All’interno di un condominio non dovrebbe mai mancare l’applicazione della normativa di prevenzione incendi.
Sarebbe in tal caso compito dell’amministratore discuterne in assemblea, valutando casi particolari, ripartendo le spese tra i condomini.
Il problema della norma antincendio, di fondamentale importanza ai sensi della tutela del condominio, è di fondamentale importanza, in virtù del fatto che oggi come oggi la salvaguardia della propria incolumità è diventata necessaria per la gestione condominiale.
La legislazione a riguardo
La legislazione a riguardo e molto vasta. Essa regola la materia dell’adeguamento antincendio, più nello specifico:
- gli impianti termici (DD MM Interno 12 aprile 1996 e 28 aprile 2005),
- le autorimesse e box per auto (DD MM Interno 1 febbraio 1986 e 22 novembre 2002),
- gli ascensori (limitatamente, per essi, agli edifici alti oltre 24 m. vedi. D.M. 16 maggio 1987, n. 246 e D.M. Interno 15 settembre 2005),
- i gruppi elettrogeni (D.M. Interno 22 ottobre 2007 e D.M. 13 luglio 2011).
Il compito dell’amministratore
È compito dell’amministratore di provvedere all’esecuzione delle pratiche che sono imposte dalla legge. Tale compito nasce all’indomani della entrata in vigore del D.M. 29 dicembre 2005 per il quale è stato previsto il nulla osta di prevenzione incendi.
Nella normativa sono stati stabiliti i termini entro cui adeguarsi, riconducibili a tre anni dalla data di entrata in vigore del D.M. stesso (avvenuta il 31 maggio 2006).
Per tale ragione la prosecuzione dell’esercizio delle attività ai fini antincendio è permessa solo se gli amministratori presenteranno un certificato di prevenzione incendi oppure se provvedono alla presentazione della dichiarazione che costituisce ai soli fini antincendio autorizzazione provvisoria all’esercizio dell’attività.
La ripartizione delle spese
Per quanto concerne le spese, esse vengono ripartite seguendo anche i principi generali previsti dal nostro ordinamento.
Per tutto ciò che concerne l’edificio, il costo per l’adeguamento sarà a carico di tutti i condomini sulla base della propria quota millesimale.
Pur essendoci altre spese che possono precedere una ripartizione differente, stiamo pur sempre parlando di una questione molto spinosa, che andando nell’interesse di tutti il condominio deve coinvolgere i singoli nella loro totalità.
La norma di riferimento è sicuramente quella generale di cui all’Art. 1123 del Codice Civile. All’interno si legge infatti che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
La conseguenza per tale ragione e, che ogni spesa si riconduce a beni o servizi d’interesse condominiale ex art. 1117, sulla base dei millesimi di proprietà.
La decisione dell’assemblea
La delibera per approvare i lavori di adeguamento alla normativa antincendio richiede in linea di massima una maggioranza per le opere di manutenzione straordinaria, stabilito in almeno 500 millesimi.
Il tutto ricordando che un’assemblea non potrà mai giungere a delibera se non tutti gli aventi diritto, non abbiano ricevuto una regolare convocazione.
L’Assemblea di condominio non ha alternative: o tende a regolarizzare la sua posizione e, o si sospende l’esercizio dell’impianto. Il che dopo potrebbe comportare altri tipi di difficoltà di cui parleremo di seguito.
Quando la maggioranza dei condomini decida per regolarizzare la posizione sulla normativa antincendio verranno disposti dei lavori, pure se molto onerosi, all’interno dell’edificio in condominio e delle sue parti comuni.
Ai sensi dell’Art. 1136 del Codice Civile, pur in presenza di assemblea di seconda convocazione (magari perché la prima non aveva raggiunto il quorum richiesto) si può stabilire se andare o meno incontro alla effettuazione delle opere.
Se l’Assemblea non si accadrà sarà improseguibile l’esercizio dell’impianto.
Tuttavia in questa data circostanza c’è il diritto dei singoli condomini che credono di trovarsi davanti a lavori danneggianti dopo la delibera di diniego di effettuazione delle opere, di effettuare contestazione della delibera.
In tal modo uno o più condomini fanno valere il proprio interesse, che in certi casi può rappresentare pure un diritto che deriva dal regolamento contrattuale di condominio.
Questo vuol dire che l’adeguamento antincendio, che impone l’erogazione del servizio, si può esperire anche attraverso una sentenza di condanna del condominio ad eseguire le opere di adeguamento necessarie.
È bene comunque sottolineare che parliamo di un provvedimento più teorico che pratico, in quanto il tempo è, comunque molto prolisso.
Non a caso infatti, la magistratura per giungere ad una decisione si prende tempistiche lunghe anche quando si tratta di materie molto semplici ed elementari come quella in oggetto. Se ci dovesse essere l’assenza totale dei consensi non si può fare nulla. Automaticamente ci sarà la sospensione dell’esercizio dell’impianto ed i condomini prenderanno procedimenti in maniera singolare per portare il condominio all’adeguamento di cui all’oggetto.
