Quando il condominio si mette il cappotto?

Quando il condominio si mette il cappotto?

Cosa succede quando il condominio si mette il cappotto? L’espressione, che può suscitare facili ironie, si riferisce in realtà al cosiddetto “cappotto termico”, un’opera che migliora l’isolamento delle mura esposte agli agenti esterni e di conseguenza l’efficienza energetica dell’intero edificio. Questo può comportare diversi vantaggi, tra cui un maggiore risparmio nella bolletta del gas, ma anche un aumento del valore delle singole unità immobiliari. Ma che cos’è il cappotto termico? Quando si rende necessario realizzarlo? Chi lo decide? E, infine, chi e in quale misura è tenuto a pagare?

Cosa si intende per cappotto termico

Si intende per cappotto termico il rivestimento delle mura perimetrali dell’edificio con pannelli di materiale isolante. Le mura perimetrali sono solo quelle direttamente esposte all’esterno. Non vengono considerate mura perimetrali quelle in continuità con eventuali altre unità immobiliari confinanti. Se c’è quindi un muro in aderenza con un altro edificio, non è esposto agli agenti esterni e non rientra quindi nella casistica che può interessare la posa di un cappotto termico.

A cosa serve il cappotto termico

Lo scopo è, in genere, quello di migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, ovvero renderlo meno esposto all’azione degli agenti esterni (freddo, pioggia, umidità) e ridurre la dispersione di calore verso l’esterno. Questo si traduce in un risparmio energetico, che influisce ovviamente anche sul consumo di riscaldamento. Un’unità immobiliare ben isolata dall’esterno ha bisogno di meno energia per scaldare gli ambienti e riesce a mantenerli caldi più a lungo.

Quando il condominio si mette il cappotto?

Quando, dunque, il condominio si mette il cappotto? Cosa ne determina la necessità? A dettare questo tipo di intervento sono, in genere, problemi di isolamento, che si traducono in condensa sui muri interni alle unità abitative e la conseguente formazione di muffa. Situazione frequente soprattutto su immobili le cui mura perimetrali sono particolarmente esposte all’azione degli agenti esterni. Non è detto però che siano gli edifici più datati a presentare questo tipo di criticità. È molto più determinante la qualità dei materiali usati in fase di costruzione. Un’opera di coibentazione (questo il termine con cui ci si riferisce a interventi di isolamento termico) può quindi rendersi necessaria anche dopo pochi anni. Oppure può essere decisa come intervento migliorativo, per prevenire futuri problemi di isolamento.

Chi decide?

Chi decide l’eventuale posa di un cappotto termico? E l’assemblea condominiale a doversi esprimere in merito. Questo genere di interventi rientra, infatti, nelle cosiddette “innovazioni”, ovvero quel genere di modifiche che alterano la consistenza materiale o la destinazione d’uso di una struttura. Rivestire le mura perimetrali con del materiale isolante va a modificarne, di fatto, la composizione e ricade quindi nella casistica per la quale l’Art. 1120 Codice Civile stabilisce che sia l’assemblea condominiale a decidere. Per deliberare è necessaria la maggioranza più uno degli intervenuti (deleghe comprese), a patto che rappresenti, in millesimi, almeno la metà del valore complessivo dell’edificio.

Ogni eventuale opera di coibentazione deliberata dal condominio deve però rispettare il principio definito dall’ultimo comma dell’Art. 1120 del Codice Civile, ovvero non modificare o pregiudicare la stabilità e il decoro della struttura, né alterare o impedire l’uso e l’accessibilità alle parti comuni dei singoli condomini. In questo senso è quindi importante che, prima di procedere a eventuali lavori, il progetto sia preventivamente valutato e discusso anche col supporto di un parere tecnico.

Chi paga?

L’aspetto più delicato, come spesso succede in ambito condominiale, è quello relativo alle spese da sostenere. Chi paga la posa del cappotto termico? Su questo punto la legge è chiara. Una recente Sentenza della Cassazione (n.64/Gennaio 2013) ha ribadito che mura e tetti adibiti a preservare l’edificio condominiale dagli agenti esterni e dalle infiltrazioni d’acqua rientrano tra quelle parti comuni di cui tutti usufruiscono allo stesso modo. Come già visto nell’articolo riguardante gli interventi sulla facciata condominiale, si applica quindi il criterio di suddivisione delle spese secondo i millesimi di proprietà. È dunque il comma 1 dell’Art. 1123 Codice Civile a fare fede.

Questo principio trova applicazione anche nel caso in cui la posa del cappotto esterno interessi solo una parte delle mura perimetrali. Può essere, infatti, che l’assemblea deliberi la coibentazione delle mura perimetrali di un solo lato dell’edificio, magari perché è quello più esposto agli agenti atmosferici e il solo a presentare problemi di isolamento. Anche se quella porzione di mura insiste solo su alcune e non su tutte le unità immobiliari, tutti i condomini devono partecipare alla spesa sostenuta. Lo stesso vale anche per i proprietari di eventuali box, auto-rimesse o negozi siti nello stesso stabile.

Un buon isolamento delle mura esterne è, infatti, considerato qualcosa che va a beneficio di tutti i proprietari in ugual misura.
Non solo perché migliora l’efficienza energetica e quindi può comportare un risparmio sul consumo di gas. Un’opera di coibentazione ben realizzata migliora anche la classificazione energetica dello stabile e, di conseguenza, contribuisce ad aumentare il valore di mercato delle singole unità immobiliari.

Isolamento interno

Un’alternativa alla posa del cappotto esterno è la realizzazione di un sistema di isolamento interno. Si tratta, in questo caso, del rivestimento delle mura interne a una singola unità immobiliare. Soluzione che può essere adottata, ad esempio, quando a lamentare problemi di isolamento è un solo condomino, che non ha chiesto o ottenuto il parere dell’assemblea sull’eventuale posa di un cappotto esterno.

Spesso, infatti, un problema non vissuto da altri sulla propria pelle trova la loro resistenza all’idea di prendere provvedimenti, anche per il solo fatto di non voler affrontare delle spese. In questo caso il singolo condomino può allora optare per questo tipo di intervento, come sancito dall’Art. 1122 Codice Civile, a patto però di non arrecare danni a parti comuni o pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile. Prima di procedere si deve comunque informare l’amministratore, tenuto poi a riferirne in assemblea.

La posa di un sistema di isolamento interno presenta, tuttavia, degli svantaggi rispetto al cappotto esterno. Oltre a essere meno efficace dal punto di vista dell’efficienza energetica, va a ridurre la volumetria dell’unità immobiliare. In questi casi l’intervento viene, infatti, realizzato dall’interno, sottraendo inevitabilmente parte dello spazio a disposizione del proprietario.

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