L’amministratore come deve ripartire le diverse spese condominiali tra i condomini?

By Morelli Amministrazione Immobili|13 luglio 2018|Ripartizione Spese|0 comments

L’amministratore come deve ripartire le diverse spese condominiali tra i condomini?

La legge, in materia di ripartizione delle spese di condominio fissa delle regole ben precise, alle quali si aggiunge l’obbligo del tentativo di mediazione prima di intraprendere la causa in tribunale.
Il Codice Civile stabilisce che: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (ossia secondo i cosiddetti millesimi), salvo diverso accordo.

Ma l’amministratore come deve ripartire le diverse spese condominiali tra i condomini?

La ripartizione delle spese avviene con riferimento ai millesimi e in via generale non può essere derogato salvo che: tale deroga sia approvata dai condomini all’unanimità.

Per cui sono nulle le delibere condominiali per le quali, a maggioranza (e non all’unanimità), vengano cambiati i criteri di ripartizione delle spese comuni (secondo millesimi) o dal regolamento condominiale contrattuale.

Nel caso in cui non ci fossero tabelle millesimali approvate sulle quali basarsi per la ripartizione delle spese è importante che venga rispettata la proporzione tra la quota di spesa a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva degli stessi.  Per specifiche spese effettuate, l’assemblea può, a titolo di acconto e salvo conguaglio, utilizzare delle tabelle provvisorie. Per l’utilizzo di tali tabelle basta la volontà della maggioranza dei condomini mentre come accennavamo poc’anzi l’unanimità serve solo per l’approvazione delle tabelle definitive.

Ci sono però alcune spese per cose destinate a servire i condomini in misura diversa. Tali spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, trova applicazione il seconda comma dell’Art. 1123 c.c., per il quale “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Come visto l’Art. 1123 c.c. definisce in che modo si devono ripartire le spese condominiali.

Ecco qui un breve elenco di quelle principali:

  • Aree verdi e Aiuole:
    Tutti i condomini secondo millesimi;
  • Ascensore: 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ogni piano;
  • Balconi:
    1. Aggettanti (quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, non hanno funzione di copertura) e solette: tutto a carico del proprietario del balcone;
    2. Incassati (quelli che non sporgono dalla facciata dell’edificio, ed hanno funzione di copertura) elementi decorativi architettonici: ringhiere, frontalini, fioriere: tutti i condomini secondo millesimi;
  • Lastrico solare aperto a tutti
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Terrazzo a uso comune
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Barriere architettoniche
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Cornicioni
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Cortile
    Tutti i condomini secondo millesimi. (Se è adibito a parcheggio, pagano solo gli utilizzatori).
  • Facciata
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Immondizia
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Androne e ingresso
    Tutti i condomini secondo millesimi ad eccezione di quelli con ingressi autonomi.
  • Autorimessa
    I proprietari di box in parti uguali.
  • Impianto elettrico
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Portone e citofono
    Tutti i condomini secondo millesimi.
  • Pulizia
    Tutti i condomini secondo millesimi.

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