado e frequentazione di un corso di formazione iniziale e attività periodica di aggiornamento
- Frequentato appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.
La riforma del condominio, Legge 220/2012 prevede inoltre una maggiore conoscenza delle norme giuridiche, contabili e tecniche.
Nomina dell’amministratore di condominio
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria come indicato dall’Art. 1129 c.c. “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.” e viene effettuata in sede assembleare con le maggioranze previste dal quarto comma dell’Art. 1136 c.c. che per i quorum necessari rimanda al secondo comma dello stesso articolo, “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (500 millesimi).
La durata della nomina (è di un anno con rinnovo per uguale periodo) secondo quanto disposto dall’art. 1129 c.c. comma 10.
All’atto della conferma dell’incarico dovrà comunicare il suo compenso in modo analitico, analogamente a quanto fatto per la nomina.
L’amministratore nominato dal tribunale ha gli stessi poteri di quello nominato dall’assemblea e risponde solo ed esclusivamente all’assemblea condominiale.
Revoca dell’amministratore di condominio
L’Art. 1129 c.c., comma 11 novellato dalla legge n. 220/2012 dispone che «La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio…»;
La revoca per gravi irregolarità, può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, quando:
- L’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione
- Mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio
- L’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e riguardanti questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (Art. 1131 C.C.)
- Gravi irregolarità indicate nell’Art. 1129 c.c. comma 11, (numeri da 1 a 8).
Candidatura come Amministratore di Condominio
In base alle leggi attualmente in vigore può presentare la sua candidatura come amministratore sia una persona fisica che giuridica, che abbia i requisiti indicati in precedenza.
L’amministratore che vuole essere nominato deve presentare un preventivo personalizzato in cui specifica:
- L’ammontare del suo compenso
- Le spese accessorie quali (telefonate, cancelleria, spese postali)
- Le spese per l’affitto della sala riunioni per assemblee condominiali (es: sale, oratori)
- Le tariffe per assemblee straordinarie
- Le percentuali spettanti all’amministratore in caso di lavori straordinari
- Gli orari in cui è possibile contattare l’amministratore e relativi recapiti
- Documentazione da presentare in caso di nomina
L’amministratore contestualmente all’accettazione della nomina dovrà presentare quanto richiesto al secondo comma dell’Art. 1129 Codice Civile ovvero:
- I propri dati anagrafici e professionali (generalità e recapiti) Codice Fiscale, la denominazione e la sede legale (se si tratta di società)
- Il locale presso cui sono custoditi i documenti e i registri relativi al condominio (“… di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130“).
Inoltre, in base al comma sette dell’Art. 1129 c.c. è obbligo dell’amministratore far transitare tutte le somme riguardanti la gestione del condominio su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio, riconoscendo a ciascun condomìno, a proprie spese, la possibilità di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica.
